Современная действительность диктует такие условия существования рынка, при которых каждый его участник по своей воле или нет, вовлечен в правоотношения, сопряженные с рисками. Такая ситуация обязывает государство создать механизм, который бы мог минимизировать риски участников рыночных правоотношений и сделать их более стабильными и доступными для каждого желающего.
На данным момент в законодательстве Российской Федерации реализован довольно эффективный механизм, который путем принуждения к исполнению возложенных на себя обязательств, является гарантом стабильного гражданского оборота. Все это достигается путем частичного отсечения основного фактора, влияющего на неисполнение обязательства — неплатежеспособности. Таким механизмом, в частности, является возможность удовлетворить свои требования с помощью обращения взыскания на имущество, принадлежащее должнику, как правило, недвижимое, в таком случае имущество имеет куда более высокую стоимость относительно суммы обязательства, что создает большой спрос на данный способ обеспечения обязательства. При этом стоит учитывать, что недвижимое имущество в силу своей специфики и особенностей отчуждения предполагает особый, нетипичный порядок обращения взыскания [4].
Резонным становится вопрос: в чем же заключаются специфика обращения взыскания на недвижимое имущество?
Ответ на данный вопрос нужно начать с того, что на текущий момент существует два способа защиты нарушенных прав: судебный и внесудебный; что применимо и для обращения взыскания на недвижимое имущество. При этом следует учитывать, что судебный, априори, является более надежным и эффективным, но судебное разбирательство может затянуться и в рамках рассмотрения дела необходимо будет произвести дополнительные затраты [5].
В такой ситуации явными видятся достоинства, а скорее даже преимущества досудебного порядка над судебным — меньшие временные затраты на получение необходимого результата, т. е. защиту нарушенного права, в такой ситуации стадии судебного разбирательства заменяются необходимостью заключения соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество, соглашение должно быть заключено в той же форме, что и договор залога этого имущества [1].
Такое положение предполагает определенные дополнительные условия, которые необходимо соблюдать. Особенно ярким примером служит исполнительная надпись нотариуса, т. к. обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд допускается в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве [1].
При этом не стоит забывать, что исполнительная надпись нотариуса является основанием для возбуждения исполнительного производства, в рамках которого будет изъято и реализовано недвижимое имущество. В такой ситуации не стоит забывать о положении, рассмотренном ранее, исходя из которого, должно быть составлено соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество. Данное оглашение может быть достигнуто путем составления отдельного документа или предусмотрено первоначальным договором залога [2].
Необходимо помнить, что соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать указание на один способ или несколько способов реализации заложенного имущества, а также стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения. В случае, если соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество предусматривает несколько способов реализации заложенного имущества, право выбора способа реализации принадлежит залогодержателю при условии, что соглашением не предусмотрено иное [1].
Однако стоит отметить тот факт, что изначально внесудебный порядок обращения взыскания на имущество, находящееся в залоге, будет довольно сложен и имел большое количество условностей, которые мешали данному механизму, отлажено работать. Постепенные, абсолютно логичные изменения законодательства Российской Федерации в сторону упрощения обращения взыскания на недвижимое имущество в несудебном порядке упростили процедуру, что положительно повлияло на данный институт, сделав его более эффективным и востребованным [6].
На данный момент практика по внесудебному урегулированию правоотношений, в которых фигурирует залог недвижимого имущества, формируется, поэтому целесообразно рассмотреть наиболее интересные аспекты:
– возможность применения данного правового института;
– порядок заключения соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество;
– возможность приобретения заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц;
– возможен ли отказ в обращении взыскания на недвижимое имущество в ситуациях, когда размер требования залогодержателя и сумма нарушенного обязательства являются незначительными по отношению к стоимости имущества, которым обеспечено обязательство.
Гражданский кодекс Российской Федерации в п. 3 ст. 349 и Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) содержит строгий перечень случаев, когда взыскание на предмет залога осуществляется только по решению суда:
Во-первых, предметом залога является единственное жилое помещение, которое принадлежит гражданину на праве на праве собственности. Однако существует исключения, уже после когда возникновения оснований для обращения взыскания заключается соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке;
Во-вторых, предметом залога является имущество, которое имеет особую историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
В-третьих, когда залогодатель является физическим лицом и он в установленном законом порядке признан безвестно отсутствующим;
В-четвертых, заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное;
В-пятых, имущество находится в залоге в нескольких обязательствах у нескольких созалогодержателей, кроме случаев, когда соглашением между всеми созалогодержателями предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания.
Однако стоит отметить, что п.3 ст. 349 Гражданского кодекса содержит положение, согласно которому законодательными актами Российской Федерации могут быть предусмотрены иные случаи, в которых обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается.
Из данного положения отчетливо прослеживается, что по большей степени внесудебный порядок обращения взыскания на недвижимое имущество ограничивается лишь желанием сторон заключить соглашение и двумя абсолютно безусловными случаями, при которых взыскание на недвижимое имущество осуществляется только по решению суда.
Кроме того, категорически важным видится упоминание двух моментов.
