Недвижимое имущество, все его виды, обычно является одним из самых значимых объектов гражданско-правового регулирования. Отличается существенной инвестиционной привлекательностью. Это всё при наличии условий преобразования, нововведения в гражданском законодательстве создаёт целесообразность непрерывного мониторинга правоприменительной и правореализационной практики в сфере гражданского оборота недвижимости. Эти изменения, в то же время, будут успешными только в том случае, если во внимание будет принят опыт гражданско-правового регулирования и общеустановленный, и новаторский российский и опыт зарубежных стран.
Ключевые слова: гражданские правоотношения, вещи, недвижимость гражданское право, недвижимое имущество.
Актуальность представленной темы является причиной определенных обстоятельств.
Допустим, нас огорчает принятие такого факта, что сейчас, на данный момент степень нормативной базы, упрочняющая правовой режим недвижимого имущества, относительно низок. Гражданский кодекс Российской Федерации определяет исключительно наиболее общие положения. Они задевают недвижимые вещи, однако, не поясняются ясные параметры закрепления вещи как недвижимой, и этот список не завершен и по сей день.
При этом следует отметить, что законодательство, касающееся недвижимых вещей, содержит ряд иных нормативно-правовых актов, например, Лесной кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации и др. Однако нормативные правила этих актов не закрепили четкого представления, касающегося общих признаков недвижимого имущества, его видов, факторах, которые касаются специфики правового режима таких объектов.
В настоящее время наблюдаются пробелы как в положениях, касающихся недвижимости, его специфики, определения критериев, отнесения отдельных объектов к недвижимому имуществу, так и в правовом регулировании сделок с недвижимым имуществом, в частности при заключении договора купли-продажи, аренды недвижимого имущества, его залоге и др.
Цель данной работы — охарактеризовать недвижимые вещи в качестве объектов гражданских правоотношений.
Недвижимое имущество (недвижимость) — один из краеугольных институтов цивилистики, гражданского оборота, товарного рынка. Из общей классификации вещей в гражданском праве следует: недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками, являются делимыми и незаменимыми. В то же время, с точки зрения права, недвижимость — категория, обладающая значительным субъективным характером.
Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением для них, соответственно, различного правового режима [3, с. 119].
Отметим, что согласно нормам статей 164, 223 ГК РФ приобретение права собственности на недвижимое имущество, отказ от него осуществляются исключительно в режиме гласности с обязательностью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами, доступной для ознакомления третьим лицам.
Как указывают ученые, исторически понятие недвижимости прочно связано с землей. Однако на теоретическом уровне понятие «объект недвижимости» сталкивается c рядом проблем.
Во-первых, это связано с тем, что на законодательном уровне нет четко установленных критериев, в соответствии с которыми объект следует отнести к недвижимому имуществу; во-вторых, это проблема, связанная с высокой мобильностью понятия недвижимого имущества в действующем законодательстве [5, с. 153].
На данный момент согласно статьям 130 и 132 Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятся:
1) отдельные объекты (ст. 130 ГК РФ):
а) земельные участки;
б) обособленные водные объекты;
в) участки недр;
г) все, связанное с землей, в частности: леса, многолетние насаждения, сооружения, здания;
д) подлежащие госрегистрации, приравненные к недвижимости: космические объекты, суда внутреннего плавания, морские и воздушные суда;
2) сложные объекты (ст.132 ГК РФ). Сюда относят предприятие как имущественный комплекс, включающий в себя: здания и сооружения, земельные участки, оборудование и инвентарь, сырье, долги, права на товарный знак, бренд, продукцию предприятия, его работы и услуги, а также другие исключительные права. Предприятия как имущественные комплексы, как правило, создаются не на определенный срок, а на бессрочный период.
В соответствии с действующим российским правом, сделки с недвижимостью в обязательном порядке подлежат государственной регистрации и будут считаться заключенными только в том случае, если такая регистрация была проведена. Регистрирующий орган при этом производит запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о соответствующей сделке. В РФ регистрацию таких сделок ведет специальный орган государства — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Сделки могут заключаться в двух формах — нотариальная и простая письменная, при этом обе имеют абсолютно одинаковую юридическую силу [4, с. 71].
