В статье анализируются изменения в области гражданского законодательства по отношению к предварительному договору. Рассмотрены понятие и основные положения предварительного договора. Выявлены отдельные риски сторон при совершении сделки с помощью предварительного договора.
Ключевые слова: право, предварительный договор, соглашение, залог, риски.
В условиях потребительской цивилизации при тенденциях цифровизации и глобализации крайне важным становится правовая защита договоров между физическими лицами, а также юридическими лицами. В постсоветском пространстве долгое время закон был попран, главенствовали понятия асоциальных элементов, которые активно насаждались через литературу и ТВ.
Однако с пришествием к власти настоящего Гаранта, Россия смогла стать настоящим правовым государством. На протяжении нескольких лет отмечены изменения и поправки регламентирующих документов всех уровней, направленные на то, чтобы истинным гражданам страны можно было не беспокоиться за сохранность своего имущества, здоровья и жизни.
И. Р. Сафарьянова, в частности, отмечает, что «одним из наиболее важных правовых событий гражданского законодательства РФ стало вступление в силу Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». В данном правовом документе законодатель увеличил круг понятий по поводу предварительных соглашений, где базовым и основным было понятие предварительного договора» [8].
Понятие и определение предварительного соглашения (договора) раскрыто в 3 разделе «Общая часть обязательственного права» Гражданского Кодекса РФ, в подразделе 2 «Общие положения о договоре», в главе 27 «Понятие и условия договора» статье 429.
В ст. 429 ГК РФ предварительный договор легально определен как соглашение, в силу которого стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ либо же оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором [1].
Исторически характеризовался изменчивостью подход к юридическому регулированию — от признания предварительного договора самостоятельным, создающим все необходимые для заключения основного договора условия юридическим фактом до отрицания его как юридического факта — предварительного договора.
В настоящее время в гражданском праве предварительное соглашение (договор) в силу регулирования им процесса заключения отдельных разновидностей договоров носит организационную функцию.
То, что исполнение условий предварительного договора не связано никоим образом с исполнением имущественных требований, с возникающей из предварительного договора только обязательством к заключению основного договора, является определяющей особенностью предварительного соглашения (договора), отличающей его, несмотря на наличие некоторых, по ряду внешних признаков, совпадений, от договоров с отлагательным условием или с отлагательным сроком, от оферты, от соглашений о намерениях, от договора простого товарищества [5].
Таким образом, планирование финансово-хозяйственной деятельности, координация экономических связей субъектам коммерческой деятельности на законодательно-правовой базе обеспечивается применением предварительного соглашения (договора), по которому, как нормирует статья 429 Гражданского Кодекса РФ, контрагенты обязуются на предусмотренных предварительным договором условиях заключить в будущем времени основной договор об оказании возмездных услуг, выполнении работ или передаче движимого или недвижимого имущества.
То есть, как отмечает В. П. Миронов, стороны предварительного соглашения (договора), обязуются заключить, в силу п. 1 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ, в будущем на предусмотренных в предварительном договоре условиях основной договор об оказании возмездных услуг, выполнении работ или передаче движимого, или недвижимого имущества. Предварительное соглашение (договор) не влияет на имущественные права и не создает каких-либо обременений и ограничений имущественных прав в силу того, что оно лишь определяет, являясь организационным, сроки и условия заключения основного договора, что подтверждается определениями ВС РФ № 54-КГ16–7 от 09.08.16 и № 87-КГ15–28 от 10.11.15, по которым предварительное соглашение (договор) не может предписывать, кроме обязательства заключения основного договора, для сторон других обязательств [6].
Содержание предварительного соглашения (договора) является обязательством договаривающихся сторон по заключению в будущем на предусмотренных предварительным договором условиях основного договора, как гласит пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.04.1997 № 13 [4], посвященного обзору практики судебного разрешения связанных с защитой прав собственности и других прав вещного характера. Истец не может приобрести право собственности на имущество при подобных обстоятельствах на основании одного лишь предварительного соглашения (договора) о купле-продаже имущества.
