Понятие «недвижимость», как юридическая категория, появилось в российском законодательстве сравнительно недавно, в «Основах гражданского законодательства Союза ССР» от 1991 года впервые появляется его определение: «К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно, с ними связано, как-то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения», далее это понятие было закреплено в Гражданском кодексе РФ (I часть), вступившем в действие 01.01.1995 года. До этого более семидесяти лет деление на движимое и недвижимое имущество отсутствовало, но недвижимость «по природе», как экономическая, социальная категория, существовала всегда. Большое развитие в России и в послеоктябрьские времена и в настоящее время получило коллективное садоводство, огородничество: практически на каждом таком участке возводился садовый дом; индивидуальное жилищное строительство. Сейчас это огромный пласт объектов недвижимости, права на которые не оформлены в установленном порядке. В правовом поле эти объекты сейчас являются самовольными постройками.
Законодатель ввёл упрощённую систему оформления в собственность такого имущества. Для регистрации права собственности на строения, возведенные на дачных и садовых земельных участках до 01.01.2017 года, собственнику земельного участка достаточно было подать в орган регистрации права декларацию на такое строение. Впоследствии и по настоящее время эту процедуру дополнили необходимостью проведения в отношении таких объектов кадастровых работ сертифицированными специалистами. Для индивидуального жилищного строительства требовалось получение разрешения на строительство органом местного самоуправления.
Такой порядок оформления прав на строения не оправдал себя на практике, как со стороны собственников земельных участков под объектами индивидуального жилищного строительства из-за сложности прохождения административных процедур, так и со стороны общественных и государственных интересов в части упорядочения градостроительной деятельности. Главной целью градостроительной деятельности является устойчивое развитие территорий, в том числе обеспечение безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан. Одним из регуляторов такой деятельности является градостроительное зонирование территорий муниципальных образований (городских и сельских поселений, городских округов и муниципальных районов и др.) Основной документ, используемый в системе градостроительного зонирования — это правила землепользования и застройки, в котором устанавливаются территориальные зоны и градостроительные регламенты. Градостроительный регламент определяет правовой режим земельных участков и всего что на них находится в пределах территориальной зоны. Это нормативный документ, где указаны виды и назначение объектов недвижимости, размещение которых допустимо в данной зоне, максимальная этажность, процент застройки, минимальные отступы от границ земельного участка до объекта капитального строительства [3]. При существовавшем порядке оформления объектов капитального строительства на садовых земельных участках и объектов индивидуального жилищного строительства не удавалось отследить соблюдение градостроительных регламентов в части отступов от границ земельного участка до объекта. На этапе выдачи разрешения на строительство орган местного самоуправления на основании градостроительного плана земельного участка регулировал эти отступы, но при завершении строительства орган регистрации права не принимал во внимание соблюдение данных норм. По строениям на садовых участках соблюдение градостроительных норм не отслеживалось.
Этот пробел заполнен внесением изменений в Градостроительный кодекс Российской федерации Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 340-ФЗ), вступившим в силу 04.08.2018 года. Порядок оформления прав на объекты капитального строительства на земельных участках для индивидуального жилищного строительства, участках для ведения личного подсобного хозяйства и садовых, дачных участках унифицирован, и теперь носит уведомительный, а не разрешительный характер. Для оформления строений на садовых и дачных участках изменения вступают в силу с 01.03.2019 года.
Правообладатель земельного участка для индивидуального жилищного строительства, садового, дачного земельного участка перед началом строительства уведомляет орган местного самоуправления о планируемом строительстве или реконструкции объекта капитального строительства. Законодатель обозначил исчерпывающий перечень требований, которые должны содержаться в таком уведомлении, это параметры объекта — этажность, предельная высота, размер отступов от всех границ земельного участка до объекта капитального строительства, площадь земельного участка под объектом (площадь застройки). Для органа местного самоуправления установлены критерии определения соответствия параметров объекта индивидуального строительства или садового дома установленным параметром, допустимости строительства. Уведомление о несоответствии параметров выдаётся застройщику только в случае если:
1) указанные в уведомлении о планируемом строительстве параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным настоящим Кодексом, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве;
2) размещение указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не допускается в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и (или) ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату поступления уведомления о планируемом строительстве;
3) уведомление о планируемом строительстве подано или направлено лицом, не являющимся застройщиком в связи с отсутствием у него прав на земельный участок [1].