При приобретении права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи и вещи, от которых собственник отказался, предусматривается различный порядок регулирования. Ипотека может быть установлена исключительно в отношении недвижимых вещей.
Недвижимость обладает рядом общих признаков, которые отличают ее от движимого имущества [3, с. 120–121]:
1) неподвижность. Недвижимость никак нельзя перенести на другое место без нанесения существенного ущерба;
2) связь с землей. Данный признак подразумевает как физическую, так и юридическую связь объекта недвижимости с землей;
3) уникальность. Постулат следующий: не существует абсолютно идентичных объектов недвижимости, они обязательно отличаются друг от друга хотя бы некоторыми своими физическими характеристиками (степень износа, местоположение объекта, размер и пр.);
4) полезность. Суть этого признака в том, что объекты недвижимости способны удовлетворять определенные потребности человека: в жилых или производственных помещениях, по степени комфортности, экологичности и т. д. (окружающая территория, размер помещения, месторасположение, планировка и др.);
5) фундаментальность. В обычных условиях, то есть за исключением каких-либо экстраординарных событий, таких как землетрясение, катастрофа, террористический акт и др., недвижимость невозможно сломать, похитить или потерять;
6) долговечность. Недвижимость сохраняет свою натуральную форму в процессе использования. В зависимости от того, из каких материалов создана основная конструкция, от условий окружающей среды, срок службы объектов недвижимости может колебаться от пятнадцати до двухсот лет;
7) необходимость управления. Без постоянного управления недвижимость не сможет нормально функционировать, управление подразумевает множество составляющих: поддержание объекта в пригодном состоянии, поиск арендаторов, проведение профилактических и ремонтных работ и пр.;
8) тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости в целом по рынку, как правило, имеет стабильную плавную тенденцию к росту с течением времени;
9) регламентация. Государством установлены определенные процедуры, которые обязательно должны быть выполнены при покупке/продаже недвижимости, а также при проведении других операций;
10) проблематичность сокрытия. Очевидно, что сокрыть как саму недвижимость, так и ее собственника довольно сложно, это также имеет важное значение для налоговой политики касательно других товаров, имеющих отношение к данной недвижимости/собственности;
11) высокий уровень затрат при совершении сделок — последний признак. В сравнении с другими товарами, стоимость недвижимости довольна высока, аналогично высок и уровень затрат при совершении сделок с недвижимостью.
На сегодняшний день, с учетом завершения этапа существенного реформирования гражданского законодательства, начатого в 2012 г., можно сделать следующие выводы по поводу понятийного аппарата в сфере недвижимости:
- Определение недвижимой вещи, содержащееся в ГК РФ, вряд ли нуждается в пересмотре.
- Леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты уже исключены из перечня недвижимости.
- В список объектов недвижимости кодифицированного гражданского закона внесены некоторые дополнения в виде комплекса недвижимого имущества, помещений (жилых и нежилых).
Таким образом, в заключение необходимо отметить, что законодательное определение понятия объекта недвижимости (недвижимого имущества) дает определенные основания для юридической концепции недвижимости, которая, в общем виде, состоит в том, что объявление имущества недвижимостью основано на его юридических, а не естественных особенностях. К примеру «К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания».
В связи с этим необходимо корректировать ст. 130 ГК РФ, изложив ее в следующей редакции: «К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) следует относить земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в случае, если не используется специальные демонтажные и монтажные работы, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51–ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 11.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14–ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 15.
- Абрамов В. В. Понятие и признаки недвижимости как объекта гражданского права / В. В. Абрамов // Бизнес, менеджмент и право. — 2015. — № 1 (27). — С. 119– 125.
- Алексеев, В. А. Право недвижимости Российской Федерации. Понятие и виды недвижимых вещей: практическое пособие / В. А. Алексеев. — Москва: Издательство Юрайт, 2019. — 411 с.
- Ковалева О. А. Понятие объектов недвижимости / О. А. Ковалева, М. А. Цветков // Интеллектуальный потенциал XXI века: ступени познания: сборник материалов ХXXVIII Молодежной международной научно-практической конференции. — 2017. — С. 152–160