Соответственно, предварительное соглашение (договор) в гражданско-правовой науке занимает, особое место в классификации договоров поскольку затрагивает обособленную сферу отношений по заключению основных договоров в будущем. Предварительное соглашение (договор) представляет собой своего рода организационным договором, при этом не являясь прямым инструментом воздействия на финансово-хозяйственную деятельность, главная цель которого заключена в установлении определенного законом правоотношения, обязывающего привести в будущем к заключению основного соглашения (договора) между сторонами. По этой причине предварительный договор размещен законодателем в общей части обязательственного права Гражданского Кодекса РФ. Однако предварительное соглашение (договор) не имеет черты юридического обязательства.
А. С. Говорова отмечает, что, несмотря на то, что предварительное соглашение (договор) схоже общими чертами с офертой, определяемой статьей 435 Гражданского Кодекса РФ как адресованное одному или нескольким физическим лицам достаточно определенное предложение, выражающее намерение сделавшего данное предложение лица считать себя заключившим соглашение с принявшим предложение адресатом, оно не преобразовывается, подобно оферте, в основной договор, оставаясь самостоятельным, создающим только предпосылки для заключения основного договора, юридическим фактом [5].
Нормы, регулирующие предварительного соглашения (договора) имеют также общие черты с нормами соглашения о намерениях, но их отличия выражаются в том, что последнее является регулируемой скорее этическими, а не юридическими нормами сделкой, оно не является в юридическом смысле «договором» в силу того, что не прописывает меры ответственности юридического характера и не определяет формальным образом гражданско-правовые обязательства. Не отвечающее установленным касательно предварительных соглашений (договоров) требованиям гражданского законодательства, соглашение о намерениях подлежит добровольному исполнению кроме тех случаев, когда подобное соглашение в судебном порядке признается предварительным соглашением (договором), и напротив, предварительный договор не признается в случае несоответствия требованиям закона, таковым.
Статьей 429 Гражданского Кодекса РФ установлены, кроме предмета предварительного соглашения (договора), так же форма, и его содержание. Предварительное соглашение (договор) заключается в установленной для основного договора форме согласно п.2 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ, а в случае отсутствия установленной формы основного договора, то в письменной форме, при чем ничтожность предварительного соглашения (договора) вытекает из нарушения правил о его форме, и необходимо нотариальное заверение предварительного соглашения (договора) в случае нормирования законом обязательной нотариальной формы для какого-либо договора. Необходимо, однако, подчеркнуть данный в определении № 5- В10–42 от 20.07.2010 Верховным Судом РФ вывод о том, что требование о государственной регистрации не относится к форме предварительного договора [3].
По норме п. 3 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ в части содержания предварительное соглашение (договор) обязано содержать условия позволяющие установить как предмет основного договора, так и его условия, касательно которых по заявлению одной из договаривающихся сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного соглашения (договора) — то есть Гражданский Кодекс не требует закрепления обязательных в основном договоре существенных условий в предварительном соглашении (договоре). Данная норма предоставляет, как считает И. Б. Новицкий, право одной из сторон при заключении основного договора самостоятельно устанавливать определенное условие в предусмотренных законом пределах. Подобная возможность, очевидно, базируется на том, что наделение данным правом контрагента является способом реализации согласованного условия.
В определении Верховного Суда РФ № 4-КГ15–21 от 16.06.2015 указано, что если обе стороны договора имеют одинаковое представление о предмете договора и способны определить его, то следует считать выполненным условие об установлении предмета договора [2].
Пункт 4 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ [1] касательно сроков исполнения предварительного соглашения (договора) предписывает либо указывать в предварительном договоре срок, в пределах которого контрагенты берут на себя обязательство заключить основной договор, либо в течение одного года с момента заключения предварительного соглашения (договора) заключить основной договор в случае отсутствия установленного срока в соглашении между участвующими в предварительном договоре сторонами, учитывая практические юридические казусы, когда заключающие предварительный договор контрагенты не могут определить точный срок заключения предполагаемого основного договора.
