В статье автор поднимает вопрос эксплуатации жилых домов.
Ключевые слова: строительство, реконструкция, организация, методы, конструктивные схемы, надстройка.
Проблема эксплуатации жилых домов массовой застройки остро стоит не только для жителей этих домов, а также и для администрации города, вследствие этого появился вопрос о реконструкции домов. Данный вопрос вызван не только проблемой эксплуатации, а также отсутствием во многих городах площадей для нового строительства. В сравнении с новой постройкой стоимость реконструкции значительно ниже, вследствие чего у застройщиков и инвесторов появляется интерес к новым проектам. В большинстве городов, в особенности таких как в Москве проблему отсутствия площадей для нового строительства решают путем сноса малоэтажных домов массовой застройки. Данный вариант обусловлен удобным местоположением, высоким уровнем благоустройства, а также высокой стоимость земли под этими объектами. Решение проблемы отсутствия площадей должно происходить комплексно с учетом многих факторов и особенностей, таких как наличие большого количества аварийных домов.
Санкт-Петербурге вопрос реновации стоит менее остро, чем в Москве, но есть острая необходимость ремонта аварийного жилья.
Проведенный анализ технического обследования домов старой постройки в Санкт-Петербурге показывает, что до 80 % составляют дома, возведенные до 1985 г., в том числе 50 % которых были возведены до 1945г. и являются объектами культурного наследия. Рис. 1 показывает процентное соотношение жилого фонда по периодам постройки.
Рис. 1. Распределение жилого фонда Санкт-Петербурга
На сегодняшний день именно эта возвратная группа в большей степени нуждается в реконструкции, капитальном и текущем ремонте. Однако решение проблемы реконструкции и капитального ремонта осуществляется не в полной мере.
Для комплексного решения проблемы реконструкции и аварийного жилья возникает необходимость создать механизм принятия оптимальных организационно-технологических и конструктивных решений с учетом надежности инвестиционных проектов и их рентабельности. Подобные проекты каждый год реализовываются как за счет муниципального и государственного бюджета, так и за счет средств частных инвесторов. При этом темпы организации работ незначительны по ряду объективных причин.
Анализ технического обследования домов старой постройки Санкт-Петербурга, проводившийся для капитального ремонта, показывает крайне хорошую надежность, которая позволяет осуществлять работы по реконструкции, даже связанные с надстройкой этажей, с целью получения дополнительных площадей с наименьшими затратами.
В зависимости от степени сложности строительно-монтажные работы по реконструкции могут представлены следующими вариантами:
- Изменение планировки квартир путем надстройки или пристройки этажей.
- Частичная перепланировка помещений в пределах одной или нескольких квартир с целью улучшения эксплуатационных качеств без изменения строительного объема здания.
- Восстановление надёжности несущих и ограждающих конструкций без изменения планировки.
Увеличение строительного объема здания позволяет наиболее эффективно решать задачи строительства комфортного жилья. Однако такая реконструкция предполагает расселение жильцов, что экономически затратно и не всегда по ряду причин выполнимо.
При выборе варианта конструктивно-технологических решений реконструкции жилого дома происходит учет интересов всех участников: жильцов, инвестора, властей города, управляющей компании, жителей примыкающих домов.
Несмотря на это конструктивно-технологические решения на предмет эффективности использования в современных условиях осуществляются по критериям оценки. Существует классификация критериев формирования конструктивных и технологических решений в общем виде:
- Функциональные критерии
- Технологические критерии
- Экономические критерии
- Антропологические критерии
Наибольшее распространение имеют отдельные группы указанных критериев, поскольку практическое применение всех групп критериев представляет исключительно сложную задачу, которая, в рамках объектных моделей, не может быть решена.
Процесс развития и совершенствования конструкторских форм предполагает нахождение оптимальных вариантов, которые можно определить несколькими методами — аналитическими и вариантными, комплексно или отдельно по каждому параметру на основе опыта проектирования. Тем не менее главной трудностью проектирования является учет всех основных критериев.
Конструктивно технологические решения реконструкции малоэтажных жилых зданий могут быть показаны в виде четырех уровней сложности и капитальности:
– Настройка мансардного этажа;
– Пристройка небольших объемов к фасадным поверхностям зданий;
– Надстройка одного или нескольких этажей без изменения планировки реконструируемых зданий;
– Увеличение корпусов зданий — надстройкой;
Приведенный комплекс обладает достаточно обширным диапазом конструктивных, организационно-технологических решений, что дает возможность с учетом экономических и региональных условий и традиций использовать один из рассматриваемых вариантов, к примеру, надстройка этажей в условиях плотной городской застройки.
Литература:
1. Ганиев К. Б. Методы совершенствования и организации строительства при реконструкции действующих предприятий. — М: Сторойиздат, 1991.
2. Бакаева Т. Я., Соколов П. П. Оценка эффективности деятельности подрядных организаций в условиях расширения и реконструкции действующих предприятий, 1979.-24с.
3. Гныря А. И., Ли В. Д., Иванов И. И., Кутлукаев Р. А.. Реконструкция жилых зданий с надстройкой мансардного этажа из объёмных блоков// Вестник ТГАСУ -2000.-№ 2.
4. Доста В. В. Выбор рациональных вариантов реконструкции жилых зданий //Жилищное и коммунальное хозяйство.2001, -№ 4
