Рассмотрены два дискуссионных вопроса в свете последних законодательных изменений института долевого участия в строительстве: во-первых, повышение стоимости жилья в рамках проектного финансирования при декларируемой минимизации рисков и, во-вторых — эффективность системы информационного сопровождения проектного финансирования для минимизации рисков в процессе проектного финансирования жилищного строительства.
Ключевые слова: жилищное строительство, долевое строительство, проектное финансирование, риски, информационное сопровождение.
Two discussion questions were considered in the light of the recent legislative changes of the institution of shared participation in construction: firstly, the increase in the cost of housing in the framework of project financing with declared risk minimization and, secondly, the effectiveness of the information support system for project financing to minimize risks in the process of housing project financing construction.
Keywords: housing construction, shared construction, project financing, risks, information support.
Рынок жилищного строительства появился в России чуть меньше 30 лет назад благодаря принятому в 1990 году Закону «О собственности в СССР» [3, c. 111]. Именно тогда гражданам РФ была впервые предоставлена возможность совершать сделки с недвижимостью, свободно выбирая место и характеристики будущего жилья [8, c. 297]. Стоит сказать, что существовавшие в то время скудные предложения готовых к продаже квартир стимулировали появление коммерческих строительных компаний, и уже к 2000-ому году объемы строительства жилья выросли в разы, но основным источником финансирования проектов являлись, как и сегодня — средства граждан, привлекавшиеся с помощью разнообразных, зачастую мошеннических, договоров [6, c. 37]. В связи с этим в 2004 году был принят Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который закрепил принципиально новый для рассматриваемой области институт — договор долевого участия в строительстве (ДДУ) [1, c. 51].
В связи с данными нововведениями необходимо рассмотреть два дискуссионных вопроса.
Во-первых, повышение стоимости жилья в рамках проектного финансирования при декларируемой минимизации рисков. Задуманный государством как спасительный круг для решения жилищной проблемы, названный договор не смог оправдать всех ожиданий. Главной причиной того — его неспособность защитить граждан от существующих строительных рисков. Участники долевого строительства, при всех «дарованных» Федеральным законом № 214-ФЗ гарантиях, де-факто остаются не покупателями, а соинвесторами. Набор рисков, которые принимает дольщик, заключая ДДУ, свойственен, скорее, инвестированию в ценные бумаги, чем договору, нацеленному на приобретение недвижимости. Участник долевого строительства, чаще всего, не имея никаких специальных знаний, остается один на один со всеми рисками: надежен ли застройщик, окажется ли проект экономически эффективным, достаточно ли будет средств дольщиков для завершения строительства, не приведет ли изменение рыночной ситуации к невозможности реализовать проект и др. Проблема защиты таких непрофессиональных инвесторов подтолкнула законодателя на создание государственного Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства, а прокатившаяся волна банкротств застройщиков определила очередные реформы рынка девелопмента. Устав бороться с непреходящей проблемой обманутых дольщиков, Президент РФ предложил отказаться от долевого строительства и перейти на принципиально новую систему финансирования жилищных проектов. Соответствующая идея изложена в утвержденной Правительством РФ 21 декабря 2017 года «Дорожной карте» — Плане мероприятий по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан. Иными словами, государством запланирован полный отказ от существующей сегодня схемы долевого строительства и переход на механизм банковского финансирования в форме проектных кредитов, которые будут фондироваться за счет средств, размещенных на счетах эскроу. Граждане по-прежнему будут заключать ДДУ со всеми его положительными атрибутами в виде государственной регистрации, прозрачности, подотчетности, однако средства направлять не застройщику, а в банк. В свою очередь, застройщик не сможет получить эти средства до полного выполнения своих обязательств. Подобная реформа по замыслу законодателя должна привести к переносу строительных рисков на профессиональных участников рынка, но действительно ли эскроу-счета — панацея в решении болезненного квартирного вопроса россиян?
