Актуальность темы заключается в том, что ипотечное кредитование имеет большое значение для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы и рынка ценных бумаг. В то же время у рынка ипотечного кредитования существует большой ряд проблем, которые не позволяют ему развиваться в должном качестве. А это плохо сказывается на банковской системе и экономике страны в целом. Отсутствие развитого рынка ипотечных облигаций и ипотечного кредитования не позволяет признать финансовую систему современной, эффективной, удовлетворяющей разнообразные потребности экономики. Обеспечение рефинансирования выданных кредитов посредством ипотечных ценных бумаг является необходимым условием функционирования механизма ипотечного кредитования. Цель данной работы заключается в исследовании рынка ипотечного кредитования в г. Красноярске, его возможностей для удовлетворения жилищных потребностей.
Ключевые слова: ипотечное кредитование, рынок ценных бумаг, эскроу счета.
Ипотечный кредит предусматривает длительный период взаимоотношений заемщика и кредитора, в роли которого выступает банк. Одним из главных условий надлежащего исполнения оформленных обязательств является внешняя и внутренняя экономическая стабильность, чего на практике добиться крайне сложно.
В России рынок ипотечного кредитования является достаточно молодым и активно формирующимся. В период с 2013 г. по июнь 2019 г. его развитие можно охарактеризовать возрастающими тенденциями (табл. 1) [6].
Таблица 1
Количество выданных ипотечных жилищных, тыс.
|
Год |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
2018 |
2019- |
|
Количество |
825,0 |
1012,8 |
691,9 |
856,5 |
1 087,0 |
1 471,8 |
1 263,6 |
У российских банков по-прежнему отсутствуют источники долгосрочного фондирования: снижение темпов роста доходов населения свидетельствует о том, что рассчитывать на резкий рост депозитной базы не приходится. Следующая проблема состоит в высоких процентных ставках и в невозможности заемщикам накопить необходимую сумму для авансового платежа.
Наконец, неразвитость рефинансирования и рынка ипотечных ценных бумаг тоже является большой проблемой. В экономике России такие явления как рефинансирование и рынок ипотечных ценных бумаг появились совсем недавно. При этом несмотря на то, что количество операций, производимых в этой области, постоянно растет, рынок по-прежнему считается неразвитым. Если рынок секьюритизации ипотечных портфелей будет постепенно развиваться, то финансовые учреждения получат доступ к источникам финансирования на длительный срок. Исследование данной проблемы ипотечного кредитования позволило выделить следующие направления для развития инфраструктуры:
– законодательное регулирование и контроль со стороны ответственных органов;
– система оценки рисков;
– механизмы и инструменты количественной оценки рисков. Количественная оценка рисков заключается в определении размеров возможных потерь при реализации рисков. Количественная оценка риска реализуется с помощью аналитических и статистических методы, а также экспертных оценок.
Из-за того, что на рынке действует ограниченное количество строительных компаний-монополий, занимающихся возведением новостроек, между застройщиками попросту отсутствует конкуренция. В результате потребители получают искусственно завышенные цены на объекты недвижимости и их постоянное удержание. Развитая система создания крупными девелоперами мелких компаний-дочек, являющихся по сути тем же субъектом, отсутствие прозрачности в финансовой и управленческой отчетности, вероятность банкротства компании и получение в итоге недостроенного дома, сомнительное качество строящегося жилья — все это риски ипотечного кредитования в РФ.
Для создания механизмов контроля целевого расходования средств участников долевого строительства, которые привлекаются непосредственно застройщиками, установлены требования к застройщикам и банкам по контролю за проведением банковских операций застройщиками.
Счет эскроу — это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Его еще называют условный счет, потому что он автоматически переходит от одного владельца к другому при наступлении определенных условий. Эскроу-агент следит за ходом сделки купли-продажи недвижимости и выдает деньги с эскроу-счета продавцу в момент подписания всех необходимых документов. Покупатель размещает деньги на счет эскроу, а продавец может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Банк как независимый посредник следит за выполнением этих условий.
С 01.07.2019 привлечение средств участников долевого строительства допускается только с использованием счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, за исключением договоров, заключенных в отношении объектов строительства, которые соответствуют установленным Правительством Российской Федерации критериям. Эти критерии определяют степень готовности объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве (табл. 2).
Таблица 2
Перечень банков, которые соответствуют критериям иимеют право на открытие счетов-эскроу (г.Красноярск)
|
№п/п |
Наименование банка |
Рег. № |
|
1 |
АО ЮниКредит Банк* |
1 |
|
2 |
АО «БКС Банк» |
101 |
|
3 |
АО «Банк Акцепт»* |
567 |
|
4 |
ПАО «Совкомбанк» |
963 |
|
5 |
Банк ВТБ (ПАО) |
1000 |
|
6 |
АО «АЛЬФА-БАНК» |
1326 |
|
7 |
ПАО Сбербанк |
1481 |
|
8 |
«СДМ-Банк» (ПАО) |
1637 |
|
9 |
ООО «Русфинанс Банк»* |
1792 |
|
10 |
«Азиатско-Тихоокеанский Банк» (ПАО) |
1810 |
|
11 |
ПАО Банк «ФК Открытие» |
2209 |
|
12 |
АО «Банк Интеза»* |
2216 |
|
13 |
ПАО «МТС-Банк» |
2268 |
|
14 |
ПАО РОСБАНК* |
2272 |
|
15 |
ПАО «БАНК УРАЛСИБ»* |
2275 |
|
16 |
АКБ «Абсолют Банк» (ПАО)* |
2306 |
|
17 |
Банк СОЮЗ (АО)* |
2307 |
|
18 |
АО «Банк ДОМ.РФ» |
2312 |
|
19 |
ПАО «АК БАРС» БАНК |
2590 |
|
20 |
АО «Тинькофф Банк»* |
2673 |
|
21 |
АО «ОТП Банк» |
2766 |
|
22 |
ПАО «Промсвязьбанк» |
3251 |
|
23 |
АО «Райффайзенбанк» |
3292 |
|
24 |
АО «Кредит Европа Банк» |
3311 |
|
25 |
АО «Россельхозбанк» |
3349 |
|
26 |
КБ «Ренессанс Кредит» (ООО)* |
3354 |
* — По информации банка, реализуемая им бизнес-модель не предполагает открытие и ведение расчетных счетов застройщика, счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, либо соответствующее решение банком в настоящее время не принято. Сведения об актуальности данной информации возможно получить в банке.
