Результатом реформ социально-экономической направленности в Российской Федерации стало то, что подавляющее число земельных участков стало объектом и товаром экономического оборота. За это время земельный участок показал себя как ограниченный, невосполнимый, долговечный, многофункциональный ресурс, характеризующийся невозможностью перемещения.
Бесспорно, любая сделка может быть, как возмездной, так и безвозмездной. Для подобных разграничений вопрос стоит лишь о том, установлены ли те или иные ограничения законодателем, и есть ли у правообладателя желание совершить именно безвозмездную сделку.
Хотя большинство договоров с земельными участками все-таки являются возмездными, законодательством предусмотрены и безвозмездные сделки — договор дарения, завещание и некоторые другие.
В качестве примера безвозмездной сделки, можно привести перечень ситуаций, которые предусматривают передачу земельного участка на безвозмездной основе из государственной и муниципальной собственности которые указаны в ст. 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 № 136-ФЗ (далее — ЗК РФ) [1]. В данном перечне предусмотрен случай передачи земельного участка в собственность гражданам, имеющим трех и более детей, конечно при таком варианте перед гражданами стоит ряд условий, однако, сейчас не об этом.
Так как подавляющее большинство сделок возмездные, стоит рассмотреть вопрос оценки земель. В земельном кодексе предусмотрены две различные оценки земель — рыночная и кадастровая. Первая предназначена прежде всего для установления стоимости земельного участка и осуществляется оценщиком на основе Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» [2], ст. 3 указанного закона дается понятие рыночной оценки, что это «наиболее вероятная цена, при которой земельный участок может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства», перечень указанных обстоятельств так же приводится в названной статье.
Рыночная стоимость складывается в первую очередь из спроса и предложения на данный участок, и учитывает реакцию потенциального участника сделки. Можно выделить несколько факторов, так или иначе влияющих на стоимость земельного участка, от уровня доходов населения и экономического климата, до расположения участка, его качественных характеристик и возможного извлечения дохода.
Говоря же о кадастровой стоимости, можно сказать о ее условности, поскольку устанавливается, в первую очередь для расчетов налога, а также имеет значение при совершении сделок с землей, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Хотя по сути своей она не должна существенным образом отличаться от рыночной стоимости, как это бывает на практике.
Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, которая определяется в соответствии со специальными стандартами и правилами оценки для целей, предусмотренных законом.
На данный момент можно говорить о кадастровой оценке по договору и оценке, проводимой государством.
«Договорная» кадастровая оценка, как видно из понятия, осуществляется на основании договора и руководствуется принципами независимости оценщика, либо оценочной организации, достоверности отчета, возможности оспорить конечный результат, а также с обязательным соблюдением стандартов оценки. Главной задачей оценщика можно считать определение эквивалентной рыночной стоимости участка. При решении данной задачи перед оценщиками встает проблема подбора аналогов в рамках сравнения рыночной стоимости, что позволяет заполнить информационный пробел, который в случае изъятия некоторым образом искажает рынок и поднимает стоимость земельных участков. В связи с этим возникает необходимость в изменении сложившейся практики при выборе аналогов. В подобных случаях уместно использование информации об объектах, которые находятся в непосредственной близости, но не были изъяты. Данное решение позволяет устранить информационный пробел при оценочной деятельности изымаемых участков.
Государственная оценка регулируется, безусловно, куда тщательней. Согласно новому действующему Федеральному закону от 3 июля 2016. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» [3] вступившему в силу с 1 января 2017 года, государственная оценка осуществляется по решению исполнительного органа. Законом установлены положения определяющие процедуры кадастровой оценки, а также то, что ошибки, совершенные при оценке должны возмещаться в полном объеме, при условии субсидиарной ответственности самого субъекта за данные упущения. Согласно предусмотренным нормам, ошибки, допущенные при оценке может устранить и само учреждение, эту оценку приводившее.
Рассматривая практическое применение кадастровой стоимости, стоит упомянуть некоторые трудности, которые могут возникнуть, если стоимость претерпела изменения к моменту совершения сделки. В частности, гражданин обратился в муниципальный орган с заявлением о предоставлении в собственность арендуемого земельного участка. По итогам рассмотрения заявления был подготовлен проект договора купли-продажи, в котором была указана кадастровая стоимость, в несколько раз превышавшая ее предыдущее значение, указанное в государственном кадастре недвижимости на момент обращения гражданина. Этот вопрос может решить фиксирование кадастровой стоимости земельного участка на момент обращения гражданина, все-таки стоимость является существенным условием договора и ее резкое изменение доставляет ряд проблем.
