Встатье предложена и охарактеризована наиболее типичная ситуация, касающаяся неоднозначного толкования непредвиденных обстоятельств у арендатора по договорам аренды земельных участков под застройку в границах муниципальных образований, когда со стороны арендодателя выступает уполномоченный орган муниципальной власти и пути выхода из нее, основанные на нормах законодательства и судебной практики.
Ключевые слова:земельный участок, объект незавершенного строительства, договор аренды, арендатор, арендодатель, недвижимость.
В современном экономическом мире нет ни одной сферы, в которой не применялись бы арендные отношения. Регулярно совершенствуются прежние формы, а также появляются все новые их разновидности. К сожалению, часто случается так, что между сторонами договора аренды возникают непредвиденные конфликты. Причин возникновения конфликта может быть огромное количество. Но сводятся они к двум аспектам: либо договор аренды обладает слишком размытыми определениями, которые стороны по-разному трактуют, либо он составлен слишком жестко для одной из сторон, и сторона, в пользу которой составлен договор, отказывается идти на уступки.
Законодательство дает достаточно большую свободу арендатору и арендодателю при заключении договора, в связи с чем, при возникновении спорной ситуации, суд в первую очередь будет ориентироваться именно на условия договора, а уже потом на действующую нормативную базу.
Наиболее типичны случаи различного толкования непредвиденных обстоятельств договора сторонами, возникающих у арендатора земельных участков под застройку в границах муниципальных образований, когда со стороны арендодателя выступает уполномоченный орган муниципальной власти. В договорах аренды земельных участков под застройку, как правило, указаны все необходимые положения, отражающие права и обязанности арендатора и арендодателя, а также — все административные последствия невыполнения их условий. Возникает типичный конфликт, когда аренда участка истекла, дом немного не достроен, а арендодатель не желает продлять договор.
Если речь идет о собственнике объекта незавершенного строительства -продление аренды земельного участка предполагает заключение нового договора без проведения торгов. Суть состоит в том, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право один раз продлить аренду для завершения строительства. Рассмотрим, с какими собственниками могут заключить новый договор аренды. В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ новый договор аренды заключается без торгов с:
– собственником, который купил «незавершенку» на публичных торгах. Арендодатель, в лице уполномоченного органа муниципальной власти, по новым правилам, после прекращения договора аренды изымает участок, а объект незавершенного строительства выставляет на публичные торги (по решению суда, разумеется). Новый собственник, купивший «незавершенку» имеет право заключить договор аренды без торгов для завершения строительства.
– собственником, который строил объект незавершенного строительства. Такой собственник может продлить аренду только, если арендодатель не обратился в суд с иском об изъятии объекта и продажи его с публичных торгов. Собственник, который построил «незавершенку» также получает право на возобновление аренды, если власть обратилась в суд, но суд отказал в иске. Либо когда изъятый объект незавершенного строительства не был продан на публичных торгах, по причине отсутствия желающих его купить.
Таким образом, если строительство не закончено до истечения срока аренды, то для сохранения участка в аренде нужно как минимум оформить право собственности на объект незавершенного строительства.
Еще возможен вариант, когда арендодатель, в лице уполномоченного органа муниципальной власти вправе отказать в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства без проведения торгов, в связи с существенной просрочкой исполнения обязательства со стороны арендатора.
Истец обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, к администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан о признании незаконным решения администрации об отказе в продлении договора аренды, возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка [5]. В обоснование иска указано, что на основании договора аренды земельного участка от 11.02.2011 года, заключенного между муниципальным арендодателем в лице администрации и истцом сроком с 11.01.2011 года до 11.01.2016 года. За период аренды на земельном участке начато возведение жилого дома, в настоящее время строительство жилого дома еще не завершено, истец продолжает пользоваться земельным участком.
По окончании срока действия договора аренды земельного участка, истец обратилась к арендодателю с заявлением о продлении срока действия договора аренды, просила выдать ей квитанцию на оплату арендной платы, но в удовлетворении заявления было отказано со ссылкой на ее обращение по истечении срока действия договора аренды. Истец с решением не согласен, поскольку на указанном земельном участке имеется объект незавершенного строительства — жилой дом, она своевременно оплачивала арендную плату за землю, продолжает пользоваться земельным участком, по истечении срока договора аренды возражения арендодателя по поводу пользования ею земельным участком не поступили, в связи с чем, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях, она имеет преимущественное право на продление или заключение договора аренды на новый срок.
В судебном заседании установлено, что истец продолжает пользоваться арендованным земельным участком после истечения срока договора аренды, на котором возведен объект незавершенного строительства — жилой дом (подтверждается представленными фотографиями), она оплачивала арендные платежи в полном объеме и в установленные сроки, что подтверждается платежными документами. Поэтому суд приходит к выводу, что в настоящее время договор аренды земельного участка № от 11.02.2011 года, заключенный между Администрацией муниципального района Ишимбайский район РБ и истцом, является возобновленным на тех же условиях, т. е. действующим.
При таких обстоятельствах не продление ответчиком — Администрацией муниципального района договора аренды на основании заявления истца о продлении договора аренды земельного участка в преимущественном порядке нарушает ее права как арендатора данного земельного участка. Поскольку оспариваемое решение нарушает права заявителя, в силу ст. 13 Гражданского кодекса РФ оно подлежит признанию незаконным.
