Актуальность выбранной темы обусловлена появлением такого вида объектов капитального строительства как «апарт-отели» и неоднозначного правового статуса данных объектов с точки зрения градостроительной деятельности.
Ключевые слова: апарт-отель, общественно-деловые зоны, социальные объекты.
С целью актуализации выводов о параметрах застройки для всех земельных участков на территории Ленинградской области с учетом необходимости приведения правил землепользования и застройки в соответствии с региональными нормативами градостроительного проектирования Ленинградской области рассмотрим следующие вопросы, необходимость законодательного регулирования которых возникла в относительно недавно.
В настоящее время на территории Ленинградской области отдельно не урегулировано строительство зданий с апартаментами, предназначенными для проживания.
Фактически градостроительные регламенты общественно-деловых и рекреационных зон, предполагающие размещение гостиниц, не запрещают строительство апарт-отелей.
Согласно статье 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации [1] (далее — ГрК РФ) в состав общественно-деловых зон могут включаться зоны делового, общественного и коммерческого назначения, зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения, зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности, общественно-деловые зоны и т. д. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи. В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.
Таким образом, существующее федеральное законодательство о градостроительной деятельности не препятствует возведению зданий с апартаментами в общественно-деловых и рекреационных зонах. Пользуясь этой нормой, некоторые застройщики проектируют здания с апартаментами как туристические объекты, гостиницы (апарт-отели), фактически планируя последующую продажу таких помещений, либо соответствующих долей в праве собственности гражданам.
Ситуация со строительством и использованием апартаментов усугубляется отсутствием прямого запрета в жилищном законодательстве на проживание граждан в нежилых помещениях и соответствующих санкций.
В силу более строгих ограничений действующего законодательства при подготовке градостроительной документации и строительстве многоквартирных жилых домов данный законодательный пробел может быть использован девелоперами[1] для удешевления стоимости реализуемых проектов и введения в заблуждение потенциальных покупателей. Федеральное законодательство не обязывает обеспечить территорию, застроенную зданиями многофункционального назначения с апартаментами, социальной инфраструктурой, следовательно, у такого застройщика имеется возможность реализовать проект, не строя социальные объекты, как того требует жилищное строительство, и экономить при этом значительные средства.
Следовательно, необходимо принятие норм, обязывающих застройщиков при размещении на территории Ленинградской области апарт-отелей и иных многофункциональных зданий с апартаментами, обеспечивать такие объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой. При размещении таких объектов должны соблюдаться требования, установленные правилами землепользования и застройки для объектов жилой застройки.
В соответствии с постановлением Правительства Ленинградской области от 20.02.2017 № 24 «Об установлении срока использования информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до 1 января 2017 года» [3] (в редакции от 20.12.2018) срок использования информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до 1 января 2017 года, составляет три года с 01.01.2017.
При проектировании застройщики, пользуясь данной нормой, используют градостроительные планы земельных участков, выданные до вступления в силу правил землепользования и застройки. Информация в таких градостроительных планах земельных участков зачастую соответствует документации по планировке территории, но противоречит градостроительным регламентам.
Таким образом, необходимо определить нормативно-правовым актом приоритет (или отсутствие приоритета) проектов планировки территории, утвержденных до вступления в силу правил землепользования и застройки, для целей проектирования и последующего исполнения органами исполнительной власти и органами местного самоуправления полномочий по выдаче разрешений на строительство.
Также представляется необходимым уточнить порядок расчета коэффициента использования территории для размещения объектов капитального строительства со встроенными, пристроенными, встроенно-пристроенными детскими дошкольными учреждениями, предусмотрев, что в случае, если при размещении таких объектов предусматривается организация прогулочных и игровых площадок, расчет коэффициента использования территории должен производиться при условии исключения из общей площади земельного участка площади таких площадок, а также озеленения и необходимых в соответствии с действующим законодательством элементов инженерно-технического обеспечения и благоустройства данных помещений.
Литература:
- Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 02.08.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.11.2019) // Российская газета. 2004. 30 декабря.
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 26.07.2019) // «Собрание законодательства Российской Федерации» № 1 (часть I). 2005. 3 января.
- Постановление Правительства Ленинградской области от 20.02.2017 № 24 «Об установлении срока использования информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до 1 января 2017 года» //Официальный интернет-портал Администрации Ленинградской области http://www.lenobl.ru (дата обращения — 12.11.2019).
[1] Предпринимателями, занимающимися созданием новых объектов недвижимости или разрабатывающими стратегии развития строительных компаний.