Нужно отметить, что новые нормы о таком способе обеспечения обязанности сторон к заключению основного договора, как задаток, введены в марте 2015 года в пункте 4 ст. 380 Гражданского Кодекса РФ нормирующем возможность, по соглашению контрагентов, обеспечения задатком исполнения обязательства по заключению основного договора на предусмотренных предварительным договором условиях в случае, если законом не установлено иное. Задатком та же статья называет выдаваемую одной из сторон договора в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения денежную сумму.
Важные особенности использования предварительного договора на примере продажи недвижимости исследованы М. А. Переведенцевой. В частности, она отмечает, что намерения договаривающихся сторон заключить в предстоящий период времени основной договор купли-продажи на определенных в предварительном соглашении (договоре) условиях фиксируется в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества (1, п. 1 ст. 429) [1]. Передача имущества по такому договору может производиться в таких случаях, как отсутствие у продавца полного набора необходимых для оформления документов, отсутствие у покупателя нужной денежной суммы и прочее, при чем при такой сделке риски приобретателя выше, а ответственность продавца ниже.
Однако следует понимать, что если в оговоренный предварительным договором срок основной договор продажи недвижимости не заключен и ни одна из договаривающихся сторон не направила контрагенту предложения заключить основной договор продажи недвижимости, то просто прекращается действие предварительного соглашения (1, п. 6 ст. 429) [1], а значит никаких особых рисков для договаривающихся сторон заключение предварительного договора продажи недвижимости на рынке вторичного жилья, в отличие от заключения предварительного договора недвижимости на стадии строительства дома, не влечет [7].
Соответственно, можно определить риски продавца через предварительный договор при сделках ипотечного кредитования. Поскольку кредитующий покупку недвижимости банк заинтересован, в силу закона, в возникновении ипотечных условий, поэтому в договор купли-продажи недвижимого имущества включается обязательное условие об исключении в пользу продавца возникающего на основании регламентирующего обеспечение исполнения обязанности по оплате товара покупателем п. 5 ст. 488, 429 Гражданского Кодекса РФ [1] залога, так как один из этих залогов, в противном случае, (в прибыль банка и в прибыль продавца) будет последующим, а значит в случае неполучения оплаты продавец не сможет воспользоваться правами держателя заложенной недвижимости.
Таким образом, можно сделать вывод, что в настоящее время российское право пересматривается, трансформируется в силу необходимости изменений для обеспечения защиты и комфорта осуществления сделок между гражданами и организациями в нашей стране. В частности, на примере предварительного договора можно отметить положительный эффект осуществляемых изменений. Однако, как было отмечено выше, и сейчас существуют отдельные возможности для осуществления злонамеренных деяний одной из сторон сделки, что подразумевает необходимость дальнейшего совершенствования правовой документации в РФ.
Литература:
- ГК РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // КонсультантПлюс. Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/
- Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16 июня 2015 г. N 4-КГ15–21 // Гарант. Режим доступа: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71045440/
- Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20 июля 2010 г. N 5-В10–42 // Договор-Юрист.ру. Режим доступа: https://dogovor-urist.ru/судебная_практика/дело/5-в10–42/
- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // КонсультантПлюс. Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_14483/
- Говорова А. С. Предварительный договор в российском гражданском праве // Академический вестник РФ РТА. — 2017. — № 2(27). — С. 71–75.
- Миронов В. П. Предварительный договор как разновидность организационного договора в гражданском праве // Актуальные проблемы гражданского и предпринимательского права: сб. статей. — Краснодар: НИИ АПСП, 2017. — С. 125–130.
- Переведенцева М. А., Половникова Н. А. Риски сторон при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости // Современные тенденции развития науки и технологий. — 2017. — № 1–4. — С. 117–123.
- Сафарьянова И. Р. Правовая природа предварительного договора // Актуальные проблемы современного частного права: сб. статей. — Краснодар: НИИ АПСП, 2016. — С. 168–171.
