Статья посвящена проблемам оценки земельных участков в целях купли-продажи, основываясь на изучении нормативно-правовой базы, научной литературы и статистических данных Росреестра.
Ключевые слова: земля, земельный участок, рыночная стоимость, кадастровая оценка, купля-продажа.
Как известно, любой объект недвижимости имеет определённую стоимость. Не является исключением и земельный участок. А учитывая то обстоятельство, что земельные участки выступают предметом различных сделок, в том числе и купли-продажи, то проведение независимой оценки такой недвижимости является крайне важным процессом для получения информации и оценке реальной стоимости земельных участков, в которых нуждаются не только физические и юридические лица, но и органы государственной власти и управления.
В процессе оценки земельного участка важно понимать различия между понятиями «земля» и «земельный участок». При оценке земельного участка учитывается определенная отмежеванная территория, которая имеет конкретно-определённые границы. Вообще вопросы, касающиеся оценки земельных участков, что требуется в частности для их купли-продажи, являются весьма непростыми, поскольку данная процедура имеет некоторые нюансы и осложнена проблемами правоприменения.
Главная сложность обусловлена самой спецификой категории «земля», поскольку она имеет разное предназначение и потенциальную полезность. Принято считать, что стоимость имеет именно сам земельный участок, а вот построенные на нем здания (строения) считаются улучшением этой стоимости, в качестве вклада в нее. Также все строения имеют определенный срок годности, а сам участок не ограничен по времени в своей полезности. Необходимо особо подчеркнуть, что земельный участок может оцениваться, если он имеет определенные фиксированные границы и статус. Все основные характеристики надела фиксируются в государственном кадастре и в правоустанавливающих документах на него [5, с. 11–14].
Так, существует рыночная и кадастровая стоимость объекта недвижимости, где:
– кадастровая стоимость — это массовая оценка земель по схожим свойствам и месторасположению;
– рыночная стоимость — это единичная оценка конкретно-определённого отмежеванного участка, с учетом всех его индивидуальных особенностей.
Кадастровая стоимость — стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном действующим законодательством, в результате проведения государственной кадастровой оценки [6, с. 34].
Отметим также, что правовой основой деятельности по оценке недвижимых объектов является ряд нормативно-правовых актов, включающий в себя международные договоры, к которым присоединилась Российская Федерация, Федеральные законы, а также множество подзаконных нормативных правовых актов. Вкратце рассмотрим их.
Так, примером международного договора может служить Европейская конвенция о защите прав человека и основных свобод и протокол № 1 [4], а в ст. 65 и ст. 66 Земельного кодекса определяют принципы и особенности оценки земель.
Нельзя не сказать и о новом Федеральном законе «О государственной кадастровой оценке» [1], который не так давно был принят — 29 июля 2017 года. Указанным федеральным законом был принят новый порядок проведения государственной кадастровой оценки. В соответствии с законом приняты подзаконные акты, необходимые для проведения кадастровой оценки, в том числе Методические указания о государственной кадастровой оценке [2]. Кроме того, используются ведомственные правовые акты — порядок формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке [3] и другие.
Кадастровая оценка земель в населенных пунктах производится на основании статистических данных рыночных цен объектов недвижимости. Кроме того, она должна учитывать особенности местоположения участка, его рентабельность, и другие ценообразующие факторы. Здесь стоит заметить, что данная процедура серьёзно осложняется поиском источников вышеуказанной информации. Для этого необходима открытая публикация сведений о заключаемых сделках с объектами недвижимости, которую на данный момент заменяют сведения Росреестра.
Таким образом, показатели, учитываемые при оценке земель, имеют ограниченный характер, что в конечном итоге отражается на интересах собственников. Имея в виду недостатки методологической базы кадастровой оценки и невозможности ее модернизирования на уровне субъекта Российской Федерации, поскольку система оценки должна быть общегосударственной, органы государственной власти и местного самоуправления в различных субъектах по-своему решают данную проблему иными способами.
Таким образом, основными проблемами оценки земельных участков являются:
1) неправильные, неточные сведения об объектах недвижимости, включая их рентабельность, реальную рыночную цену и т. д.;
2) неизменный характер кадастровой стоимости в периоды спада или роста рыночных цен на недвижимость, что абсолютно не вписывается в рамки рыночной системе экономики нашей страны;
3) закрытость механизма кадастровой оценки земель, затрудняющая возможность общественного контроля. Здесь следует остановиться более подробно.
Как известно, сегодня кадастровую стоимость определяют частные оценочные организации, что зачастую вызывает существенные различия в выборе методов определения стоимости, поскольку это приводит к расхождению стоимости объектов, расположенных рядом, в десятки раз, что вызывает недоумение простых граждан [7, c. 214–216]. Сказанное подтверждается тем, что количество споров о кадастровой оценке с каждым годом только растет. Так, например, по данным Росреестра число полученных заявлений о пересмотре величины кадастровой стоимости с 2017 до 2019 г увеличилось практически в два раза, то есть до 11 тысяч споров. В 2019 году в большинстве случаев (58 %) споры (оспаривание кадастровой оценки в комиссиях, определение рыночной стоимости) были разрешены в пользу заявителя, а кадастровая стоимость объектов снизилась на 27,6 %. В результате вынесенных в судебном порядке решений по искам, поступившим в суды в период с 01.01.2019 по 31.12.2019, наблюдается падение суммарной величины кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, по которым были приняты решения, по состоянию на 31.12.2019 приблизительно на 44,8 % [8]. Поэтому, точность и достоверность результатов оценки выступает одной из важных задач, которую государство должно решить в самом ближайшем будущем;
4) проявляющийся автоматизм в оценке земель, категорически неадекватная методика соотношения рыночной и кадастровой стоимостей;
5) неучтение природных и иных факторов земельного участка при оценке отдельно взятого земельного участка;
6) неполнота и неточность исходной информации при оценке земельных участков.
