Принцип единства правовой судьбы земельного участка и здания (сооружения)



В статье анализируется суть принципа единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости, которые на нём расположены, проводится его анализ в доктрине земельного права РФ. В статье также проводится сравнение принципа единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости, которые на нём расположены, с концепцией единого объекта недвижимости и концепцией отдельных (самостоятельных) объектов недвижимости.

Ключевые слова: принцип единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости, объект недвижимого имущества, земельный участок, вещь, составная часть вещи.

The article analyzes the essence of the principle of the unity of the legal fate of the land plot and real estate objects located on it, analyzes it in the doctrine of land law of the Russian Federation. The article also compares the principle of the unity of the legal fate of the land plot and the real estate objects that are located on it, with the concept of a single real estate object and the concept of separate (independent) real estate objects.

Keywords: principle of unity of the legal fate of the land and real estate, immovable property, land, thing, part of a thing.

Актуальность темы исследования обусловлена важной ролью принципа единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости, в правовом регулировании земельных отношений в РФ. Ведь разобщенность правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости, порождает коллизии между правами собственника земельного участка и собственника здания или сооружения, а также на практике влечет значительное число споров.

Принцип единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости, активно исследуют в теории земельного права, в частности, Кулинич П. Ф., Мирошниченко А. М., Носик В. В., Резниченко С., Рипенко А. И., Федорович В. И. и другие. Вместе с тем, в науке земельного права отсутствует комплексное исследование данного вопроса.

Целью статьи является показать место принципа единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости, в земельном праве в РФ и в доктрине земельного права РФ.

Проблему соотношения прав и обязанностей владельцев земельного участка и владельцев здания или сооружения, которое расположено на земельном участке, следует назвать одним из наиболее сложных в современном земельном праве. Ведь владелец здания является фактическим владельцем земельного участка, по крайней мере той ее части, что находится под застройкой.

Разобщенность правовой судьбы земельного участка и недвижимого имущества непременно влечет за собой коллизию между правами собственника земельного участка и собственника здания или сооружения, что приводит к значительном количеству споров.

Поскольку с развитием рыночной экономики в РФ земля стала все более активно вовлекаться в гражданский оборот, «догоняя» оборот зданий, создания единого режима регулирования оборота этих самостоятельных объектов недвижимости стало первоочередной задачей. Производя эффективный режим правового регулирования такого оборота, можно базироваться на различных принципах. Мировой практике известны следующие: признание земельного участка и здания или сооружения, самостоятельными объектами правоотношений; концепция единого объекта недвижимости; принцип единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости.

Принцип единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости — это установленные государством правила, по которым земельный участок и объекты недвижимости, одновременно участвуют в обороте, хотя и рассматриваются как отдельные объекты (вещи). В РФ данный принцип реализован не в полной мере [15].

Модель единого объекта хорошо сочетается с отчасти футуристической концепцией земельного участка как трехмерного контура: все, что находится внутри этого контура, должно рассматриваться как его составная часть. Весьма вероятно, что в ближайшем будущем вместо понятий «недвижимая вещь», «земельный участок» и прочие вещное право перейдет на оперирование зарегистрированными объемами пространства как объектами вещных прав [15].

Признание земельного участка и здания (сооружения), самостоятельными объектами правоотношений. Данная концепция предусматривает отсутствие любой связи здания или сооружения с земельным участком. В целом данный подход характерен для социалистических систем, где право собственности на землю признается только за государством, например, для Китайской Народной Республики (ст. ст. 9, 10 Конституции Китайской Народной Республики 1982 г. [6] и Закон Китайской Народной Республики «Об управлении землями» 1986 г. [8] закрепляют социалистическую государственную собственность на землю).

Впервые понятие «недвижимое имущество» было сформировано еще в римском праве, в первую очередь это было связано с ведением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов. К недвижимости относили землю, недра и все что создано рукотворным трудом на собственной земле, в том числе к недвижимым вещам относили насаждения и посевы. Несомненно, что при таком понимании взаимодействия земли и все что на ней создано, соблюдался принцип единства земли и объекта возведенного, созданного на поверхности земли.

В дальнейшем римское право создавало фундаментальную основу для формирования и развития юридической науки в европейских государствах.

В VIII-XIX вв. Германии и Франции под недвижимой вещью понималось объединение движимого и недвижимого объекта.

В Древней Руси к земле было особое, религиозное отношение, никак к объекту правоотношений, а как к части русского достояния, наследия. Данная концепция внесла свои коррективы в развитие Российского права.

