Давно известно, что отношения по присвоению вещей составляют основу, фундамент имущественного оборота. Юридически они оформляются вещным правом, состоящим из права собственности и других (ограниченных) вещных прав. Ведь одним правом собственности, по словам И. А. Покровского, «мог бы удовлетвориться только разве самый примитивный экономический быт». В первую очередь это применимо к отношениям по использованию земли и других объектов недвижимости.
Ключевые слова: вещное право, несовершенство законодательства, концепция развития гражданского законодательства.
It has Long been known that the relationship of appropriation of things form the basis, the Foundation of property turnover. Legally they are formalized by the real right consisting of the property right and other (limited) real rights. After all, one property right, according to I. A. Pokrovsky, «could be satisfied only with the most primitive economic life». First of all, it is applicable to the relations on the use of land and other real estate.
Keywords: property law, imperfection of legislation, concept of development of civil legislation.
Созданная самой природой естественная ограниченность объектов земельной собственности в сочетании с монополией их частных собственников становится препятствием для экономического развития, поскольку в том или ином хозяйственном использовании этих объектов заинтересованы не только их собственники, но и все иные лица. Такая ситуация неизбежно требует возникновения не только права собственности, но и иных юридических форм, которые обеспечивали бы экономически необходимое и вместе с тем юридически прочно защищенное участие одного лица в праве собственности другого лица на земельные участки (а в отдельных правопорядках — и иные недвижимые вещи). Такую роль не может выполнять аренда, предполагающая возврат вещи по окончании относительно небольшого срока ее использования (а бессрочная аренда земли, как показало римское право, превращается в вещное право — эмфитевзис или суперфиций). Развитому товарному хозяйству объективно необходима «полноценная система ограниченных вещных прав, которая могла бы удовлетворить потребности участников гражданского оборота... в основанном именно на вещном праве (максимально стабильном и защищенном) режиме пользования чужим имуществом», прежде всего земельными участками как основными объектами недвижимости.
В нашей стране в советский период в связи с национализацией земли было упразднено понятие «недвижимость», после чего отпала и надобность в категории ограниченных вещных прав, ибо исчез их основной, а в классическом (пандектном) учении — единственный объект (недвижимость). На смену вещному праву пришли различные «виды» и «формы» права собственности, по своей сути во многом напоминавшие феодальные юридические конструкции. Неизбежное возрождение этой категории, последовавшее за признанием частной собственности на землю, натолкнулось на отсутствие общепризнанного понимания вещных прав, ставшее прямым следствием забвения классического учения о вещных правах. Достаточно упомянуть о спорах относительно юридической природы отдельных имущественных прав, в частности об оспаривании вещного характера прав залогодержателя и обосновании вещной природы прав арендатора недвижимости. Этим во многом обусловлена недооценка значения вещных прав в регулировании имущественных отношений [9, С. 50].
Концепция развития гражданского законодательства РФ 2009 г. называла реформирование вещного права одним из основных его направлений. В ней было отмечено, что «практически вне ГК, по прежней «советской традиции», находится регулирование гражданско-правовых отношений по поводу имущества, составляющего основу гражданского оборота, — земли и других природных ресурсов», поскольку отечественного законодателя до сих пор сдерживают прошлые подходы, основанные на огосударствлении земли. Этим главным образом и объясняется то обстоятельство, что разработанный на основе названной Концепции проект новой редакции раздела II Гражданского кодекса (ГК) РФ о вещном праве, принятый Государственной Думой в первом чтении еще 27 апреля 2012 г., до сих пор остается без движения, а судьба его не определена. В результате в современном российском гражданском праве подотрасль вещного права не сформирована и фактически пока отсутствует, а в содержании и даже в наименовании раздела II ГК «Право собственности и другие вещные права» по-прежнему преобладают нормы о праве собственности.