Во-первых, в случае обращения взыскания на недвижимое имущество достаточно иметь только соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество, которое будет заключено в той же форме, что и договор залога этого имущества. Однако интересной видится особенность, касающаяся такого института, как ипотека. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной, закладной [3]. Из этого следует, что заключение дополнительного соглашения в такой ситуации невозможно и единственным выходом является закрепление данного положения в соглашении об ипотеке.
Во-вторых, видится необходимым уточнение обязательных условий, без которых данное соглашение не может быть признано заключенным:
1) предметом залога является жилое помещение (его части), которое является для гражданина-должника, а также членов его семьи, которые совместно проживают в принадлежащем им помещении, единственным пригодным для постоянного проживания помещением, кроме случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке;
2) когда залогодатель является физическим лицом, и он в установленном законом порядке признан безвестно отсутствующим;
3) заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное;
4) имущество находится в залоге в нескольких обязательствах у нескольких созалогодержателей, кроме случаев, когда соглашением между всеми созалогодержателями предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания;
5) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на который распространяется действие Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и на котором отсутствуют здание, строение, сооружение;
6) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства или огородничества, а также здания, строения, сооружения, находящиеся на данном земельном участке;
7) предметом ипотеки является земельный участок, который указан в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона и на котором отсутствуют здания, строения, сооружения;
8) предметом залога является имущество, которое находится в государственной или муниципальной собственности;
9) право залогодателя на заложенное имущество не удостоверено в установленном законодательством порядке, то есть оно не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
10) предметом залога является имущество, которое имеет особую историческую, художественную или иную культурную ценность для общества [3].
Помимо этого очень важной видится возможность залогодержателя приобрести заложенное имущество для себя или третьих лиц по договору и зачесть в счет покупной цены свои требования, которые обеспечены ипотекой, к должнику по той цене, которая соответствует рыночной, определенной в результате оценки данного имущества. Однако данная ситуация возможна лишь при соблюдении основного требования законодательства: имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов [3]. Но стоит отметить, что для иного недвижимого имущества законодательства предусматривает отличный порядок приобретения его залогодержателем. В случае, если взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, его реализация осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации или соглашением между залогодателем и залогодержателем [1].
Стоит отметить, что законодательно была закреплена судебная практика, согласно которой суд отказывал в удовлетворении законных требований залогодержателя в случаи обращения взыскания на имущество в связи с незначительностью нарушения залогодателя обеспеченного залогом обязательства. Законодательно закреплен четкий перечень критериев, наличие которых не допускает обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, к ним относятся:
- случаи, в которых сумма неисполненного обязательства, которое обеспеченно ипотекой, составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки, который утвержден договором об ипотеке;
- случаи, в которых просрочка исполнения обязательства, которое обеспеченно залогом, составляет менее трех месяцев.
Однако следует учитывать и тот факт, что при изменении вышеуказанных обстоятельств и в силу того, что ипотека не прекращается взыскание в последующем может быть обращено на предмет залога во внесудебном порядке [3].
При этом стоит отметить, что если договор об ипотеке не предусматривает иного положения, взыскание может быть обращено на имущество, которое заложено с цель обеспечения обязательства, которое исполняется периодическими платежами. Такая ситуация возможна при условии систематического нарушения сроков внесения платежей, то есть в ситуации, когда сроки нарушаются не менее трех раз в течение 12 месяцев, которые предшествуют моменту обращения в суд или дате, когда направленны уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Следует отметить, что такой порядок допустим даже в ситуации, когда сумма просрочки является маленькой, то есть незначительной [3].
Резюмируя все вышесказанное, можно прийти к следующим выводам:
- На данный момент досудебный порядок урегулирования споров, в которых фигурирует залог недвижимого имущества, является более предпочтительным в силу своих меньших временных затрат и, как правило, заблаговременно оговоренном порядке реализации имущества.
- Соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество является поистине первостепенным документом при заключении соглашений, так как оно помогает в кратчайшие сроки защитить свои нарушенные права и получить, причитающиеся денежные средства.
- Данный институт находится еще в стадии корреляции, так как многие общественные отношения развиваются очень быстро и на смену старым приходят новые, которые могут не соответствовать текущему законодательству или законодательство им.
- Целесообразным видится закрепление обязательных условий, необходимых для заключения соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество, что позволит усилить защиту нарушенных прав не только залогодержателя, но и залогодателя.
Литература:
- Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу от 16.12.2019 N 430-ФЗ).
- Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 N 229-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу 02.12.2019 N 402-ФЗ).
- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу 02.08.2019 N 261-ФЗ).
- Залог, банковская гарантия и другие способы обеспечения исполнения обязательств [Электронный ресурс]: постатейный комментарий главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации / Б. М. Гонгало [и др.]. Электрон. текстовые данные. М.: Статут, 2010. 239 c.
- Константинова, В. С. Способы обеспечения исполнения обязательств./В. С. Контстантинова. — Москва, 2011. 243с.
- Никульшина О. Г. Залог (некоторые гражданско-правовые и уголовно процессуальные аспекты) // Нотариус. 2005. № 4. С. 32.
