Вопрос о добросовестности в институте самовольной постройки возник ровно с того момента, как вступили в силу изменения ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту — ГК РФ) от 03.08.2018. Под добросовестностью следует понимать субъективное состояние лица, выраженное честной реализацией своих прав и обязанностей. ГК РФ закрепил фундаментально в ст. 1 принцип добросовестности. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее по тексту — ПП ВС № 25 от 23.06.2015) [2] разъяснено как определяется добросовестность: «оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации». Согласно ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается, то естьввиду отсутствия конкретных критериев для определения добросовестных действий или поведения следует исходить из объективного рассмотрения ситуации и при этом подтверждать не только факт наличия добросовестности, а также исключать факт злоупотребления права.
Следовательно, добросовестность исключает наличие деликта. Но, согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка, по своей правовой природе, это гражданско-правовой деликт: «строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил».
Возвращаясь к ст. 10 ГК РФ, речь идет о гражданских правоотношениях. Согласно ст. 222 ГК РФ при самовольном строительстве между какими конкретно субъектами отношения возникают не указано. Если предположить, что они возникают между застройщиком и органами местного самоуправления (далее — ОМС), то ОМС выступает другой стороной не как равный субъект, а как субъект, решающий судьбу самовольного строительства, равно как и суд.
Пункт 2 ст. 222 ГК РФ прямо закрепляет, что застройщик не приобретает право собственности на самовольную постройку, а, значит, не имеет право ей распоряжаться, и следует тот факт, что самовольная постройка — это не объект гражданского оборота, в отношении которого могут быть совершены сделки. Следовательно, определение иных субъектов именно гражданского правоотношения при самовольной постройке кроме застройщика (лицо, которое осуществило постройку) находится под вопросом.
Несмотря на это законодатель внес изменения в п. 1 ст. 222 ГК РФ в виде защиты застройщика самовольной постройки путем признания его действий добросовестными. То есть, самовольная постройка не будет являться самовольной только в том случае, если застройщик не знал и не мог знать о действии установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, на котором он осуществил соответствующую постройку. Предполагаемая добросовестность застройщика, на наш взгляд, является абсурдной с точки зрения практики. Проблема состоит в доказывании. Раз добросовестность предполагается, значит, суд должен именно предполагать, что застройщик ввиду неизвестных обстоятельств не знал и не мог знать о регулировании земельного участка, где осуществлена самовольная постройка, и, основываясь на ст. 1 ГК РФ, не обладал достаточной информацией или был лишен возможности для доступа к такой информации.
Мы полагаем, что конструкция абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ презюмирует добросовестность застройщиков только в том случае, если они получили разрешение на строительство на земельном участке, на котором, в силу ограничений, не могли быть созданы постройки. Но вопрос о том, как доказать добросовестность застройщика остается актуальным.
Так, суд кассационной инстанции рассмотрел дело, где прокурор подал иск к главе КФХ Казакову Н. Н. [1]. Согласно данному делу, Казаков приобрел по договору купли-продажи земельный участок, который располагается на землях лесного фонда, а прокурор хотел истребовать в силу ничтожности договора земельный участок и привести земельный участок в первоначальное состояние. Казаков же выдвинул встречное требование: о признании права собственности на земельный участок, отнесении участка к землям сельскохозяйственного назначения. По мнению Казакова, прокурор не вправе был обращаться с иском о признании построек самовольными и об их сносе, то и требование об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения не могло быть удовлетворено. Казаков также считал, что суды не приняли во внимание тот факт, что на момент возведения Казаковым Н. Н. спорных объектов, земельный участок допускал строительство на нем объектов, а необходимые, разрешительные документы им были получены.
Также Казаков указывал, что возведенные им объекты не являются самовольными постройками, поскольку на дату начала строительства земельный участок был предоставлен ему в собственность с целевым назначением — для сельскохозяйственного назначения, строительство на землях сельскохозяйственного назначения допускалось, возведение построек и ввод их в эксплуатацию совершены на основании разрешительных документов.
Однако суд кассационной инстанции в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для данного дела установил отсутствие доказательств перевода спорного земельного участка из земель лесного фонда в иную категорию в установленном законом порядке. Исходя из этого и невзирая на добросовестность, суд кассационной инстанции посчитал, что поскольку доказательства, подтверждающие соблюдение установленной действующим законодательством процедуры перевода земель лесного фонда в иную категорию не представлено, то легализация самовольной постройки невозможна, а значит жалоба Казакова оставлена без удовлетворения.
По другому делу, суд апелляционной инстанции рассмотрел жалобу ответчика по делу, согласно которому АО «ЛенаБамстрой» обратилось в Арбитражный суд с требованием к ИП Параевской Л. С. о признании строения самовольной постройкой и обязании снести самовольные строения. [3] Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции оставил жалобу ответчика без удовлетворения. Обосновывая свой отказ, суд говорит следующее, что в жалобе ответчик ссылается на достигнутое с истцом соглашение об использовании участка для строительства. Данный довод отклоняется апелляционным судом, поскольку соглашением стороны определили перечень обязанностей, направленных на заключение договора субаренды, доказательств выполнения которых в материалы дела не представлено и об их наличии заявлено не было. Также суд говорит, что положения абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ к спорным отношениям не применяется. Данная норма введена Федеральным законом от 03.08.2018, в то время как спорные строения уже существовали на дату их выявления в акте — 15.05.2018, поэтому к указанным отношениям не применяется.
Исходя из указанной практики, вывод такой, что добросовестность застройщика обратной силы не имеет, а потому к отношениям, возникшим до 03.08.2018, не применяется.
Подводя итог по вышесказанному, мы считаем, что введённый в ст. 222 ГК РФ второй абзац является недоработанным в части толкования и слишком сложным в части доказывания добросовестности застройщика. Мы определили, что самовольная постройка безоговорочно является деликтом, а потому речь о честности застройщика становится под вопросом. Судебная практика показывает, что добросовестность не просто предполагается, она еще должна быть доказана. Наличие обстоятельств, которые могут защитить застройщика, могут быть неприменимыми ввиду непризнания их объективно как доказательства. Следовательно, каким образом должна осуществляться такая защита пока не является возможным определить, а потому следует данный абзац либо доработать и дать соответствующее толкование на уровне закона, либо вовсе исключить данный абзац ввиду невозможности его применения.
Литература:
- Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.04.2019 № Ф02–1545/2019 по делу № А74–521/2017. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2019 № 04АП-1993/2019 по делу № А19–16910/2018. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