Для объектов, расположенных в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, предусматриваются дополнительное согласование строительства органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия.
Установлен срок согласования органом местного самоуправления планируемого строительства — семь рабочих дней со дня направления застройщиком уведомления о планируемом строительстве. В случае непоступления ответа от органа местного самоуправления строительство считается согласованным. Определён переходный период вступления в действие вышеназванных изменений: до 1 марта 2019 г., если строительство было начато до дня вступления в силу Закона № 340-ФЗ, но не получено соответствующего разрешения, застройщик вправе уведомить орган местного самоуправления о планируемом строительстве и легализовать свою постройку в установленном порядке [2].
Законодателем установлен контроль за строительством не соответствующим параметрам установленным законом: в случае не согласования строительства орган местного самоуправления направляет уведомление о несоответствии параметров строительства индивидуального жилого дома или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения данного объекта на земельном участке в органы уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, надзора в области охраны объектов культурного наследия.
Поправки, внесённые в Градостроительный кодекс Российской Федерации Законом № 340-ФЗ, с одной стороны упрощают процедуру согласования строительства индивидуальных жилых домов и садовых домов для застройщиков, с другой стороны дают инструменты контроля соблюдения градостроительных норм при новом строительстве объектов.
Упрощённый порядок оформления прав на индивидуальные жилые дома, дома на садовых участках получил название «дачная амнистия», и с начала действия такого порядка с 1 сентября 2006 года было зарегистрировано более 13,5 млн. прав на такие объекты недвижимости. Назначая переходный период вступления в действие поправок в Градостроительный кодекс Российской федерации до 1 марта 2019 года, в течение которого допускалось оформление прав на садовые и жилые дома без уведомления органов местного самоуправления, а соответственно и более мягкий режим соблюдения градостроительных норм, установленных в правилах землепользования и застройки, законодатель не учёл следующее: небольшой срок переходного периода не позволил гражданам им воспользоваться. На сегодняшний день, те граждане, дома которых уже возведены с нарушением градостроительных норм, в частности с уменьшением отступа от границы земельного участка, смогут оформить свои дома только в судебном порядке, если докажут, что их дом не нарушает строительных норм и правил и не является самовольной постройкой.
В настоящее время Государственной думой в первом чтении принят законопроект № 707989–7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации» (О «Дачной амнистии») [4], который устанавливает упрощённый порядок строительства и регистрации прав до 1 марта 2022 года, в отношении жилых домов, жилых строений, садовых домов, которые были построены до вступления в силу Федерального закона 340-ФЗ, т. е. до 4 августа 2018 г.
Учитывая огромный пласт таких объектов недвижимости, которые после 1 марта 2019 года оказались вне правового поля, данную инициативу законодателя мы находим справедливой. Кроме того, принятие законопроекта послужит целям вовлечения недвижимости в гражданский оборот, положительно скажется на динамике развития частного жилого сектора [5].
Литература:
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (с изменениями и дополнениями) // ЭПС «Система ГАРАНТ».
2. Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».
3. Комментарий к градостроительному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ / Н. Н. Мельников [и др.]; под ред. Н. Н. Мельникова. // СПС «КонсультантПлюс».
4. Законопроект № 707989–7 // URL: https://sozd.duma.gov.ru/bill/707989–7 (дата обращения 25.06.2019)
5. Пояснительная записка к проекту федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // URL: https://sozd.duma.gov.ru/bill/707989–7 (дата обращения 25.06.2019)
