В ст. 161 ЖК РФ [1] закреплено, что собственники помещений в МКД обязаны избрать тот или иной способ управления домом. Так в ч. 2 ст. 161 ЖК РФ дано перечисление способов управления МКД. Всего существует три способа, к первому из которых относится непосредственное управление собственниками помещений в МКД. Здесь же говорится о количестве квартир, которое не должно превышать тридцати. Вторым способом является управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Третьим способом управления является управление управляющей организацией.
Елисеев Д. В. придерживается мнения о том, что от принятия решения о выборе способа управления МКД зависит дальнейшее функционирование всего дома, поэтому к этому вопросу следует относиться серьезно. Автор считает, что каждый из способов управления является основой, базой, которую можно наполнить совершенно разным содержанием. Елисеев Д. В. предлагает при выборе одного из способов управления МКД учитывать состояние дома, то есть степень его износа; состав собственников помещений в конкретном доме [2].
Непосредственное управление, а равно и другие способы, выбирается следующим образом: создается инициативная группа жильцов. Ее основная задача — подготовка ОС собственников помещений в МКД. Необходимо определиться с его формой (оно может быть и очным, и заочным), временем и местом его проведения, а также подготовить материалы: список собственников, протокол ОС.
Непосредственное управление домом — это осуществление управленческих действий всеми собственниками жилья в отношении общедомового имущества, без создания ТСЖ и привлечения УК.
Но по мнению некоторых авторов, таких как Цахоева А. Н., профессионалы лучше справятся с вопросами управления МКД, в данном случае подразумевается ТСЖ или управляющая организация.
Проведение ОС ТСЖ в МКД исследовали Литовкин В. Н., Полетаев В. В. и другие авторы.
Так, например, Абагаева Ю. В. считает, что «институт ТСЖ не получил достаточного развития и закрепления в литературе» [3].
Такого же мнения придерживается и Гордеев Д.П., который считает, что ТСЖ, несмотря на положительные стороны этого способа управления, не всегда избирается жильцами [4].
По мнению Крашенинникова П. В., управление частной собственностью для граждан нашей страны все еще остается новым процессом, который еще недостаточно закрепился в обществе. Он считает, что в России не закрепились навыки управления, так как для этого процесса потребуются многие годы. И оформление документов на квартиру не сможет сразу сформировать «психологию собственника» для людей, которые долгие годы жили в советском государстве [5].
Мы согласны с мнением Крашенинникова П. В. по поводу длительности укрепления в нашей стране таких институтов как ТСЖ, но, на наш взгляд, данный институт уже занял определенное положение и укрепился в качестве одного из способов управления домом, так как многие граждане выбирают именно этот способ управления своим домом.
Валиев Ш. З считает, что ТСЖ является органом способным сплотить всех жильцов дома и объединить их для решения вопросов, отнесенных к компетенции ОС [6].
В соответствии с ЖК РФ, ТСЖ признается юридическим лицом в форме некоммерческой организации, в связи с чем оно подлежит обязательной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее, ФЗ № 129 О государственной регистрации) [7] в территориальном органе ФНС России по месту нахождения товарищества.
Наконец, последним способом управления МКД является управление управляющей компанией.
Управляющая компания — это организация, которая обладает целым рядом обязанностей по обеспечению жилищно-коммунальных услуг не только по отношению к одному конкретному дому, но и к группе домов.
Собственники помещений в МКД заключают с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления, договор управления на условиях, выработанных на открытом конкурсе. Собственники помещений в течение 30 дней со дня получения проекта договора вправе подписать договор, отказаться от подписания договора или предложить подписать договор на иных условиях (протокол разногласий). По согласованию сторон могут быть установлены и иные сроки подписания договора [8].
Также, на основании вышеизложенного, мы пришли к выводу о том, что на сегодняшний день наиболее эффективным способом управления МКД может стать управление ТСЖ с передачей некоторых функций управляющей организации. В основе предлагаемой модели управления многоквартирным домом лежит принцип разделения функций между ОС собственников помещений в МКД, ТСЖ и управляющей организации.
К основным преимуществам предложенного «смешанного» способа управления МКД относятся:
− профессиональное управление МКД;
− деньги от собственников помещений поступают на расчетный счет ТСЖ, а собственники помещений могут отслеживать перемещение денежных средств со счета;
− ТСЖ не теряет возможности накапливать на своем счете средства на капитальный ремонт без налогообложения;
− правление ТСЖ имеет те же интересы, что и собственники помещений, при этом обладает достаточным числом полномочий и обязанностей, чтобы не оставаться пассивным в принятии решений;
− управляющая организация ограничена рамками заказов на выполнение работ или оказание услуг и получает вознаграждение только за результат исполненных работ или услуг;
− сохраняется возможность смены управляющей организацию, при сохранении контактов и налаженных связей с подрядчиками;
Литература:
- Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. — 2005. — № 1.
- Елисеев Д. В., Цыренжапов Ч. Д., Шенбергер Д. С. Основы управления многоквартирными жилыми домами: учебное пособие — Томск: Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2013. С. 9.
- Абагаева Ю. В. Товарищество собственников жилья в системе местного самоуправления: автореф. дис.... канд. юрид. наук. М., 2010.
- Гордеев Д. П. Изменение правового статуса товариществ собственников жилья как объединения собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме / / Имущественные отношения в РФ. № 11. 2016. С.182.
- Крашенинников П. В. Жилищное право. 8-е изд. перераб. и доп. М.: Статус, 2012. 251с. // СПС «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]. Режим доступа: www/consultant.ru (дата обращения 04.07.2017).
- Валиев Ш. З., Гавриленко И. Г. Товарищество собственников жилья: проблемы и перспективы развития. Журнал: Вестник Томского государственного университета. 2011. С. 146.
- О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей: федер. закон от 8 августа 2001 г. № 129 // Российская газета от 10 августа 2001 г. № 153.
- Яблоков В. В. Современные способы управления многоквартирным домом. 2011. С. 193.
