Статья посвящена рассмотрению критериев добросовестного приобретателя недвижимости, выработанные судебной практикой, а также стандартов доказывания. Выявлены проблемы при защите добросовестного приобретателя. В связи с этим, автором предложено несколько вариантов решений данных проблем: введение презумпции добросовестности приобретателя вещи, изменение регистрационной системы.
Ключевые слова: добросовестный приобретатель, недвижимое имущество, государственная регистрация, истребование имущества, защита прав добросовестного приобретателя.
В настоящее время в судебной практике существует проблема защиты добросовестного приобретателя. П. 1 ст. 302 ГК РФ определяет его как субъекта, который приобрел имущество у неуправомоченного отчуждателя и при этом не знал, и не мог знать о том, что такой отчуждатель не имел права продавать ему данное имущество. В данном определении используются обороты «не знал» и «не мог знать», что не дает точно определить поведение, по которому можно было бы понять, что приобретатель является добросовестным. Следствием такой неопределенности нередко является «крайнее правовое угнетение» такого приобретателя, что в глобальном плане, может влиять на гражданский оборот в целом.
Как уже было сказано ранее, речь идет о возможности истребовать имущество у лица, приобретшее его возмездно у субъекта, не имеющего права его отчуждать. В таком случае, собственник вещи может вернуть ее себе, но при условии, что она выбыла из владения не по его воле. Исходя из вышесказанного можно увидеть, что данная статья выступает ограничением виндикации. При этом право собственности у добросовестного приобретателя недвижимого имущества возникает в момент регистрации такого имущества в ЕГРН, если это имущество нельзя истребовать по правилам 302 статьи ГК. То есть, можно сказать, что закон защищает незаконных добросовестных владельцев имущества, которое выбыло из владения собственников не по их воле. Однако в существующих практических реалиях не всегда это так.
В обзорах судебной практики Верховного суда за 2014 и 2015 года приводятся обстоятельства, при которых покупатели жилых помещений могут быть признаны добросовестными [2, 3]. Среди них числится ознакомление с документами, утверждающими права на недвижимую вещь, проверка записи в реестре о наличии права собственности у продавца. Также необходимо убедиться, что в отношении имущества нет отметок о судебном споре на момент совершения сделки. Далее проверяются возможные пороки в основании возникновения права собственности у отчуждателя, лично осматривается помещение. Обращается внимание также на обстоятельства, которые могут вызвать разумные сомнения в праве продавца на отчуждение имущества. Приобретателем также должна быть проявлена разумная осмотрительность при заключении сделки. Исходя из вышенаписанного, несложно догадаться, что для признания факта добросовестности, лицу необходимо проверить слишком много обстоятельств. Ситуация осложняется тем, что их перечень является открытым, поэтому суды, в зависимости от ситуации, могут добавлять «от себя» факторы, требующие проверки. Например, в одном из дел, у лица, который выполнил все вышеуказанные требования для соблюдения и доказывания своей добросовестности в суде, все же забрали квартиру [4]. В апелляционном определении указывалось, что необходимо было проверить дополнительно еще целый ряд обстоятельств и документов. Например, посмотреть свидетельство о рождении предыдущего собственника и узнать, почему он тянул с оформлением права собственности на жилое помещение по наследству и через месяц продал жилье. Далее проверить копию паспорта, что могло бы показать приобретателю, что отчуждатель имущества неоднократно его менял, в том числе незадолго до совершения сделки, а также, что он не проживал с наследодателем и находился не по месту недвижимого имущества. Данные факты, по мнению суда, заставили бы покупателя усомниться в законности владения квартирой собственником, если бы он проявил «достаточную степень осмотрительности и добросовестности при заключении договора».
Очевидно, что практика сформировала слишком высокие требования для признания приобретателя добросовестным, сильно снижая шансы на подтверждение в суде данного факта. Таким образом, приходится констатировать, что в настоящий момент имеет место нарушение принципа юридического равенства сторон. Если обратить внимание на истца, то чтобы обосновать недобросовестность ответчика (приобретателя) ему требуется доказать только свое право собственности на спорное имущество и факт наличия этого имущества у незаконного владельца. Процесс признания недобросовестности приобретателя проще, нежели признание его добросовестности.
В «облегчении жизни» покупателя может помочь установление презумпции добросовестности приобретателя вещи, предпосылки для которой, как представляется, уже созданы. Аргументом является закрепленная в п. 5 ст. 10 ГК РФ «общая» презумпция добросовестности, где говорится, что добросовестность участников гражданского оборота предполагается. Данная норма расположена в общих положениях кодекса и будет логичным предположить, что свое влияние она распространяет и на отношения по приобретению вещей [5, с. 262]. Косвенно этот факт может подтвердить отмена первого абзаца п. 38 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, который содержал идею об отсутствии добросовестности приобретателя [1]. Сопоставляя вышесказанное можно говорить о существовании в российском праве презумпции субъективной добросовестности приобретателя вещи, следовательно ее можно и нужно применять на практике.
Также, существует проблема с достоверностью реестра прав на недвижимое имущество. Регистрирующий орган осуществляет правовую экспертизу не в полном объеме, так как проверяет только отсутствие оснований для отказа в регистрации прав и только в сделках, заключенных в простой письменной форме, а за нотариально удостоверенные сделки отвечает нотариус [6, с. 13]. Вышеуказанное судебное дело [4] как раз служит примером недостаточной нотариальной проверки сделки на порок воли. Способом решения таких проблем у добросовестного приобретателя может стать введение возмещения стоимости истребованного недвижимого имущества из страховых фондов нотариуса. Также в абз. 2 п. 1 ст. 8.1 ГК РФ закреплен принцип достоверности реестра, но по факту он не работает. Основанием для его функционирования служит совокупность принципов внесения и бесповоротности записи реестра. Принцип внесения закреплен в ст. 8.1 ГК РФ, однако принцип бесповоротности записи российскому законодательству не известен. В связи с этим необходимо ввести и реализовать принцип достаточности записи реестра, то есть для приобретения недвижимого имущества будет хватать одной только записи, чтобы проверить титул отчуждателя. Необходимо также реализовать принцип бесповоротности записи в реестре. Его суть заключается в том, что после истечения определенного срока после записи в реестр никакие третьи лица не будут иметь права истребовать имущество у добросовестного приобретателя. При этом, законом устанавливается срок, в течение которого заинтересованное лицо может внести отметку о возражении (приостановив этот срок) и обратиться в суд. Данные шаги защитят добросовестного приобретателя и позволят довериться только записи в реестре.
Литература:
1. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Официальный сайт федеральных арбитражных судов. URL: http://www.arbitr.ru/as/pract/post_plenum/28318.html (дата обращения: 14.11.2019).
2. Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10. 2014 г. // Официальный сайт Верховного Суда РФ. URL: http://www.vsrf.ru/files/14783/ (дата обращения: 15.11.2019).
3. Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015 г. // Официальный сайт Верховного Суда РФ. URL: http://www.vsrf.ru/Show_pdf.php?Id=10513 (дата обращения: 15.11.2019).
4. Определение Верховного Суда РФ от 18 июня 2019 г. № 5-кг19–88 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
5. Суханов Е. А. Вещное право: Научно-познавательный очерк. — М.: Статут, 2017. — 560 с.
6. Демкина А. Добросовестность в сделках с недвижимостью // ЭЖ-Юрист. — 2015. — № 13. — С. 10–14.