В перечень уполномоченных банков включаются банки, имеющие кредитный рейтинг по национальной рейтинговой шкале не ниже уровня «BBB-(RU)». При этом для банков с кредитным рейтингом ниже чем «A-" и до «BBB-" включительно устанавливается лимит суммы задолженности по всем договорам о предоставлении целевых кредитов застройщикам в размере не более 20 % величины собственных средств (капитала) банка (табл. 3).
Таблица 3
Средняя цена предложения квадратного метра на первичном рынке жилья по районам г. Красноярска, руб.
|
Район |
среднее |
1-комнатные |
2х-комнатные |
3х-комнатные |
4х-комнатные |
|
Центральный |
62949 |
57107 |
62252 |
65806 |
71958 |
|
Советский |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Ленинский |
66530 |
65756 |
70616 |
65521 |
64944 |
|
Октябрьский |
52426 |
50512 |
53207 |
53304 |
57789 |
|
Железнодорожный |
64611 |
63992 |
65360 |
68331 |
- |
|
Свердловский |
67191 |
- |
68707 |
69601 |
- |
|
Кировский |
57344 |
- |
55394 |
- |
- |
|
Иногородний |
54630 |
56519 |
54804 |
49692 |
47874 |
Исследование изменения ситуации в ипотечном кредитовании опиралось на эконометрическую модель, в которой в качестве факторов, определяющих рост рынка ипотечного кредитования в Красноярском крае, были выбраны:
– средневзвешенная ставка (INC);
– средневзвешенный срок в месяцах (PER);
– стоимость 1 кв. м жилья, выраженная в рублях (VAL);
– коэффициент доступности жилья (ACC) как отношение произведения средней стоимости цены на кв. метр и площади жилья к произведению среднедушевого дохода и количества человек на 1 жилую площадь. Чем выше данный коэффициент, тем менее доступно жилье, так как показывает, сколько лет необходимо копить на жилье. С одной стороны, чем доступнее жилье, тем меньше необходимость в ссудах и ипотечном кредитовании для покупки жилья. С другой стороны, возможна ситуация, когда в условиях недоступности жилья, покупатели не смогут позволить себе и выплачивать ипотеку, поэтому уменьшение доступности может снизить объемы ипотеки.
– ввод жилья на душу населения, кв.м./чел (NHC);
– уровень безработицы, (UNEML);
– номинальный среднедушевой доход (INC),
– суммы на счетах эскроу.
По итогам пяти месяцев 2019 года объем банковского кредитования физических лиц по ипотеке вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 21 %, что несколько ниже общероссийского показателя. Примерно 10 % заемщиков) имеют доход ниже 50 тыс. рублей и вынуждены отдавать на погашение кредита более половины своего ежемесячного дохода. Цены на недвижимость косвенно ухудшают благосостояние населения. Поэтому банкам предлагаем учитывать в своей стратегии эффект масштаба — по мере роста ипотечных портфелей удельные затраты банков (в расчете на рубль кредита) обычно падают. Вместе с тем препятствовать снижению цены по ипотечному кредитованию будет высокая историческая волатильность стоимости рублевого фондирования, которую банки, учитывая пролую ситуацию в декабре 2014 года, долго будут закладывать в модели оценки процентного риска.
Реализация успешного ипотечного кредитования возможна при условии создания разветвленной инфраструктуры ипотечного рынка. Как правило, при определенном содействии государства и контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке, за наличием жесткого баланса между совокупной ценой эмитируемых и обращающихся ценных бумаг и ценой закладных.
Литература:
1 Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации [Электронный ресурс] — Режим доступа: http://rusipoteka.ru/ipoteka_v_rossii/ipoteka_statitiska/
2 Голицын Ю. П. Фондовый рынок дореволюционной России: очерки истории. — М.: Деловой экспресс, 1998.
3 Жираковская Н. А. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России // Территория новых возможностей. Вестник Владивостокского государственного университета экономики и сервиса. — 2017. — № 2 (37)
4 Оселедец В. М. Анализ потенциала развития рынка ипотечного жилищного кредитования в России // Сибирская финансовая школа. — 2010. — № 6. — С. 64–69.
5 Покидышева Е. В., Покидышева Л. И., Янкина И. А. Метод корреляционной адаптометрии в оценке сопряженности денежно-кредитной и банковской политик в период кризиса // Интеграл. 2010. № 3. С. 44–46.
6 Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ [Электронный ресурс] // Справочная правовая система «КонсультантПлюс». — Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/
7 Ферова И. С., Пыжев И. С., Янкина И. А., Руцкий В. Н., Бачерикова Е. В., Таненкова Е. Н. Мониторинг финансово-экономического состояния региона как условие развития институтов качественного экономического роста // Красноярск, 2016.
8 Янкина И. А., Тонкошкуров И. В., Черкасова Ю. И. причины, сдерживающие развитие рынка корпоративных облигаций в россии: региональный аспект // Экономика и предпринимательство. 2018. № 9 (98). С. 412–416.
