Размер кадастровой стоимости недвижимости имеет правовое значение для целей определения размера подлежащих уплате налогов, размера арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Определение кадастровой стоимости осуществляется по средствам института государственной кадастровой оценки недвижимости, на основании данных, указанных в государственном кадастре недвижимости. Действующая методология определения кадастровой стоимости, а так же отсутствие серьезных требований к оценщикам, проводящим ее, порождает необоснованное завышение кадастровой стоимости, а соответственно и размер подлежащих уплате налогов, и других платежей, исчисляемых, исходя из кадастровой стоимости. По данным опубликованным на официальном сайте Федеральной службы государственного реестра, кадастра и картографии за период с 01.01.2018 г. по 31.12.2018г. на территории Российской Федерации в судах инициирован 9292 спор о величине кадастровой стоимости. За период с 01.01.2019 по 01.03.2019 в судах инициировано 1204 спора о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 1662 объектов недвижимости. В данной статье мы рассмотрим вопрос, связанный с оспариванием кадастровой стоимости.
Ключевые слова: кадастровая стоимость, земельный участок, суд первой инстанции, оспаривание.
The size of the cadastral value of real estate has legal significance for the purposes of determining the amount of taxes payable, the amount of rent and in other cases provided for by the legislation of the Russian Federation. Determination of cadastral value is carried out by means of Institute of the state cadastral assessment of real estate, on the basis of the data specified in the state real estate cadastre. The current methodology for determining the cadastral value, as well as the absence of serious requirements for appraisers conducting it, generates an unjustified overestimation of the cadastral value, and accordingly the amount of taxes to be paid, and other payments calculated on the basis of the cadastral value. According to the data published on the official website of the Federal service of the state register, cadastre and cartography for the period from 01.01.2018 to 31.12.2018 in the territory of the Russian Federation in the courts initiated 9292 dispute on the value of the cadastral value. For the period from 01.01.2019 to 01.03.2019, 1204 disputes on the value of the cadastral value entered into the state real estate cadastre in respect of 1662 real estate objects were initiated in the courts. In this article we will consider the issue related to the challenge of cadastral value.
Keywords: cadastral value, land plot, court of first instance, challenge
Понятие «земля» — многозначный термин, в правовом понимании трактуемый как определение охраняемого законом природного объекта и представляющий совокупность различных понятий.
Одной из важнейших характеристик участка земли, состоящего на учете в Росреестре, является его кадастровая стоимость.
Ее величина определяется государственными или местными органами власти после проведения процедуры оценки в процессе постановки земли на учет. Также от этого показателя зависит размер начисляемого земельного налога. При несогласии стоимость можно оспорить и уменьшить. На кадастровую стоимость участка оказывают влияние ряд факторов, к наиболее значимым из которых относятся: [5] его местоположение; площадь территории; предназначение для использования; качество земель (определяется, исходя из степени пригодности для использования по назначению); иные объекты недвижимости, расположенные в границах угодья.
Государственная кадастровая оценка — это совокупность действий, которая включает в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее — исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается по специальной формуле и определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.
Результатом государственной кадастровой оценки становится определение кадастровой стоимости земельного участка.
Если кадастровая стоимость завышена и ее сумма больше рыночной стоимости земельного участка, то такую кадастровую стоимость можно оспорить.
С 1 января 2019 изменились правила применения кадастровой стоимости, установленной решениями комиссии или суда, в целях налогообложения (Федеральный закон от 03.08.2018 г. № 334-ФЗ о внесении изменений в НК РФ).
Как известно, налогоплательщик налога на имущество и/или земельного налога, не согласный с размером кадастровой стоимости объекта недвижимости/земельного участка, определенной в результате массовой оценки, вправе привлечь независимого оценщика для определения рыночной стоимости объекта и затем обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию при Росреестре либо в суд.
С 01.01.2017 до 01.01.2020 Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлен переходный период, в течение которого в субъектах Российской Федерации осуществляется переход к проведению государственной кадастровой оценки по новым правилам, установленным данным законом.
Информация о проведении государственной кадастровой оценки в субъектах Российской Федерации размещена в фонде данных государственной кадастровой оценки.
Результаты определения кадастровой стоимости, полученные в установленном Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» порядке, могут быть оспорены в комиссии в случае ее создания уполномоченным органом субъекта Российской Федерации или в суде.
Вместе с тем в субъектах Российской Федерации, не перешедших на проведение государственной кадастровой оценки по новым правилам, продолжают действовать результаты государственной кадастровой оценки, полученные в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Такие результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при каждом управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации.
