Статья посвящена анализу новелл в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество, осуществленных в связи с совершенствованием действующего гражданского законодательства, сформулированы идейные основы реформы, установлен проблемно-практический вектор нововведений, и выделены актуальные направления совершенствования регистрационной политики учета и оборота недвижимости в РФ.
Ключевые слова: государственная регистрации прав, недвижимое имущество, реформа законодательства, Единый государственный реестр недвижимости, актуальные проблемы.
The article is devoted to the analysis of short stories in the field of state registration of rights to real estate carried out in connection with the improvement of existing civil legislation, the ideological foundations of the reform are formulated, the problematic and practical vector of innovations is established, and the current directions for improving the registration policy for real estate registration and turnover in the Russian Federation are identified.
Keywords: state registration of rights, real estate, reform of legislation, the Unified State Register of Real Estate, current problems.
Актуальность настоящего исследования обусловлена радикальными изменениями российской правовой системы в области государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Поскольку каждому, кто приобретает объекты недвижимости, необходимо пройти процедуру государственной регистрации, то значимость данной темы будет сложно переоценить.
Государственная регистрация является методом государственного регулирования оборота недвижимого имущества путем фиксации сведений о возникновении, изменении, переходе и прекращении права собственности и других вещных прав лица на определенные объекты недвижимости. 2017 год является переломной вехой в области государственной регистрации. Это связано, прежде всего, с тем, что с 1 января 2017 года вступил в силу и начал действовать новый Федеральный закон от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — новый ФЗ «О государственной регистрации») [1]. Вместе с тем, утратил силу, действовавший с 1998 года Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [2].
Предпосылками к принятию нового нормативно-правового акта явились следующие события. 18 декабря 2009 года Министерство экономического развития Российской Федерации утвердило концепцию создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости. Это явилось началом реализации ряда мероприятий, направленных на создание и развитие данной системы. Кроме того, в 2013 году Правительство Российской Федерации распоряжением от 28 июня 2013 года утвердило концепцию развития целевой программы и установило период ее реализации с 2014 по 2019 год. И уже в сентябре 2014 года Правительство Российской Федерации в Государственную Думу вносит проект нового Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», в котором предполагается интеграция и аккумулирование двух информационных систем.
В рамках данной реформы были поставлены следующие цели:
– предупредить возможные сложности, возникающие при оформлении сделок с недвижимостью [3];
– интегрировать и аккумулировать две крупнейших информационных системы, содержащие сведения об объектах недвижимости;
– упростить процедуру государственной регистрации, сделать ее в максимальной степени доступной и простой;
– исключить дублирование информации и ликвидировать расхождения данных об одном и том же объекте.
Одним из главных изменений стало объединение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН) в целях упрощения и автоматизации регистрационных действий. Сводом сведений об учтенных объектах недвижимости, который систематизировал сведения двух дублирующих друг друга реестров, стал Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который теперь ведется в электронном виде. Между тем, такой принцип организации ускоряет процедуру государственной регистрации, в виду того, что отпадает необходимость обращаться и за регистрацией права на объект недвижимости и за кадастровым учетом такого объекта.
ЕГРП и ГКН хоть и функционировали отдельно друг от друга, но в действительности содержали сведения об одних и тех же объектах недвижимости. В рамках мероприятий по развитию и реализации федеральной программы центральной задачей стояло объединить информационную систему, содержащую характеристики объекта недвижимости, в точности вид объекта, кадастровый номер, описание местоположения и др. с системой, содержащей информацию о зарегистрированных правах на такие объекты недвижимости [4]. Такая интеграция двух информационных хранилищ позволила решить одновременно несколько проблем, во-первых, это исключение дублирования информации путем рационализации подхода к хранению сведений о недвижимости и, во-вторых, упрощение процедуры получения информации об объектах недвижимости.
Создание Единого государственного реестра недвижимости предполагает переход на цифровой документооборот и призван заменить письменный правоподтверждающий документ в этой области — выдачу свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Теперь же правоподтверждающим документом выступает выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Очевидно, что государственно-правовая политика цифровизации документооборота в РФ призвана упростить порядок, усилить защиту прав заинтересованных лиц. Так, выписка из ЕГРН не только подтверждает факт и сроки нахождения объекта недвижимости в собственности гражданина и прочие сведения на момент ее выдачи, но и помогает избежать получения недостоверной информации об объекте недвижимого имущества. Таким образом, единственным доказательством зарегистрированного права теперь является запись в информационной системе базы данных Единого государственного реестра недвижимости, а не документ на бумажном носителе. Между тем, еще одним преимуществом выписки из ЕГРН явилось то, что ее можно получить посредством информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Реализация другого направления государственно-правовой политики — «принципа единого окна» в сфере государственный и муниципальных услуг, воплощена в теперь и в системе регистрации прав на недвижимость. Так, государственная регистрация прав и государственный кадастровый учет осуществляются одним федеральным органом исполнительной власти — Росреестром. Ранее проверка законности оснований, а также государственная регистрация прав на объекты недвижимости осуществлялась Федеральной кадастровой палатой (ФКП). В настоящее время кадастровая палата функционирует в системе Федеральной службы государственной регистрации и выполняет функции оператора информационной системы ведения ЕГРН, осуществляет прием заявлений, предоставляет выписки из реестра недвижимости, в общем, действует в рамках компетенции Россреестра [5].
Анализ положений новелл регистрационного закона в области учета и регистрации прав на объекты недвижимости позволяет выделить очевидные достоинства.
