Статья рассматривает основные особенности такого способа обеспечения исполнения обязательств застройщика, как залог, акцентируя при этом внимание на его разновидностях, субъектах, моментах возникновения и прекращения по действующему отечественному законодательству.
Ключевые слова: долевое строительство, способ обеспечения исполнения обязательств, залог, залогодержатель, застройщик.
Институт долевого строительства в России переживает череду новых правовых реформ, направленных, в первую очередь, на повышение степени защиты прав и законных интересов участников долевого строительства. Изменения коснулись и институт обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве посредством залога, который также подвергся законодательной корректировке.
Отечественный законодатель фактически оставил залог в качестве единственного способа обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, исключив из содержания статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», регламентирующей способы обеспечения исполнения обязательств, части 2 и 3, предусматривающие в качестве последних поручительство банка, страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору и дополнительное поручительство одного или нескольких юридических лиц в случае не соответствия размера уставного капитала застройщика требованиям закона [1].
Согласно статье 12.1 ФЗ № 214-ФЗ залогом обеспечивается исполнение
следующих обязательств застройщика:
– возврат денежных средств участников долевого строительства;
– уплату участникам долевого строительства денежных средств, причитающихся в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства [3, c. 185].
Обеспечение исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве залогом находит действующую регламентацию в одноименной статье 13 ФЗ № 214-ФЗ, определяющей предметы залога, субъекты залога, момент возникновения и прекращения залога в зависимости от его характера.
Отечественный законодатель в названной норме предусмотрел следующие разновидности залога:
– предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности;
– право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости;
– объект незавершенного строительства (при отсутствии разрешения на ввод в эксплуатацию);
– многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в случае получения разрешения на ввод в эксплуатацию [4, c. 57].
Названные объекты согласно ч. 1 статьи 13 считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей) с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Указанная правовая презумпция по логике законодателя применяется с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 статьи 13 ФЗ № 214-ФЗ.
Сущность ч. 2.1. статьи 13 ФЗ № 214-ФЗ заключается в том, что залог земельного участка при его разделе сохраняется в отношении образуемого земельного участка, на котором строятся либо построены многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, и прекращается в отношении изменяемого земельного участка, который в результате его раздела сохраняется в измененных границах [1].
Указанная особенность «работает» при наличии одного из условий:
– в случае, если застройщик привлекал денежные средства участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, а договоры участия в долевом строительстве заключались до 1 июля 2019 года;
– в случае признания застройщика банкротом и открытии в отношении него конкурсного производства [1].
Для раздела земельного участка в этих случаях в получении согласия участников долевого строительства и банка нет необходимости. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, в собственности которых находится такой земельный участок, обязаны в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика соответствующего заявления совершить действия, необходимые для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемый и изменяемый земельные участки.
В процессе строительства появляется и такая правовая категория, как объект незавершенного строительства, который также согласно ч. 2 статьи 13 ФЗ № 214-ФЗ считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект [1]. При этом регистрация права собственности на указанный объект согласно положениям ч. 5 названной статьи является обязанностью застройщика, при уклонении от которой она осуществляется в судебном порядке (на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога).
С момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию в долевом строительстве появляется новый объект залога — многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, строительство которого завершено.
Ч. 3 статьи 13 ФЗ № 214-ФЗ устанавливает в отношении такого объекта презумпцию о нахождении его залоге участников долевого строительства с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства до момента его передачи участникам в порядке, регламентированном статьей 8 ФЗ № 214-ФЗ [1].
Таков порядок возникновения и прекращения залога, при котором залогодержателями выступают участники долевого строительства, а залог — способом исполнения обязательств застройщика перед ними.
Закон допускает нахождение указанных выше объектов и в залоге у банка, при условии, что он предоставляет застройщику целевой кредит для возведения объекта долевого строительства. При этом участники долевого строительства также в силу прямого указания вышеназванных норм будут являться залогодержателями объектов залога. Разница состоит в том, кто будет выступать первоочередным залогодержателем, а кому названные объекты будут переданы в последующий залог. Сам залог при этом также подразделяется законодателем на залог, возникший на основании ФЗ № 214-ФЗ и залог, возникший на основании договора с банком.
Указанные обстоятельства зависят от следующих условий:
1) имущество передано банку в качестве залога при предоставлении банком целевого кредита до заключения застройщиком договора участия в долевом строительстве с первым его участником;
2) указанное имущество передано банку в залог после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.
В первом случае банк наделяется статусом первоочередного залогодержателя. Несмотря на получение от банка целевого кредита, застройщик согласно ч. 6 статьи 13 ФЗ № 214-ФЗ, вправе привлекать дополнительные средства участников долевого строительства при наличии следующих условий:
– наличие согласия банка на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества по правилам ч. 2 статьи 15 ФЗ № 214-ФЗ (при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества),
– наличие согласия банка на прекращение права залога на объекты долевого строительства с момента передачи объектов участникам долевого строительства [1].
Во втором случае, при получении целевого кредита после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, банк вправе получить имущество в последующий залог по общему правилу с согласия участников долевого строительства. Однако, речь идет о таких объектах залога, как земельный участок и объект незавершенного строительства. Законом устанавливается исключение из общего порядка получения залога банком. Так, согласие участников долевого строительства не требуется в случае передачи банку в залог объектов долевого строительства, при условии получения от банка все тех же согласий, что и в первом случае. Специальных ограничений по привлечению средств «дольщиков» закон не устанавливает, однако, в отношении обоих случаев действует правило, согласно которому застройщик может привлекать денежные средства участников долевого строительства с полученными от банков целевыми кредитами в общем объеме, не превышающем стоимость объекта строительства, указанную в проектной документации. С момента передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства право залога банка, возникшее в обоих рассмотренных случаях, не распространяется на данный объект.
Залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка, возникший как на основании закона, так и договора с банком, прекращается с момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке участникам долевого строительства.
Особенностями названного способа обеспечения исполнения обязательств застройщика выступают также:
– его неприменение к договорам, заключаемым в порядке статьи 15.4 ФЗ № 214-ФЗ (с привлечением застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу);
– статья 13, регламентирующая данный способ обеспечения обязательств, имеет обратную силу, распространяясь на правоотношения, возникшие до 27.06.2019 года [2].
Литература:
- Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // «Российская газета», N 292, 31.12.2004
- Федеральный закон от 27.06.2019 N 151-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // «Российская газета», N 140, 01.07.2019
- Гобан Е. В. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов // Молодой ученый. — 2019. — № 24. — С. 185–187.
- Пешкова О. А. Обеспечение и защита прав граждан-дольщиков при строительстве и (или) банкротстве застройщика // Вестник экономической безопасности. — 2019. — № 2. — С. 55–61