Нельзя не упомянуть и о том, что вещное право исторически присуще континентально-европейским правопорядкам, что препятствует возможности обращения к англо-американскому праву, опыт которого давно стал главным источником светлых идей для законотворческих усилий наших экономистов в лице Минэкономразвития России. Дело в том, что в силу исторических причин вся земля там считается находящейся в собственности короны (штата) («All land belongs only to the crown»), а частные лица могут иметь в отношении недвижимости (real property) лишь разнообразные титулы по общему праву (estates, или title to land, и interests) и по праву справедливости (legal estates, equitable estates и interests). Эти титулы порождают для своих субъектов различные права владения (rights to possession), которые в правопорядках этого типа и составляют объект судебной защиты, что принципиально непригодно для российского права. Поэтому Минэкономразвития России вынуждено совершенствовать Земельный кодекс (ЗК) РФ в рамках разнообразных попыток приспособления старых правовых институтов к новым социально-экономическим условиям. [8, С. 128]
Действующему гражданскому законодательству фактически известны лишь два ограниченных вещных права: сервитуты на земельные участки, здания и сооружения (ст. 274 и 277 ГК) и право пользования чужим жилым помещением в силу завещательного отказа (п. 2 ст. 1137 ГК и ст. 33 Жилищного кодекса РФ).
Упоминаемые в п. 1 ст. 216 ГК на первом месте права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельными участками касаются только публичной собственности на землю (ст. 265 и п. 1 ст. 268 ГК) и уже в силу этого не могут считаться классическими вещными правами, не говоря уже о том, что ЗК с момента введения в действие исключил дальнейшее появление таких прав. Он свел все титулы на земельные участки к двум вещным (право собственности и сервитут) и к двум обязательственным (аренда и безвозмездное пользование), максимально упростив правовой режим землепользования, очевидно, считая это необходимым и достаточным условием развития современного имущественного оборота.
Права хозяйственного ведения и оперативного управления имущественным комплексом публичного собственника (ст. 294 — 296 ГК) тоже не отвечают традиционным признакам ограниченных вещных прав, будучи способом осуществления права собственности публично-правовых образований, а их субъектами являются юридические лица — несобственники, что само по себе говорит о нерыночной природе как самих этих прав, так и их субъектов.
Традиционное вещное право залогодержателя, в том числе ипотечного кредитора, и преимущественное право покупки недвижимой вещи (или доли в праве собственности на нее) не рассматриваются законом в качестве вещных.
При таких обстоятельствах невозможно говорить о существовании в отечественном праве какой-либо системы ограниченных вещных прав (давно известных подавляющему большинству как западно-, так и восточноевропейских правопорядков).
Не приходится также надеяться на разработку такой системы усилиями Минэкономразвития России, которое не воспринимает необходимости вещных прав в современном законодательстве.
Но даже в отечественных условиях, когда свыше 90 % земельных ресурсов остаются в государственной и муниципальной собственности, а здания и сооружения признаются вполне самостоятельными недвижимыми вещами, неизбежные отступления от некоторых классических подходов не устраняют потребность в вещно-правовом регулировании, а ведут лишь к его искажению. Так, традиционный принцип superficies solo cedit, в силу которого расположенное на земле строение следует юридической судьбе земельного участка (а не наоборот, к чему привыкли в советское время), лишь превратился в принцип единого объекта («единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов» в соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК).
Сложившуюся ситуацию лишь усугубляют противоречия гражданского и земельного законодательства, при которых последнее играет главную роль в определении правового режима недвижимости как фундамента гражданского оборота.
Достаточно отметить, что действующий ЗК даже не упоминает общую категорию ограниченных вещных прав на земельные участки. Ведь земельное законодательство было обновлено значительно позднее гражданского и почти в полном отрыве от него, хотя в ЗК 2001 г. были включены многочисленные гражданско-правовые нормы (а посвященная вещным правам на землю глава 17 ГК сразу же была «заморожена» законодателем до апреля 2001 г.).
Концепция развития гражданского законодательства РФ предусмотрела по крайней мере три направления реформирования законодательства о вещном праве: [9, С. 49]
1) закрепление в ГК развернутой системы ограниченных вещных прав (включающей право застройки);
2) установление гражданско-правовой защиты фактического владения;
3) совершенствование вещно-правовых способов защиты вещных прав.
Они последовательно воплощены в проекте новой редакции раздела II ГК о вещном праве.
Среди отмеченных направлений на первое место следует поместить необходимость восстановления в отечественном праве вещного права застройки. В настоящее время земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, предоставляются под застройку на краткосрочном (от 3 до 10 лет) праве аренды (подп. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК). Очевидная невозможность уложить в них полный цикл всех необходимых работ (от проектно-изыскательских до подрядных) ведет к необходимости их продления, что уже таит в себе коррупциогенные возможности. Но поскольку даже по нормам земельного права аренда остается гражданско-правовым институтом (п. 1 ст. 46 ЗК), она предполагает возврат арендованного имущества (земельного участка) арендодателю (ч. 1 ст. 622 ГК). А какова же при этом судьба возведенного на нем здания или сооружения, которое юридически не может ни существовать, ни использоваться при отсутствии прочного титула на землю?