Информация о порядке оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Информация о работе комиссий размещается на официальных сайтах уполномоченных органов субъекта Российской Федерации в сети «Интернет».
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены:
юридическими и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц;
органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением отдельных случаев). [1, с. 65]
До 1 января 2019 г. измененная комиссией или судом кадастровая стоимость могла быть применена в целях налогообложения, начиная с года, в котором подано заявление о ее оспаривании. Под датой подачи заявления понималась дата обращения в первый орган.
Например, при обращении в комиссию, комиссия отказала в пересмотре, в итоге кадастровая стоимость была изменена только в судебном порядке. В этом случае датой подачи заявления будет считаться дата обращения в комиссию. При этом рыночная стоимость объектов недвижимости и земельных участков устанавливалась комиссией или судом на дату, по состоянию на которую была ранее установлена кадастровая стоимость (дата массовой оценки в субъекте РФ).
Уточним данные положения. Налоговая база по земельному налогу (далее — Налог) определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ (п. 1 ст. 390 НК РФ). Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством РФ (п. 2 ст. 390 НК РФ).
В силу п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Вместе с тем на основании п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Из положений ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон N 135-ФЗ) следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если данные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. На основании ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН), за исключением случаев, предусмотренных ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ. При этом в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Налоговые органы при администрировании земельного налога руководствуются информацией, содержащейся в ЕГРН (письма Минфина России от 19.05.2015 N 03–05–05–02/28656, от 18.05.2015 N 03–05–05–02/28362).
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (абзац первый п. 1 ст. 391 НК РФ).
Измененная комиссией или судом кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости для целей налогообложения (даты массовой оценки). При этом сведения об измененной стоимости должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Согласно пункту 6 статьи 3 Закона № 334-ФЗ положения пункта 15 статьи 378.2, пункта 1.1 статьи 391 и пункта 2 статьи 403 НК РФ, устанавливающие порядок применения измененной в течение налогового периода кадастровой стоимости, подлежат применению к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в ЕГРН по основаниям, возникшим с 1 января 2019 года.
Такими основаниями являются, в том числе, решения комиссии и суда. Следовательно, если изменения в отношении кадастровой стоимости внесены в ЕГРН после 01.01.2019, применить новую стоимость можно в отношении прошлых налоговых периодов, начиная с даты установления кадастровой стоимости. Это правило распространяется, в том числе, на ситуации, когда заявление о пересмотре подавалось до 01.01.2019. Важно, чтобы основание для внесения изменений возникло после 01.01.2019.
Изменение кадастровой стоимости земельного участка вследствие исправления ошибок, допущенных при определении его кадастровой стоимости, учитывается при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором была применена ошибочно определенная кадастровая стоимость (абзац пятый п. 1 ст. 391 НК РФ). В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абзац шестой п. 1 ст. 391 НК РФ, смотрите также письма Минфина России от 29.03.2017 N 03–05–05–02/18237, от 01.03.2017 N 03–05–05–02/11335, от 22.02.2017 N 03–05–05–02/10148, от 16.01.2015 N 03–05–05–02/633).Следует учитывать положения пункта 2.1 статьи 52 НК РФ (в редакции Закона № 334-ФЗ), согласно которому перерасчет сумм ранее исчисленного земельного налога и налога на имущество физических лиц для налогоплательщиков — физических лиц осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, а также положения пункта 7 статьи 78 НК РФ, устанавливающего трехлетний срок для подачи заявления о зачете (возврате) излишне уплаченного налога, исчисляемый с соответствующей даты уплаты. [4]
Таким образом, в приведенном примере налогоплательщик-организация сможет вернуть переплату по земельному налогу за период три года с момента возникновения переплаты. Т. е., подавая заявление в мае 2019 г., максимально можно вернуть налог, уплаченный в мае 2016 г.
Новые правила применения кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, безусловно, более привлекательны и теперь предоставляют налогоплательщикам больший временной интервал для принятия решения о необходимости ее оспаривания в целях определения налогооблагаемой базы. [5]
Некоторые суды до сих пор полагают, что если расхождение между кадастровой стоимостью и рыночной более 30 %, то налогоплательщик при обращении в Комиссию обязан прикладывать к заявлению дополнительное экспертное заключение. А неисполнение данной обязанности влечет признание незаконным решения Комиссии об удовлетворении заявления налогоплательщика. Хотя Конституционный суд в определении от 09.03.2017 № 592-О прямо разъяснял, что законодательство изменилось и потому сохранение соответствующих положений в подзаконных актах Минэкономразвития не играет никакой роли.
