В статье рассматриваются направления совершенствования договора долевого участия в строительстве.
Ключевые слова: договор, долевое участие в строительстве, существенные условия договора, компенсационный фонд, страхование.
Отношения, вытекающие из долевого участия в строительстве, урегулированы специальным законом — Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве) [4].
Институт долевого участия в строительстве весьма неоднозначный в правовом смысле. Правоотношения, вытекающие из долевого строительства, наиболее проблемные в настоящее время.
Особое значение в настоящее время приобретают механизмы защиты прав дольщиков. До недавнего времени Законом о долевом участие в строительстве было предусмотрено страхование ответственности строительных организаций, осуществляющих строительство объектов недвижимости, однако от данного механизма защиты рисков законодатель отказался и пошел по иному пути. Отказ от страхования рисков, вытекающих из договора долевого участия в строительстве, связан с тем, что данный способ защиты был неэффективным. Так, по мнению В. В. Шарапова «…практика показала низкую эффективность механизма страхования как инструмента защиты частных инвесторов, так как, по мнению автора, вместо риска конфликта с застройщиками инвесторы получили риск спора со страховщиками, а вместо риска банкротства застройщика — риск банкротства страховщиков» [8].
Иным направлением в законодательстве о долевом участии в строительстве, направленным на защиту прав дольщиков, стало создание специального компенсационного фонда. Фонд создается и регулируется в соответствии с Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [5]. Также функционирование данного фонда регламентируется рядом подзаконных правовых актов.
В общих чертах данная мера защиты прав дольщиков состоит в следующем: каждый застройщик обязан вносить в компенсационный фонд взнос от каждой заключенной сделки в размере 1,2 % от ее стоимости, при этом денежные средства, поступающие в фонд, могут пойти на компенсацию затрат, произведенных обманутыми дольщиками, в случае банкротства застройщика. Невнесение денежных средств в компенсационный фонд является основанием для приостановки регистрационных действий в отношении построенного объекта недвижимости, в том числе и договоров долевого участия в строительстве.
Законодатель определил две основные цели создание компенсационного фонда — это выплата компенсаций обманутым дольщикам, а также финансирование завершения строительства объекта недвижимости.
В статье А. А. Биньковской «Новые механизмы защиты прав и законных интересов участников долевого строительства» [6] приведен пример практического применения механизма защиты прав обманутых дольщиков мерами компенсационного фонда в отношении Группы компаний «ГК Урбан групп», одного из крупнейших застройщиков Подмосковья. По результатам проверки Холдинга Фонд 9 июня 2018 г. подал иски о банкротстве пяти компаний группы в Арбитражный суд Московской области, основанием для подачи которых стали выявленные в ходе проверки признаки их неплатежеспособности и недостаточности имущества. В итоге были нарушены права и законные интересы 20 тыс. обманутых дольщиков, а также образовались финансовая дыра в 70 млрд рублей и 3,5 млн кв. м недостроя. Правительством Российской Федерации был утвержден План мероприятий («дорожная карта») по восстановлению прав граждан — участников долевого строительства в многоквартирных домах ГК «Урбан групп», предусматривающий завершение строительства всех объектов застройщика. Согласно «дорожной карте» Правительство Московской области и Фонд заключили соглашение о предоставлении из бюджета субъекта в Фонд 3 млрд рублей с целью финансирования первоочередных мероприятий по завершению строительства домов и объектов инфраструктуры [7]. Дефицит финансирования строительства жилых домов с «дорожной картой» планируется покрыть за счет средств федерального бюджета Российской Федерации и Правительства Московской области. Субъектом также будут выделены средства, необходимые для завершения строительства школ, детских садов и других объектов инфраструктуры [6,9].
Соглашаясь с мнением некоторых авторов, считаем, что компенсационный фонд нельзя рассматривать единственным способом защиты прав обманутых дольщиков. Видится необходимым вернуть в качестве альтернативы страхование рисков неисполнения обязанностей по договору долевого участия в строительстве, однако внести в данный способ защиты некоторые изменения, например, страхование сделать обязательным, установить минимальный страховой взнос по принципу страхования гражданской ответственности владельцев автотранспортных средств.
Литература:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ в ред. от 16 декабря 2019 г. // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301; 2019. — № 51 (часть I). — Ст. 7482.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ в ред. от 27 декабря 2019 г. // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 5. — Ст. 410; 2019. — № 52 (часть I). — Ст. 7807.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая): федеральный закон от 18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ в ред. от 26 июля 2019 г.// Собрание законодательства РФ. — 2006. — № 52 (часть I). — Ст. 5496; 2019. — № 30. — Ст. 4132.
4. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ в ред. от 27 июня 2019 г. // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1 (часть I). — Ст. 40; 2019. — № 26. — Ст. 3317.
5. О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ в ред. от 29 декабря 2017 г. // Собрание законодательства РФ. — 2017. — № 31 (часть I). — Ст. 4767.
6. Биньковская А. А. Новые механизмы защиты прав и законных интересов участников долевого строительства // Право и экономика. 2019. № 7. С. 13–20.
7. Утверждена «дорожная карта» по восстановлению прав дольщиков «Урбан Груп». Режим доступа: http://www.minstroyrf.ru/press/utverzhdena-dorozhnaya-karta-po-vosstanovleniyu-prav-dolshchikov-urban-grup/ (дата обращения: 10.01.2020).
8. Шарапов В. В. Обзор изменений и дополнений в Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 // СПС «КонсультантПлюс», 2017.
9. Urban Group: история одного банкротства. URL: https://www.e-xecutive.ru/fmance/novosti-ekonomiki/1989186-urban-group-istoriya-odnogo-bankrotstva; По делу о банкротстве № А40–249130/18–174–323. Режим доступа: http://kad.arbitr.ru/Card/a272df1b-6881–4fae-9355-cbbd7269a4b7 (дата обращения: 10.01.2020).