Статья 39.20 ЗК предоставляет арендаторам (застройщикам) исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду. Аренда не является прочным (вещным) титулом, а переход земельных участков из публичной в частную собственность означает их приватизацию (или «разгосударствление путем аренды с выкупом», как называли это странное порождение экономической мысли в конце 1980-х — начале 1990-х гг.). Но тогда почему аренда публичной земли должна непременно предшествовать ее приватизации — для доказательств серьезности намерений будущего собственника или в качестве еще одной формы коррупции чиновников?
Между тем эта проблема давно решена (причем как за рубежом, так и в России до середины прошлого века) с помощью долгосрочного ограниченного вещного права застройки, которое не требует приватизации земли, но значительно укрепляет положение застройщика. От него не требуется затрат на приобретение земельного участка в собственность, а финансирование строительства осуществляется с помощью банковского кредита, полученного под залог такого права. Право собственности на здания и строения, возведенные на чужом земельном участке на основании права застройки, на период его действия принадлежит застройщику, а собственник земельного участка в силу принципа superficies solo cedit становится собственником строения после прекращения права застройки и выплаты компенсации застройщику. За собственником застраиваемого земельного участка сохраняется право распоряжения им, а правомочия владения и пользования фактически переходят к застройщику. Последний со своей стороны вправе распоряжаться своим правом (отчуждать, передавать в залог, устанавливать обременения), но лишь одновременно с отчуждением или обременением здания или сооружения, возведенного на основании права застройки. Он также вправе отчуждать третьим лицам находящиеся в возведенном здании жилые и нежилые помещения (компенсируя свои расходы на строительство) — тогда приобретатели последних становятся субъектами права застройки в долях, соответствующих долям их помещений в общей площади здания. Длительный срок права застройки (до 99 лет с возможностью продления) допускает снос старого здания и возведение нового с учетом быстрого развития строительных и иных технологий. [8, С. 110]
Все эти преимущества вещного права застройки в сравнении с инвестиционной арендой давно известны и отражены в проекте новой редакции раздела II ГК. Вместе с тем отказ от вещных характеристик прав арендатора недвижимости и введение традиционной системы ограниченных вещных прав не предполагают отказа от использования договоров аренды земли в их сложившемся понимании: у граждан и юридических лиц появляется возможность выбора гражданско-правовых форм, опосредующих использование чужих недвижимых вещей, включая земельные участки, находящиеся в публичной собственности.
Право застройки является лишь одним из примеров возможного эффективного использования ограниченных вещных прав. Их перечень может быть расширен за счет признания вещного характера пожизненной наследуемой аренды чужих земельных участков, в том числе находящихся в государственной и муниципальной собственности, для нужд сельского хозяйства; постоянного пользования (проживания) чужим жилым помещением членами семьи собственника, в частности несовершеннолетними и бывшими; преимущественного права покупки недвижимой вещи (юридически более прочного, чем обязательственное право, вытекающее из относительно краткосрочного предварительного договора ее продажи) и некоторых других.
Следует также отметить, что наше законодательство не украшает отсутствие владельческой защиты, которым мы также обязаны прежнему правопорядку. [10, С. 120]
И. А. Покровский указывал, что в институте защиты владения речь идет не о собственности и вообще не о том или ином праве собственности, а о начале гораздо более высокой и идеальной собственности — уважения к человеку как таковому. По его словам, со времен римского права в любом культурном праве мы сталкивались с установленным принципом защиты собственности как таковой от любого частного вмешательства. Любой де-факто владелец имущества может требовать, чтобы суд и власти защищали его имущество не по той причине, что он имеет право на владение, а просто потому, что он владеет или владеет им. Не только законный, но и незаконный владелец — тот, кто силой захватил поле другого или тайно похитил имущество другого лица имеет право на защиту. Конечно, если такое имущество нарушает права человека, субъекты могут, конечно, потребовать, чтобы суд восстановил эти права. В отношении этих (незаконных) собственников принцип уважения к человеческой личности подвергается величайшему искушению, и поэтому защита этих владельцев является величайшим триумфом. Следовательно, для человека фактическое правило владельца должно быть неприкосновенным. Это требует растущего уважения к человеку, это требует подлинно культурной структуры отношений между людьми. Защита владения от произвольного вмешательства осуществляется путем возврата объекта человеку, который его потерял, например путем заявления требований устранить последствия рейдерского захвата имущества, не требующего подтверждения права собственности.