В ч. 28 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности (и п. 22.1 ст. 22 Закона о кадастровой оценке) законодатель практически дословно воспроизвел резолютивную часть Постановления № 15-П без выявления ее смысла и перевода на язык абстрактных норм:
«Решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления, органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет или бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя».
Это, с одной стороны, создает много проблем для судов в плане толкования нормы. Вправе ли публично-правое образования оспорить соответствующее решение Комиссии если оно было вынесено по заявлению не собственника земельного участка, а его арендатора (конечно); а если оно вынесено в отношении не земельного участка, а ОКС, принадлежащего физическому лицу (скорее да); а если оно было вынесено в отношении ОКС, принадлежащего организации (скорее нет) и т. д. [6]
А с другой стороны, это дает пример довольно интересной формы имплементации позиции Конституционного суда РФ в законодательство. По существу, законодатель вводит не самодостаточную норму, а бланкетную норму, напрямую отсылающую к правовой позиции Конституционного суда. И предлагает самим судам разобраться, в чем состоит эта позиция и, например, должна ли она распространяться на ОКС, принадлежащие организациям.
Особенность такой формы имплементации в том, что не законодатель превращает правовую позицию Конституционного суда РФ в абстрактную норму, а эта норма постепенно кристаллизуется в судебных решениях, в которых позиция Конституционного суда применяется к различным обстоятельствам. И только после накопления судебной практики законодатель формулирует уже абстрактную норму с учетом накопленных подходов судов. Подобный метод условно можно сравнить с тем, когда Верховный суд РФ дает абстрактные разъяснения по вопросам судебной практики не сразу после вступления в силу соответствующих положений закона, а после накопления судебной практики, отражающей перечень возникающих проблем и спектр возможных подходов к их решению. [7]
Справедливое определение кадастровой стоимости недвижимости играет большую роль, так как от ее величины зависит исчисление земельного налога, налога на имущество организаций, налога на имущество физических лиц, так же в определенных законом случаях, от величины кадастровой стоимости зависит размер арендной платы и другие платежи. Определение кадастровой стоимости осуществляется путем метода массовой оценки, согласно которому все объекты оценки разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки, для которых рассчитывается удельный показатель, на основании которого рассчитывается кадастровая стоимость каждого объекта недвижимости, включенного в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. Исходя из того, что при использовании данного метода оценки объектов недвижимости, не учитываются индивидуальные характеристики объекта недвижимости, например, особенности подъезда к участку, обременения и ограничения хозяйственной деятельности на участке и др., кадастровая стоимость часто бывает неоправданно завышена, в связи, с чем и возникает необходимость ее оспаривания.
Литература:
- Борисов, А. Н. Комментарий к Федеральному Закону от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (постатейный): моногр. / А. Н. Борисов. — М.: Юстицинформ, 2017. — 508 c.
- Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации: Федеральный закон от 08.03.2015 № 21 ФЗ (ред. от 05.04.2016) // СЗ РФ. 2015. № 10. Ст. 1391.
- Комментарий к Кодексу административного судопроизводства Российской Федерации (постатейный, научно-практический) / под ред. В. В. Яркова. М.: Статут, 2016. С. 687.3.
- Остроумов А. А. Судебное оспаривание результатов определения кадастровой стоимости // Вестник университета имени О. Е. Кутафина. 2015. № 9. С. 104.
- Наталья, Владимировна Васильева Кадастровый учет и кадастровая оценка земель. Учебное пособие для СПО / Наталья Владимировна Васильева. — М.: Юрайт, 2017. — 785 c.
- Мирзоян Н. В. Проблемы оценки стоимости недвижимости и анализ практики оспаривания кадастровой стоимости недвижимости // Материалы Седьмой Международной научно методологической конференции. 2015. № 1. С. 116.
- Комментарий к Кодексу административного судопроизводства Российской Федерации (постатейный, научно-практический) / под ред. В. В. Яркова. М.: Статут, 2018. С. 689
- Определение Верховного Суда Российской Федерации по делу № 310 ЭС15 10846, А14 9673/2014 от 23.12.2015 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс». Раздел «Судебная практика». 2015.
- Скобеев С. Н. О способах оспаривания кадастровой стоимости земельного участка // Имущественные отношения в РФ. 2018. №. С. 32.
