В статье автор описывает вопросы, связанные с темой по оспариванию кадастровой стоимости земли.
Ключевые слова: кадастровая стоимость, земельный участок, оспаривание.
Государственный земельный кадастр занимает особо важное место среди государственных кадастров природных ресурсов. Именно земля, выполняя большое количество функций, всегда будет занимать ключевые позиции среди всех других компонентов природы и является важнейшим объектом недвижимости.
А к недвижимому имуществу законодательством отнесены земельные участки сельскохозяйственного назначения, земельные участки неосвоенных земель, участки земли с жилыми постройками, земельные участки с постройками нежилого назначения. Перечисленные объекты всегда будут являться предметом спорных ситуаций и повлекут за собой судебные разбирательства. На основании вышеизложенного, возникает потребность изучить проблемы оспаривания кадастровой стоимости. Для достижения данной цели надо решить следующие задачи: изучение законодательной базы кадастровой оценки земель и иных объектов недвижимости, рассмотрение понятия о кадастровой стоимости земель, ее составляющую и методом расчета.
Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки.
«На начальных этапах развития оценочной деятельности в России в эту сферу профессиональной деятельности приходили чаще специалисты с математической и технической подготовкой. С одной стороны, это являлось положительным фактором, так как оценка, особенно крупных объектов, часто требует построения математических моделей и наличия математических навыков. С другой стороны, такая форма мышления, основанная на логических аксиомах, не всегда являлась приемлемой для описания общественных экономических явлений, от которых во многом зависит процедура оценки и стоимость объекта. Так, неправильное понимание правовых норм, регулирующих оценочную деятельность, приводит к снижению качества предоставляемых оценщиком услуг, а незнание правовых основ обращения, формирования и функционирования объектов оценки — к ошибкам в концепциях оценки и искажению смысла ценности активов» [1].
Земельный участок — привлекательный объект недвижимости, который можно использовать для совершения сделки купли-продажи, и обеим сторонам важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. Необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются. Очень важно понять, в каком случае производится независимая оценка земли и когда это будет необходимо, существует ряд ситуаций.
Оценка земли — важный процесс для клиента, который хочет точно узнать, какова рыночная стоимость земельного участка на данный момент. В нашей фирме можно получить данную услугу, от нас вы получите независимый отчет, который будет отражать точное положение дел на любой момент времени — будь то на сегодня или на два года назад (ретроспективная оценка).
За результатом оценки необходимо подать заявку в Росреестр. Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр в комиссии по рассмотрению споров. Существуют и другие основаниями для пересмотра (оспаривания) результатов определения кадастровой стоимости могут являться (ч. 11 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 7 ст. 22 Закона N 237-ФЗ; п. 3 ст. 66 ЗК РФ):
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Первоначально оспорить кадастровую стоимость можно в комиссии по рассмотрению споров, при этом обращение физического лица в комиссию в порядке досудебного разрешения спора не является обязательным, однако рекомендуется сначала обратиться именно в комиссию (ч. 3 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 1 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).
По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
По делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки к участию в деле также привлекается орган, на который возложена обязанность по исправлению реестровой или технической ошибки (Росреестр).
Заявитель вправе сразу обратиться в суд. В любом случае оспорить кадастровую стоимость вы можете при условии, что результаты ее определения затронули ваши права и обязанности (ч. 1 ст. 22 названного Закона). Если оспаривается решение или действия (бездействие) комиссии, то в иске также следует указать (п. п. 5, 7 ч. 2 ст. 220 КАС РФ):
Споры о результатах определения кадастровой стоимости рассматриваются судами в порядке административного судопроизводства по правилам гл. 25 КАС РФ. Обратиться в суд вы можете в течение пяти лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемой кадастровой стоимости, при условии что на момент обращения не определена новая кадастровая стоимость и не изменены характеристики объекта недвижимости, которые повлекли изменения кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ). Чтобы обратиться в суд, необходимо составить административное исковое заявление, приложить к нему необходимые документы, уплатить госпошлину и принять участие в судебном заседании. При необходимости обращаться нужно в верховный суд субъекта РФ (п. 15 ч. 1 ст. 20, ч. 4 ст. 245 КАС РФ). Заявление суд должен рассмотреть в течение двух месяцев со дня его поступления и вынести решение (ст. 141, ч. 1 ст. 247 КАС РФ).
При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости административный истец должен доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 5 ст. 247, ст. 248 КАС РФ).
После вынесения положительного решения суда в его резолютивной части должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости, а также на дату подачи искового заявления. Все данные вносится в ЕГРН на основании НПА субъекта РФ об утверждении кадастровой стоимости, сведения о ней учитываются в целях налогообложения в этом и предыдущих годах, если это прямо предусмотрено в указанном НПА и при этом положение налогоплательщика улучшается (например, в случае уменьшения кадастровой стоимости квартиры или земельного участка) (Письмо Минфина России от 20.07.2017 N 03–05–04–01/46181). Если кадастровая стоимость изменена по решению комиссии или суда, принятому после 01.01.2019 (в том числе по заявлениям или искам, поданным до 01.01.2019), то сведения о новой кадастровой стоимости применяются для целей исчисления земельного налога или налога на имущество физических лиц с даты, с которой для налогообложения применялась прежняя стоимость, являвшаяся предметом оспаривания.
В судебной практике встречаются случаи, где личные неимущественные права, охраняемые нормами гражданского законодательства, также имеют определенную стоимость. Например, на основании ст. 152 ГК РФ судебная защита чести, достоинства и деловой репутации может осуществляться путем возложения на нарушителя обязанности выплаты денежной компенсации морального вреда, для определения которой судом может быть привлечен профессиональный, независимый оценщик. Однако порядок осуществления данного юридического действия урегулирован не в полном объеме, а в некоторых нормах, установленных отдельными законодательными актами Российской Федерации, обнаруживаются неточности, неясности и прочие недоработки законодателя. Данные обстоятельства служат причиной продолжительных, неразрешенных споров в отношении стоимости объектов оценки между участниками правоотношений, а порой приводят к совершению правонарушений.
Сегодня оценочная деятельность, имеющая свое место в различных правоотношениях, нуждается в совершенствовании ее правового регулирования, а возможность гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам уменьшить кадастровую стоимость земли, установив ее равной рыночной, неблагоприятно сказывается на экономической ситуации региона. Земельные отношения, регулируемые Конституцией Российской Федерации, земельным и другим законодательством.
Литература:
- Родин А. Ю. Правовые основы оценочной деятельности.— М.: Маркет ДС, 2005г.