Предвидится реформа законодательства о защите прав собственности, в части признание законодательно исков об освобождении имущества от ареста, установление границ собственности, исправление записи в реестре прав собственности (ЕГРН) и др.
Закрепленная в ст. 305 ГК возможность предъявления вещных исков, прежде всего виндикационных, субъектами обязательственных прав (например, арендаторами) вносит лишь путаницу, предоставляя последним ничем не обоснованную возможность выбора между обязательственными и вещными способами защиты.
Большие сомнения вызывает и распространившаяся в судебной практике возможность виндикации недвижимости, которая пока в большинстве случаев все же сочетается с исками об оспаривании права, зарегистрированного в государственном реестре, или о признании права собственности (п. 52 — 58 Постановления N 10/22). В особенности это касается выяснения добросовестности фактического владельца недвижимой вещи, от которого требуется принятие разумных мер для выяснения правомочий продавца на ее отчуждение, поскольку в соответствии с абз. 2 п. 38 указанного Постановления двух Пленумов запись в ЕГРН не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Подобное нивелирование правоустанавливающего значения государственной регистрации прав на недвижимость ведет к фактическому отрицанию как необходимости государственной регистрации, так и самой недвижимости как юридической категории.
К сожалению, этот подход поддерживается серьезными недостатками в деятельности институтов Росреестра (под эгидой Минэкономразвития России). Этот подход ориентирован не на достоверность регистра, чтобы облегчить развитие продаж недвижимости, а на налоговые цели (определение максимального числа владельцев соответствующего налога)). Не случайно первоначальный текст Гражданского кодекса предусматривал создание объектов государственной регистрации недвижимости в системе Министерства юстиции России. Это может обеспечить не только точность, но и юридическую чистоту соответствующих записей. Конечно, эти вопросы также требуют законодательного решения.
Конечно, реформа прав собственности не может быть ограничена нормами Гражданского кодекса, но предполагает одновременную реформу земельных и других законов публичного права, включая землю, градостроительство, жилье и, возможно, некоторые кодексы природных ресурсов. [9, С. 47]
В то же время внедрение новых (или обновленных) институтов по защите прав собственности на практике может быть продлено на несколько лет, чтобы создать условия для их эффективного использования участниками рынка недвижимости. Как показывает исторический опыт, последовательное развитие рыночной экономики, несомненно, требует использования всей системы реальных прав, а не только прав собственности и аренды. Можно быть уверенным, что рано или поздно национальный законодательный орган будет вынужден посвятить себя реформе реального права.
Литература:
- Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.; в ред. от 21 июля 2014 г.) // Российская газета. N 237. 25 дек. 1993 г.; Собрание законодательства Российской Федерации. 2014. N 31. Ст. 4398.
- Гражданский Кодекс Российской Федерации часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 29.07.2017 № 199-ФЗ)//Собрание законодательства Российской Федерации — 1994 г. — N 32.- Ст. 3301; Официальный Интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru — 29.07.2017.
- Гражданский Кодекс Российской Федерации часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. от 28.03.2017 № 39-ФЗ)//Собрание законодательства Российской Федерации — 29.01.1996 г. — N 5.- Ст. 410;Официальный Интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru — 28.03.2017.
- Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (в ред. от 14.05.2018) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 1 (ч. I). Ст. 1; 2017. N 27. Ст. 3947.
- Федеральный закон от 28.12.2010 N 390-ФЗ (ред. от 05.10.2015) «О безопасности» // «Российская газета», N 295, 29.12.2010; / Официальный Интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru — 06.10.2015.
- Федеральный закон от 31.05.2002 N 63-ФЗ (в ред. от 29.09.2017) «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 23. Ст. 2102; Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru — 30.07.2017.
- Федеральный закон от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» (с изм. от 27.11.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 19. Ст. 2060; 2015. N 45. Ст. 6206.
- Синицын С. А. Numerus clausus и субъективные права: понятие, значение, взаимосвязь // Вестник гражданского права. 2014. N 2. С. 100–147.
- Формакидов Д. А. Вещное право проживания. СПб.: Издательство Р. Асланова «Юридический центр Пресс», 2016. С. 47.
- Щенникова Л. В. Проблемы вещного права: Монография. М.:Норма, 2017.