Рассматривая государственное регулирование вопросов рыночной и кадастровой стоимости, а также тот факт, что кадастровая стоимость определяется оценщиком исходя из рыночной, можно сказать о лишь небольших различиях в цене, однако, еще остаются моменты, которые не позволяют привести стоимость земельного участка к единому знаменателю.
Рыночная стоимость земли устанавливается в зависимости от спроса и предложения на данную недвижимость. Здесь немалое значение имеют конкретные обстоятельства, из- за которых человек вынужден выставить земельный участок на продажу. В данной ситуации государство никак не может повлиять на запросы продавца, который уже установил свою цену. Ведь основным регулирующим фактором выступает регион, где расположен земельный участок, и примерная стоимость аналогичного недвижимого имущества. Стоит отметить, что соотношение кадастровой и рыночной стоимости земельного участка изначально невозможно не заметить.
Для полного понимания, необходимо отметить, что согласно ФСО № 4, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508 [4], для целей кадастровой оценки применяется рыночная информация, в случае же ее недостаточности — определяется рыночная стоимость имущества. Однако, если рыночная стоимость подвержена колебаниям, то кадастровая не зависит от спроса и предложения и рассчитана на долгосрочное применение, в том числе в целях налогообложения.
В большинстве случаев кадастровая стоимость применяется:
при определении цены земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому без проведения торгов, что указано в п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ;
при определении размера платы за публичный сервитут, согласно п. 4 ст. 39.46 ЗК РФ;
в отношении земель сельскохозяйственного назначения — для определения цены земельного участка или арендной платы при продаже или передаче в аренду организациям или крестьянским (фермерским) хозяйствам;
В Земельном кодексе РФ так же предусмотрены еще несколько способов применения кадастровой стоимости:
при определении начальной цены земельного участка на аукционе по его продаже или аренде;
при определении арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной собственности);
для определения начальной цены земельного участка сельскохозяйственного назначения при продаже с публичных торгов.
Решение вопросов формирования платежей по арендной плате претерпели изменения на законодательном уровне. С некоторого времени п. 3 ст. 65 ЗК РФ, который устанавливал некоторые правила об арендной плате, утратил свою силу, однако некоторая часть его положений была сохранена в других статьях и актах. Например, п. 4 ст. 65 был сохранен, он предусматривает порядок и сроки внесения арендной платы за земельный участок, находящийся в частной собственности, так же этот вопрос регулируется и гражданским законодательством, размер, сроки и порядок устанавливается по соглашению сторон.
Как уже упоминалось, частные собственники свободны в установлении размера стоимости земельного участка, являющегося объектом сделок. Однако, в связи с распространенностью случаев занижения стоимости земельных участков в целях уклонения от уплаты налогов с доходов от их продажи, равно как и иных объектов недвижимости, с 1 января 2016 года вступила в силу ст. 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ (далее — НК РФ) [5]. Согласно п. 5 данной статьи, если доход продавца от продажи земельного участка будет меньше 70 % кадастровой стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 1 января года государственной регистрации прав нового собственника, то полученный доход в целях налогообложения считается равным указанной величине.
Рассмотренное нововведение обусловливает экономическую нецелесообразность продажи земельного участка по заниженной цене, поскольку налогооблагаемая база по таким сделкам может оказаться больше фактически полученных доходов и позволяет увидеть если не реальную стоимость продажи земельного участка, то хотя бы максимально приближенную к ней.
На основании изложенного анализа можно сделать выводы о существенном продвижении законодательства в области регулирования платы земельных участков, в силу их экономической значимости.
Была законодательно установлена допустимая разница между кадастровой и рыночной стоимостью, решен ряд коллизий между земельным и гражданским законодательством, однако, остаются нерешенными часть практических вопросов при оценке рыночной стоимости участка, а так же вопросы изменения кадастровой стоимости до и после составления проекта договора купли-продажи земельного участка.
Литература:
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // «Собрание законодательства РФ» 2001. № 44. Ст. 4147.
- Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ» 1998. № 31. Ст. 3813.
- Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» // «Собрание законодательства РФ» 2016. № 27 (Часть I). Ст. 4170.
- Приказ Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 г. № 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)» // Текст приказа официально опубликован не был.
- Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 05.08.2000 № 117-ФЗ // «Собрание законодательства РФ» 2000. № 32. Ст. 3340.