Принимая во внимание, что истцом требования, предусмотренные ст. 621 Гражданского кодекса РФ для заключения с арендатором договора аренды на новый срок соблюдены, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Разберем случай обращения арендатора с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка с нарушением установленного законом и договором срока. Вариант при отсутствии обоснования необходимости продления срока договора, но с учетом наличия задолженности по арендным платежам, является основанием для отказа в продлении срока договора (дело № А21–3041/2018) [6].
Юридическое лицо обратилось в Арбитражный суд с иском к администрации об обязанности заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора на передачу в аренду городских земель. Решением от 20.08.2018 г. в иске отказано. Постановлением апелляционного суда от 04.02.2019 г. названное решение суда оставлено без изменения.
Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из следующего: в соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если таковой не прописан, в разумный срок до окончания действия договора.
В соответствии с пунктом 5.1.1 договора арендатор имеет право на продление срока предоставления земельного участка в случае невозможности его освоения, если препятствием к этому явились обстоятельства непреодолимой силы. Для этого арендатору необходимо за три месяца до истечения срока, установленного договором, обратиться в Администрацию с ходатайством о продлении с указанием конкретных обстоятельств непреодолимой силы, повлекших нарушение срока освоения.
Судом было установлено, что юридическое лицо обратилось с заявлением о продлении срока действия договора с нарушением указанного срока, при этом его заявление не содержало обоснования необходимости продления срока. Кроме того, администрация ссылалась на то, что юридическое лицо не является надлежащим арендатором, поскольку имеет задолженность по оплате арендной платы. Поскольку ни законом, ни договором сторон на арендодателя не возложена в таком случае обязанность заключить дополнительное соглашение к договору о продлении срока его действия, суды посчитали требования юридического лица неправомерными.
Еще один случай, касающийся несвоевременного внесения арендатором арендных платежей и когда на него, в данном случае, возлагается ответственность, установленная условиями договора. Действующее законодательство не предусматривает применение двойной ответственности за одно и то же нарушение денежного обязательства. Дело № А21–5174/2015. Управление имущественных отношений обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к юридическому лицу о взыскании неосновательно полученных и в виде арендной платы по расторгнутому договору аренды земельного участка денежных средств, пени, штрафа [7].
Решением суда от 05.11.2015 г. частично удовлетворены требования о взыскании неосновательного обогащения, в удовлетворении остальной части иска отказано. Суд первой инстанции удовлетворил требования истца о взыскании неосновательного обогащения, рассчитав его до фактической передачи земельного участка арендодателю; в удовлетворении требований о взыскании неустойки отказал, ссылаясь на положения пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2016 г. решение суда от 05.11.2015 г. изменено; с юридического лица частично взысканы арендная плата и неустойка.
При этом апелляционный суд сослался на то, что стороны в добровольном порядке расторгли договор аренды; отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения о расторжении договора аренды не опровергает факта наличия воли сторон расторгнуть договор аренды; стороны не лишены права зарегистрировать дополнительное соглашение в установленном порядке. С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции удовлетворил требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период до передачи арендуемого имущества по акту приема-передачи. При этом требование о взыскании штрафа на основании пункта 5.6 договора, устанавливающего двойную ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы, признано неправомерным.
Таким образом, следует сделать вывод о несовершенстве законодательства и неоднозначной судебной практике в сфере разрешения споров, касающихся прав и обязанностей арендатора и арендодателя, и последствий не выполнения их условий по договорам аренды земельных участков под застройку, когда со стороны арендодателя выступает уполномоченный орган муниципальной власти.
Конечно же, действующее законодательство, как правило, не в силах быстро и эффективно реагировать на изменение общественных отношений, и, в частности, на неудовлетворительную ситуацию в правовом регулировании общественных отношений по защите гражданских прав. Но, тем не менее, следует признать, что для решения описанных проблем необходимо внести изменения в земельное законодательство в части продления договоров аренды на земельный участок под объектами незавершенного строительства, к примеру, предоставить органам местного самоуправления либо органам государственной власти право самостоятельного выбора срока, на который может быть продлен договор аренды для завершения строительства, в соответствии с определенными критериями, учитывая при этом все возможные условия и обстоятельства каждого конкретного случая, поскольку судебная практика по таким делам прямо противоположна нормам действующего законодательства.
Литература:
- «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001N136-ФЗ (ред.от18.03.2020);
- «Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001N195-ФЗ (ред.от24.04.2020);
- Принципы гражданского права и их реализация/под ред. Т. П. Подшивалова, Г. С. Демидовой [Электронный ресурс]. URL:https://zakon.ru/publication/principy_grazhdanskogo_prava_i_ih_realizaciya_pod_red_tp_podshivalova_gs_demidovoj;
- Бялт В. С. Теория государства и права в схемах: Учебное пособие. — М.: Издательство Юрайт, 2019;
- Решение № 2–1402/2018 2–1402/2018~М-1335/2018 М-1335/2018 от 12 сентября 2018 г. по делу № 2–1402/2018;
- Решение от 20 августа 2018 г. по делу № А21–3041/2018;
- Решение от 5 ноября 2015 г. по делу № А21–5174/2015.