Во-первых, возможность подачи заявления для осуществления регистрационных действий не только посредством личного обращения, но и через информационно-телекоммуникационную сеть «Интернет» на официальном сайте регистрирующего органа или через портал Государственных услуг;
Во-вторых, отсутствие необходимости совершения сделки в отношении недвижимого имущества в месте расположения такого объекта, как это было ранее. В силу положений нового закона совершить сделку можно находясь в любом субъекте Российской Федерации. Мы полагаем, что такое нововведение, действительно упростило процедуру регистрации прав на недвижимость, позволив гражданам сократить время и средства для территориального перемещения в место приобретения имущества и совершения сделки;
В-третьих, сокращение сроков регистрации прав. Ранее для осуществления регистрационных действий требовалось десять рабочих дней со дня приема заявления, по новым правилам регистрация прав занимает семь рабочих дней;
В-четвертых, уменьшение перечня документов, необходимых для регистрации прав. Теперь положения нового федерального закона наделяют Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) обязанностью самостоятельно, в порядке межведомственного взаимодействия, запрашивать у уполномоченных органов учредительные документы юридического лица.
В-пятых, наиболее существенным изменением регистрационного законодательства выступает персональная имущественная ответственность регистратора за добросовестность осуществления действия по внесению сведений о правах заявителей в реестр (отсутствие описок, опечаток и недостоверных сведений)
Таким образом, указанные нововведений действительно упростили процедуру регистрации сделок с недвижимостью, а также позволили системе государственной регистрации перейти на более высокий и совершенный уровень развития. Критический анализ норм Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» показал, что смыслом реформирования законодательства в сфере недвижимости было повысить эффективность оборота объектов недвижимого имущества, снизить существенный риск при инвестировании в такие объекты, а также обеспечить стабильность и качество предоставляемых государственных услуг.
Несмотря на большое количество достоинств реформы, которые способствовали улучшению процедуры государственной регистрации, есть и недостатки, проблемы правоприменения, которые неблагоприятно отразились на участниках рынка недвижимого имущества.
Во-первых, значительно возросло число оснований для приостановления государственной регистрации прав. Новый федеральный закон предусматривает пятьдесят один случай для приостановления регистрационных действиях, среди которых есть достаточно спорные основания, не зависящие, на наш взгляд, от заявителя. Например, не представлены документы, запрошенные Росреестром или его территориальными органами, по межведомственным запросам или же поступила информация об отсутствии, запрашиваемых документов [6];
Во-вторых, возросла стоимость оплаты, предоставляемых услуг, если свидетельство выдавалось единожды и входило в стоимость государственной пошлины, то выписка из ЕГРН предоставляется за плату и актуальна только в течение тридцати дней с момента ее получения.
В-третьих, не устранены противоречия в части регистрации прав и сделки, по тексту закона в ряде случаев идет отождествление этих регистрационных действий. Так в ст.51 № 218-ФЗ посвященной аренде недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия, государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды (ч. 1 статьи), а государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, осуществляется на основании заявления сторон договора (ч. 2 статьи). Как видим, в одном случае обременение (аренда недвижимого имущества) предполагает государственную регистрацию факта-основания — сделки, в другом случае обременение (наем жилого помещения) предполагает государственную регистрацию самого права (обременения). В ст. 46 № 218-ФЗ, посвященной особенностям государственной регистрации прав в отношении единого недвижимого комплекса и предприятия как имущественного комплекса, в ч. 3 статьи речь идет не о государственной регистрации договора купли-продажи предприятия, а о государственной регистрации ограничений прав и обременений всех объектов недвижимости наряду с государственной регистрацией перехода права. Полагаем подобная дифференциация и противоречивость является итогом реформы гражданского законодательства в части отказа от регистрации сделок с недвижимостью и внесения соответствующих изменений в в основной кодифицированный имущественный акт — ГК РФ, однако убеждены, что законодатель остановился на половине пути своих изменений, не завершил их, и породил споры в правоприменении.
На наш взгляд, концепция создания единой федеральной системы в сфере регистрации недвижимости носит социально-политический характер, поскольку затрагивает интересы муниципальных образований, государства, частных и юридических лиц, а также направлена на соблюдение прав и законных интересов добросовестных участников оборота недвижимого имущества. Между тем, несмотря на реформу регистрационного права и принятие нового закона о государственной регистрации недвижимости, последний, с точки зрения цивилистической, и юридико-технической, требует определенной доработки.
Литература:
- О государственной регистрации недвижимости: федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 25.05.2020) [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». — Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/
- О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». — Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_15287/
- Бадулина Е. В. Система государственной регистрации недвижимости в России: этапы становления и перспективы развития [Электронный ресурс] / Е. В. Бадулина // Интернет-журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации». — 2017. — № 7(190). — Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/sistema-gosudarstvennoy-registratsii-nedvizhimosti-v-rossii-etapy-stanovleniya-i-perspektivy-razvitiya/viewer
- Бадулина Е. В. Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости: предпосылки принятия и некоторые новеллы [Электронный ресурс] / Е. В. Бадулина // Интернет-журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации». — 2015. — № 10(169). — Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/federalnyy-zakon-o-gosudarstvennoy-registratsii-nedvizhimosti-predposylki-prinyatiya-i-nekotorye-novelly/viewer
- Вылегжанина В. В. Актуальность и перспективы объединения Единого государственного реестра прав и Государственного кадастра недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости [Электронный ресурс] / В. В. Вылегжанина // Интернет-журнал «Интерэкспо Гео-Сибирь». — 2015. — № 2. — Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/aktualnost-i-perspektivy-obedineniya-edinogo-gosudarstvennogo-reestra-prav-i-gosudarstvennogo-kadastra-nedvizhimosti-v-edinyy/viewer