Позднее в княжеской Руси земельные отношения видоизменились в стороны приближения к европейской модели землевладения, а именно земля могла принадлежать определенной категории граждан: боярам, монастырям и другим лицам состоятельного сословия.

В дальнейшем владение землей осуществлялось централизовано, московским князем, фактическим монополистом, владельцем всех земель русских. Появляются понятия землевладения такие как, «вотчина» и «поместье».

Поместье — это особое земельное владение, выдаваемое военным и государственным служащим.

Вотчина — это переходящее по наследству землевладение, в том числе постройки, здания и зависимые крестьяне на правах частной собственности.

В 1714 году, указом Петра I, были объединены вотчина и поместья в одно определение «недвижимое имущество». Петр I, стал основоположником формирования государственной системы ограничения права частной собственности.

19 февраля 1981 года Александр II подписал Манифест об отмене крепостного права и Положение о крепостных крестьянах, выходивших из крепостной зависимости. Крестьяне получили личную свободу и право распоряжаться своим имуществом. Помещики сохранили собственность на принадлежавшие им земли и были обязаны предоставить крестьянам в постоянное пользование «усадебную оседлость».

На протяжении многих веков в России формировалось понятие недвижимости приближенное к современному понятию недвижимой вещи, но революция в 1917 году и затем принятый Декрет о земле, отменивший частную собственность на землю, привели к регрессивному искажению советского законодательства. Были утрачены понятия деления вещи на движимые и недвижимые, частная собственность, на смену которых сформировалось единое понятие «государственная собственность на землю».

Концепция единого объекта недвижимости. Исторически сложившийся или такой подход еще можно назвать «первобытным», поскольку возник он в Древнем Риме, где существовал принцип «superficies solo cedit» наземное имущество прирастает к земельному участку, основан на том, что земля является главной вещью, а другие расположенные на ней объекты недвижимости — ее составные части. Правовая судьба такого объекта недвижимости как единого целого определяется исходя из операций, осуществляемых с земельным участком. Данная концепция внедрена в законодательство большинства стран мира, в частности, в законодательство Республики Эстония (Закон об общей части ГК Республики Эстония [9]), Республики Италии (ст. 934 ГК Италии [10]), Королевства Нидерландов (ст. 5:20 ГК Королевства Нидерландов [11]), Польши (ст. 48 ГК Республики Польши [7]), Федеративной Республики Германия (далее — Германия) (ч. 1 ст. 94 ГК Германии [12]), Республики Хорватии (ч. 3 ст. 2 Закона «О право собственности и другие вещные права» [13]), Швейцарской Конфедерации (ст. 667 ГК Швейцарской Конфедерации [14]) и др.

Принцип единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости. Данный принцип предусматривает, что два отдельных объекта недвижимости-земельный участок и здание или сооружение, одновременно участвуют в обороте. Принцип единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости введен в законодательство РФ.

Также делаются попытки определить понятие «здания» и «сооружения» на научном уровне. Некоторые автора определяют здание как любой искусственно созданный на земельном участке или под ним объект, который фундаментально связан с земельным участком и используется для проживания или пребывания людей, размещения недвижимых вещей; а сооружение определяют как любой отличный от здания, искусственно созданный на земельном участке или под ним объект, который фундаментально связан с земельным участком и используется для выполнения специальных технических функций [17, с.102–104].

В науке земельного права, распространена точка зрения, что последовательная реализация принципа единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости, которые на ней расположены, приведет к созданию единого объекта недвижимости. Нельзя не согласиться с этой позицией, как и с точкой зрения о том, что воплощение в законодательстве концепции «единого объекта недвижимости» — дело достаточно отдаленной перспективы [16, с.154].

Бесспорно, успешная реализация принципа единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости, которые на ней расположены, создает базу, которая в будущем будет способствовать формированию единого объекта недвижимости. Однако передача земельного участка владельцу здания или сооружения — это лишь первый этап на этом пути. Для формирования единого объекта недвижимости необходимо объединить не юридические судьбы, а сами объекты (земельный участок или сооружения) в один единый объект недвижимости — земельный участок.

