Ключевые слова: собственность, право собственности, право общей долевой собственности, право общей совместной собственности, право распоряжения
Слово собственность происходит от древнерусского «собность» — владение вещью или кем-либо как личным достоянием. Под собственностью понимают принадлежность вещей определенному лицу и отношения, которые возникают при принадлежности.
Право собственности состоит из трех правомочий: право владения, право распоряжения и право пользования.
В соответствии с гражданским законодательством под общей собственностью рассматривают имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. Общая собственность может возникать как из закона, так и из договора.
Согласно ст.244 ГК РФ общая собственность подразделяется на общую долевую собственность и общую совместную собственность. При общей долевой собственности у каждого собственника есть своя доля в общем имуществе. Если в законе или в договоре не определена доля каждого сособственника, то их доли считаются равными.
Распоряжение имуществом осуществляется по соглашению сособственников, но при этом собственник имущества может сам распорядиться своей долей, так как он хочет. Любой собственник может продать, подарить, отдать в залог, завещать свою долю, однако существуют определенные ограничения.
Так, согласно п.1 ст. 250 ГК РФ «При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении».
Данное преимущество покупки действует лишь в том случае, если доля продается третьему лицу. Продавец обязан известить всех собственников о продаже указав при этом цену, по которой продается доля и прочие равные условия (например, расходы, связанные с оформлением сделки). При изменении цены собственник, также обязан уведомить об этом других сособственников, если он этого не сделает, то их преимущественное право покупки будет нарушено.
Смысл данного извещения заключается не в том, что собственник продаваемой доли просто извещает остальных собственников общей долевой собственности, а в том, что он предлагает купить данную долю. На основании этого можно сделать вывод, что такое извещение может являться офертой. Исходя из ст. 435 ГК РФ офертой является предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
Некоторые авторы, например, Гаврилов Э. в своей работе «Преимущественное право покупки» также считает, что извещение собственника — продавца остальных собственников общей долевой собственности является офертой.
Напротив считает Толчеев Н., в своей статье «Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры)» он говорит о том, что продавец доли только извещает о продаже, а не предлагает покупать данную долю. Если другие собственники принимают решение о покупке доли, то они имеют право преимущественной покупки доли (то есть данная доля не будет продана третьему лицу продавцом доли). С этим суждение можно не согласиться, как было рассмотрено выше, оферта есть намерение заключить договор, а продавец данной доли в общей долевой собственности не только уведомляет, но и предлагает купить долю.
Также существуют сроки покупки продаваемой доли, в течение которых остальные собственники общего долевого имущества могут ее выкупить. Для недвижимого имущества — месяц, а для движимого — 10 дней. Если в течение этих сроков сособственники не приобретут продаваемую долю, то собственник доли имеет право продать ее третьему лицу. При нарушении преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
При рассмотрении вопроса об общей долевой собственности, необходимо выделить ее особый вид — собственность на общее имущество многоквартирного дома. По существу распоряжение по данному имуществу невозможно. Так как при приобретении права собственности на жилое помещение возникает и право общей долевой собственности на объекты общего пользования (общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование). Следовательно, субъектами такой собственности являются сами собственники помещения в многоквартирном доме. В данном случае ограничением для собственников является то, что невозможно отчуждать свою долю, а также выделить долю в натуре.
Владение и пользование имуществом, осуществляется также по соглашению сособственников, а при не достижении такого соглашения в судебном порядке.
Право общей совместной собственности заключается в том, что участники, если другое не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом, при этой доли не выделяются.
Распространенным видом общей совместной собственности, является собственность супругов. По закону, если нет брачного договора или соглашения о разделе имущества, все что нажито в браке супругами признается их общим совместным имуществом. При разделе общего совместного имущества или выделе из него доли, доли супругов признаются равными. Например, купленная в браке квартира является совместной собственностью супругов, даже если эта квартира оформлена на мужа или на жену, то в любом случае второй супруг имеет на квартиру такие же права.
Необходимо отметить то, что имущество, которое было приобретено до брака, дарилось или передавалось по наследству любому супругу состоящем в браке, не входит в состав совместно нажитого имущества, и следовательно делиться не будет.
Еще одним видом общей совместной собственности является имущество крестьянского (фермерского) хозяйства. Согласно ст. 275 ГК РФ «В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов». Раздел имущества при прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства происходит по правилам предусмотренным для раздела имущества общей долевой собственности, а также общей совместной собственности.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. N 32.
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета — N1–2005.
- Гаврилов Э. Преимущественное право покупки // Российская юстиция. 2001. N 2).
- Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // Российская юстиция. 2000. N 7.