Планируемый отказ от долевого строительства кардинально изменит правила игры на рынке девелопмента. Механизм проектного финансирования предполагает, что именно банки будут призваны наладить финансирование строек. Однако стоимость проектного финансирования строительства очень высока.
Во-вторых, особую важность приобретает информационное сопровождение проектного финансирования. Задача государственного управления минимизировать и исключить финансовые риски граждан при приобретении жилья на этапе строительства [7, c. 1150].
Для взаимодействия застройщиков, государства и общества создается единая информационная среда — Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС) на платформе портала дом.рф, где реализуются государственные инициативы, направленные на повышение качества и доступности жилья для граждан [5, c. 296]. Дом.рф (наш.дом.рф) — это открытый доступ к информации о застройщиках, объектах строительства и аналитическими данными рынка жилья и ипотеки. Достоверность сведений обеспечивается Федеральным законом 214-ФЗ. Основные задачи данной информационной системы это: обеспечение электронного взаимодействия между застройщиками и государственными органами; предоставление информации о деятельности застройщиков и строящихся объектах недвижимости; формирование аналитической информации о рынке жилищного строительства; создание цифровых сервисов для пользователей системы [2, c. 115].
Основные показатели информационной системы — это перечень и количество зарегистрированных застройщиков в России в целом и по субъектам федерации, перечень и количество аккредитованных банков, количество предлагаемых застройщиками домов [4, c. 721].
Единая информационная система жилищного строительства — это новая информационная среда взаимодействия государственной власти и бизнеса. Государственные информационные системы давно и успешно работают для защиты интересов граждан. Этот информационный инструмент помогает воплотить важнейшие принципы государственного управления — доступность и прозрачность информации. Теперь такой инструмент есть и в системе долевого жилищного строительства. Важно отметить, что несложный интерфейс, доступные параметры поиска, онлайн консультации, новостные и аналитические данные в ЕИСЖС рассчитаны на легкий доступ самой широкой категории граждан. Для минимизации рисков в процессе проектного финансирования жилищного строительства значение информации в ЕИСЖС сложно переоценить.
Литература:
- Зуева К. А. Развитие института проектного финансирования в сфере жилищного строительства в Российской Федерации: тенденции и потенциальные риски // Актуальные проблемы права. 2019. № 6. С. 50–56.
- Капакова К. Б. Переход от долевого участия к проектному финансированию жилищного строительства в России / В сборнике: Актуальные вопросы современной науки. Сборник статей по материалам XX международной научно-практической конференции. В 3-х частях. Уфа, 2019. С. 113–117.
- Кудрявцева В. А., Закаменных Т. С. Строительный рынок в условиях перехода от долевого к проектному финансированию жилищного строительства // Транспортная инфраструктура Сибирского региона. 2019. Т. 2. С. 111–116.
- Малинина Ю. В. Проектное финансирование жилищного строительства: спасительный круг или новые риски? // Юридическая техника. 2019. № 13. С. 720–722.
- Матвеев Г. С., Савин А. В. Проектное финансирование ввода основных средств в жилищном строительстве / В сборнике: Приоритетные и перспективные направления научно-технического развития Российской Федерации: материалы II-й Всероссийской научно-практической конференции. Москва, 2019. С. 296–298.
- Орденко А. И. Влияние проектного финансирования на развитие рынка жилищного строительства Санкт-Петербурга // Студенческий вестник. 2019. № 11–2 (61). С. 37–38.
- Старостина К. И., Сафьянов А. Н. Организационно-экономические аспекты реализации схемы проектного финансирования в жилищном строительстве // Экономика и предпринимательство. 2019. № 2 (103). С. 1150–1154.
- Умаханов Ш. М., Кибалов А. О., Макарцова Т. Н. Проблемы и перспективы проектного финансирования жилищного строительства в России // Вестник современных исследований. 2019. № 1.5 (28). С. 297–300.