Единый объект недвижимости можно рассмотреть на примере законодательства Германии, где такой объект недвижимости составляет земельный участок. Конечно, под земельным участком следует понимать земельный участок вместе со всеми ее составными частями. Согласно ч. 1 ст. 94 ГК Германии [12], к существенным составным частям земельного участка принадлежат вещи, прочно соединенные с землей, в частности строения, а также продукты земельного участка, пока они связаны с землей. Семена становятся существенной составной частью земельного участка с момента посева, растение — с момента их посадки. Под зданиями судебная практика понимает дома и другие здания, мосты, подземные гаражи, не прикрепленные к земле готовы гараже из бетона. В Германии недвижимостью признаются земельные участки, а здания и сооружения не признаются ни движимыми вещами, ни недвижимыми вещами. Они соединены с земельными участками, в силу чего утратили свою самостоятельность и не отвечают признакам вещей, а считаются составными частями земельного участка и составляют с ней одно целое [16, с.135].

Важным признаком существенной составной части является ее прочная связь с землей. При этом, прочно связанные части это те, которые при их отделении от земельного участка будут разрушены. А также необходимо, чтобы такая связь имел постоянный характер. Составные части вещи, которые не могут быть отделены одна от другой без того, чтобы какая-то из них не была разрушена или изменена в своей сущности, не могут быть предметом отдельных прав (ст. 93 ГК Германии). Иными словами, составные части могут участвовать в обороте только как одно целое.

Стоит отметить, что ГК Германии оперирует таким понятием, как «временно присоединены составные части». Так, согласно ст. 95 ГК Германии, к составным частям земельного участка не принадлежат вещи, связанные с землей лишь для временных целей. Аналогичное правило применяется к зданиям или сооружениям, возведенного на земельном участке лицом, обладающим ограниченным правом на чужой земельный участок.

Как уже отмечалось, концепция единого объекта недвижимости внедрена в законодательство большинства стран. В этом контексте можно сказать, что формирование связи земельного участка и здания или сооружения, которая на ней расположена, в целом такое же, как и в Германии.

В настоящее время положение о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов закреплено в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) [2] в качестве одного из принципов земельного законодательства. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Принцип «единства судьбы» конкретизируется в ст. 35 ЗК РФ, ст. 273 ГК РФ и в п. 1 ст. 552 ГК РФ, регулирующие переход прав на земельный участок при отчуждении объектов недвижимости (здания, строения, сооружения). Системный анализ норм ЗК РФ (ст. 35) и ГК РФ (ст. 273, ст. 552) позволяет прийти к выводу, что если земельный участок и объекты недвижимости находятся на праве собственности у одного лица-собственника, то отчуждать недвижимость без земельного участка и земельный участок без недвижимости нельзя. Таким образом можно сказать, что сфера применения данного принципа распространяется на случай, когда собственник земельного участка одновременно является собственником недвижимости. В то же время, из положений Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» [3] так же усматривается, что в случае если заключена сделка, по которой воля сторон направлена на отчуждение недвижимости (здания, строения) без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без недвижимости, если земельный участок и недвижимые объекты принадлежат на праве собственности одному лицу относится к ничтожной. Аналогичное положение применятся и в случае, если права на землю прекращаются в связи с реквизицией, конфискацией здания, строения, сооружения, либо обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника.

Для примера рассмотрим Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 февраля 2015 года по делу № А29–4251/2013 [3]. Из материалов дела усматривается, был заключен договор купли-продажи недвижимости, по которому продавец обязан был передать здание цеха. Однако продавец уклонялся от регистрации перехода права собственности на здание, и истец обратился в АС с иском о государственной регистрации перехода права собственности на здание. Судебные инстанции при рассмотрении спора о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по делу № А29–4252/2013 Арбитражного суда Республики Коми [5] пришли к выводу о незаключенности договора купли-продажи земельного участка, поскольку стороны этого договора не согласовали условие о предмете договора, а сам земельный участок, указанный в договоре, не являлся объектом кадастрового учета и не мог быть идентифицирован в качестве объекта права. Суды первой и апелляционной инстанций, пришли к обоснованному выводу о том, что подписанная в нарушение п. 4 ст. 35 ЗК РФ сторонами сделка по отчуждению спорного здания без земельного участка, на котором оно расположено, является ничтожной, а потому правомерно отказали в удовлетворении заявленного иска.

Таким образом, анализ судебной практики показывает, что несоблюдение принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости при заключении договора купли-продажи недвижимости приводит к признанию таких договоров или условий договоров ничтожными. Указанное положение должно соблюдаться всеми участниками договорных отношений.