Как видно, проблемы существуют и их необходимо решать. Для чего, как представляется, необходимо принятие целого ряда мер по их решению.
Для этого, в первую очередь, целесообразно введение системы открытого ценообразования путём обеспечения прозрачности заключаемых сделок, в том числе и сделок по купле-продаже земельных участков.
В свою очередь, процедура кадастровой оценки ввиду объективной важности правильного ее проведения требует тщательного изучения и разработки методов её проведения, которые будут в достаточной мере отвечать требованиям современного рынка.
Возможно также использовать и топографические основы кадастра. Разработать и утвердить методики оценки. Кроме того, видится целесообразность в введении возможности, согласно которой можно будет оспаривать кадастровый отчет до его утверждения.
Вместе с тем, рассматриваемые вопросы могут иметь проблемы на практике. Если земельный участок будет оценен завышено, то это однозначно негативно скажется на налогоплательщиках, так как известно, что земельный налог рассчитывается в процентном соотношении от кадастровой стоимости земли. Если же наоборот, то заниженная стоимость земельного участка непосредственным образом крайне негативно отразится на интересах собственника в случае, например, принудительного изъятия участка для государственных и муниципальных нужд с выплатой компенсации, равной рыночной стоимости, а также в случае простой купли или продажи земельного участка.
Всё вышесказанное приводит к выводу о том, что законодательство по оценке земельных участков в Российской Федерации отличается своим разнообразием и достаточной динамичностью. Однако, имеющиеся проблемы с кадастровой оценкой, необходимо решать в соответствии с действующим законодательством посредством досудебного и судебного разрешения разногласий. Указанная мера в составе иных мер по совершенствованию правоприменения облегчает процедуру оспаривания кадастровой оценки земельных участков. При этом, практика правоприменения показывает, что еще существует много проблем, которые затрудняют реализацию установленных требований, нарушают права и свободы граждан. Поэтому крайне важно обеспечивать постоянный мониторинг применения законодательства об оценке земельных участков, чтобы обеспечить нормальное функционирование рынка земельных отношений.
Считаем также, что системе государственной кадастровой оценки необходимы не просто изменения, а реальная модернизация. Обусловлен данный вывод достаточно просто: кадастровая оценка имеет важное экономическое значение, а значит должна «подстраиваться» под условия, которые диктует ей современный рынок недвижимости. Думается, что такие меры дадут возможность избежать коррупционных действий со стороны властных структур, что, несомненно, сократит немалое количество исков об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.
Решение выявленных проблем кадастровой оценки земельных участков, несомненно, возможно, однако строго при взаимодействии государства и субъектов оценочной деятельности.
Литература:
- Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной кадастровой оценке» // СЗ РФ. — 2016. — № 27 (Часть I). — ст. 4170.
- Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 (ред. от 09.09.2019) «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (Зарегистрировано в Минюсте России 29.05.2017 № 46860) // СПС «Консультант Плюс».
- Приказ Минэкономразвития России от 20.02.2017 № 74 (ред. от 12.11.2018) «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в том числе количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, подлежащие указанию в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, требования к содержанию запроса о предоставлении перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке» (Зарегистрировано в Минюсте России 21.03.2017 № 46049) // СПС «Консультант Плюс».
- «Конвенция о защите прав человека и основных свобод» (Заключена в г. Риме 04.11.1950) (с изм. от 13.05.2004) (вместе с «Протоколом [№ 1]» (Подписан в г. Париже 20.03.1952), «Протоколом № 4 об обеспечении некоторых прав и свобод помимо тех, которые уже включены в Конвенцию и первый Протокол к ней» (Подписан в г. Страсбурге 16.09.1963), «Протоколом № 7» (Подписан в г. Страсбурге 22.11.1984)) // СЗ РФ. — 2001. — № № 2. — ст. 163.
- Колиева А. Э., Фесенко Е. В. Правовое регулирование оценки земельных участков // Тенденции развития науки и образования. — 2018. — Т. 42. — № 3. — С. 11–14.
- Бурмакина Н. И. Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости: лекция. — М.: РГУП, 2017. — С. 34.
- Журавлева В. П., Черкашина Т. А. Актуальность проблемы кадастровой оценки земельных участков в России // В сборнике: Научное и образовательное пространство: перспективы развития Сборник материалов VIII Международной научно-практической конференции. Редколлегия: О. Н. Широков [и др.]. — 2018. — С. 214–216.
- Итоговый доклад «Итоги деятельности за 2019 год, задачи на 2020 год» [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://rosreestr.ru (дата обращения: 12.02.2020).
