В 2018 году законодательство о самовольном строительстве было подвергнуто реформированию. В частности, изменения коснулись и порядка легализации самовольной постройки.
Легализация самовольной постройки является одним из способов приобретения права собственности. Важно отметить, что по логике п. 2 ст. 222 ГК РФ такое узаконение является исключением из общего правила — лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а также не вправе распоряжаться ею. Тем не менее, законодатель предусматривает возможность введения самовольной постройки в гражданский оборот, что обуславливает соблюдение ряда условий и процедуры для признания права собственности управомоченным субъектом, вследствие чего возникает вещное право.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку возникает при одновременном соблюдении таких правовых условий:
- Право на земельный участок, допускающее строительство на нем данного объекта;
- Соответствие постройки на день обращения в суд установленным требованиям;
- Не имеется нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также угрозы жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку.
Судебной практикой выработано еще одно обязательное условие легализации самовольной постройки, в силу которого истцу необходимо доказать, что им предпринимались надлежащие меры по легализации постройки (например, заявление к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию), а также правомерен ли был отказ уполномоченных органов в выдаче разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию [4].
Новеллой в законодательстве является введение института приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, который можно рассматривать как еще один способ легализации самовольной постройки, наряду с признанием права собственности на нее в порядке, установленном п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Постройка может приводиться в соответствие:
− с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки;
− документацией по планировке территории;
− обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.
Статья 222 ГК РФ не регламентирует содержание введенного механизма, однако, данная норма раскрыта в ч. 10 ст. 55.32 ГрК РФ, согласно которой приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном главой 6 ГрК РФ, что предполагает разработку и утверждение проектной документации, получение разрешения на реконструкцию, осуществление такой реконструкции и ввод в эксплуатацию [3].
Отсюда следует, что приведение в соответствие с установленными требованиями возможно лишь в случае, если нарушения, предусмотренные п. 1 ст. 222 ГК РФ, можно устранить путем реконструкции объекта.
Хотя и ранее на законодательном уровне данный механизм не был урегулирован, тем не менее, судебной практике он уже был известен. Так, ВС РФ и ВАС РФ подчеркивали, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, а также то, что суд может обязать лицо снести самовольно реконструированное недвижимое имущество лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения работ [4].
На мой взгляд, данная конструкция предоставляет возможность приобретения права собственности в случае выполнения установленных требований о приведении в соответствие, что позволяет сохранить (в отличие от сноса) самовольно возведенный объект и в дальнейшем ввести его в гражданский оборот.
Статьей 222 ГК РФ предусмотрено два вида решений:
1) о сносе самовольной постройки;
2) о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.
Отдельно от сноса решение о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями законодательно не предусмотрено. Вероятно, это обусловлено тем, что в силу ч. 9 ст. 55.32 ГрК РФ в случае, если возможно приведение объекта в соответствие с установленными требованиями, право выбора, сносить или приводить в соответствие принадлежит лицу, осуществившему самовольное строительство или, если такое лицо не установлено, правообладателю земельного участка.
В свою очередь, такой механизм как приведение в соответствие с установленными требованиями не может применяться в случае возведения или создания самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном законом порядке, а вот возможно ли приведение в соответствие в случае отсутствия необходимых по закону разрешений или согласований, предстоит разрешить практике. Представляется, что в последнем случае следует исходить из наработанной практики, по которой отсутствие разрешения на строительство не может являться единственным и достаточным основанием для сноса самовольной постройки.
Примером из судебной практики будет служить решение от 14 мая 2019 г. по делу № 2–1966/2019 Благовещенского городского суда Амурской области по иску администрации г. Благовещенска к А. о сносе самовольной постройки или приведении в соответствие с установленными требованиями.
Истец в обоснование своих требований указал, что специалистом управления архитектуры и градостроительства администрации г. Благовещенска было установлено, что на земельном участке, ответчиком построен капитальный объект недвижимости из несъёмной опалубки.
Земельный участок на праве собственности принадлежит А.
Ответчиком при возведении строения было нарушено земельное и градостроительное законодательство (самовольное занятие земельного участка, не предоставленного для строительства, возведение строения без получения разрешительной документации), нарушение прав иных лиц (возведение строения за счет использования земельного участка предназначенного для улично-дорожной сети).
Суд пришел к выводу о том, что строение обладает признаками самовольной постройки, однако ответчиком принимаются определенные меры к легализации спорного объекта недвижимости (по получению дополнительного земельного участка в собственность).
Суд посчитал, что исковые требования администрации г. Благовещенска к А. о сносе самовольной постройки или приведении в соответствиесустановленными требованиями подлежат удовлетворению частично.
Суд обязал привести в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий три года, самовольную постройку — объект капитального строительства, расположенный на земельном участке, отказав в удовлетворении требований о сносе этой постройки.
Подводя итог, можно сказать о том, что законодательство идет по пути смягчения легализации самовольной постройки, т. е. если объект безопасный, соответствует нормам, создан на своей земле, то обычно такой иск удовлетворяется. На сегодняшний день не ставится целью снести самовольную постройку, а изучается вопрос о возможности ее приведения в соответствие с установленными требованиями.
Введение института приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями является положительным этапом к ее легализации, поскольку это привело в соответствие судебную практику и норму закона, однако необходимо было бы раскрыть сущность «приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями путем реконструкции» в п. 2 ст. 222 ГК РФ аналогично п. 10 ст. 55.32 ГрК РФ.
Литература:
- Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федер. закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Градостроительный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановление Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10 / 22. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