Неточность и неоднозначность принципа «единства судьбы» земельного участка и объектов недвижимости порождает в правоприменительной практике широкий круг проблем. Представляется, одним из способов решения обозначенных проблем является, во-первых, необходимость обобщения судебной практики в целях разъяснения правильности применения принципа «единства судьбы» земельного участка объектов недвижимости, а так в целях обеспечения единства в применении и понимании данного принципа, во-вторых, устранить все существенные противоречия между гражданским и земельным законодательством в сфере оборота земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости.

Модель единого объекта — это наиболее прогрессивное и удобное отражение в мире права земельного участка и построек. Эта модель основана на классическом и хорошо разработанном понятии составной вещи. Постройка как составная часть вещи не является самостоятельным объектом права, на нее не возникает собственности или иных вещных прав, которые подлежали бы регистрации в реестре, она является «продолжением» земельного участка, образуя с ним одну вещь, единый объект.

Постройка может быть не только составной частью участка, но и составной частью ограниченного вещного права, которое лицо, застроившее чужой участок, имеет на него.

В итоге можно сказать, что принцип единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости, которые на ней расположены, и концепция единого объекта недвижимости обеспечивают одновременный переход прав на земельный участок и здания или сооружения. Основное различие заключается в методах их реализации.

Концепция единого объекта недвижимости не только позволяет удачно описать сочетание земельного участка и построек, но и вполне может быть применена для создания удобных правовых режимов в сфере поэтажной собственности. Для этого достаточно представить, что право собственности на земельный участок, застроенный зданием, разделенным на помещения, разбито на количество долей, соответствующих количеству помещений, и каждая доля предоставляет ее обладателю эксклюзивное право на использование соответствующего помещения [15].

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ//(ред. от 18.07.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2019)//«Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. — 2001. — № 44. — Ст. 4147.
3. Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»//Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2005. № 5.
4. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 февраля 2015 года по делу № А29–4251/2013
5. Определение Арбитражного суда Республики Коми от 10 октября 2014 г. по делу № А29–4252/2013
6. Китайской Народной Республики 1982 р. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://sinolink.ru/ %D0 %BA %D0 %BE %D0 %BD %D1 %81 %D1 % 82 %D0 %B8 %D1 %82 %D1 %83 %D1 %86 %D0 %B8 %D1 %8F- %D0 %BA %D0 %B8 %D1 %82 % D0 %B0 %D0 %B9 %D1 %81 %D0 %BA %D0 %B E %D0 %B9- %D0 %BD %D0 %B0 %D1 %80 %D0 %BE %D0 %B4 %D0 %BD %D0 %BE %D0 %B9 %D1 %80 %D0 %B5 %D1 %81 %D0 %BF/ (Дата обращения 07.10.2019)
7. Гражданский кодекс Республики Польши — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.lex.pl/akt-prawny/-/akt/dz-u2014–121-u (Дата обращения 07.10.2019)
8. Закон Китайской Народной Республики «Об управлении землями» 1986 р. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.china.org.cn/english/ environment/34345.htm (Дата обращения 07.10.2019)
9. Закон об общей части ГК Республики Эстония от 17.04.2002 No 144. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.zakony.ee/index.php?id=24 (Дата обращения 07.10.2019)
10. The Civil Code of the Republic of Italy // The Cardozo Electronic Law Bulletin. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.jus.unitn.it/cardozo/Obiter_ Dictum/codciv/home.html (Дата обращения 07.10.2019)
11. The Civil Code of Netherlands (The Dutch Civil Code or The Burgerlijk Wetboek). — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.dutchcivillaw.com/ civilcodebook055.htm (Дата обращения 07.10.2019)
12. The German Civil Code. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.gesetze-im-internet.de/englisch_ bgb/index.html (Дата обращения 07.10.2019)
13. Act «On Ownership and Other Real Rights» of 2 October 1996. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://pak.hr/cke/propisi, %20zakoni/en/ OwnershipandOtherRealRights/EN.pdf (Дата обращения 07.10.2019)
14. Swiss Civil Code of 10 December 1907. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://www.admin.ch/opc/en/classified-compilation/19070042/index. html (Дата обращения 07.10.2019)
15. Бевзенко Р. С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости М.: М-Логос, 2017. — 80 с.
16. Право собственности на землю в России и ЕС: правовые проблемы: сборник статей / отв. ред. И. А. Иконицкая. — М.: Волтерс Клувер, 2009. — 288 с.
17. Рабчинская Л. Здания и сооружения, используемые в сфере хозяйствования / Л. Рабчинская // 2015. — No82. — С. 102–104.