Механизмы реализации принципов технологии инвестирования в жилищную сферу могут значительно отличаться. Основное различие в разных странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд, а также формой государственного участия. В экономически развитых странах сложились высокоорганизованные системы ипотечного кредитования, которые создавались при непосредственном участии государства. Как свидетельствует мировой опыт, инициатива создания специализированной ипотечной структуры в большинстве стран принадлежит государству, т.к. без участия государства практически невозможно создать условия для успешного развития рынка ипотечного кредитования. Однако при дальнейшем развитии ипотеки государство, как правило, передает инициативу в частные руки, к сожалению не всегда успешно. Особенно ярко это проявилось в кризисные периоды в США.
Система финансирования жилья США – это сложный общенациональный рынок, где действуют множество учреждений (ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.). Для непрерывного обслуживания платежей по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами, создана специальная структура проведения операций приобретения ипотечных кредитов и эмиссии ценных бумаг.
В связи с тем, что применение и работа ипотечных инструментов непосредственным образом зависят от конкретных экономических условий, необходим, прежде всего, анализ экономической ситуации в стране и только в соответствии с ним выбор этих инструментов и технологий. Более того, возникает необходимость своевременной и опережающей корректировки или замены этих инструментов, применяемых индексов и показателей, введение различных ограничений для защиты, как заёмщиков, так и кредиторов. Поэтому с усложнением общего инвестиционного рынка, а также ипотечных инструментов и технологий, схем жилищного инвестирования всё больше возрастает роль государственного регулирования жилищного инвестиционного процесса, финансового и банковского менеджмента.
Для того, чтобы применяемые в жилищном секторе инвестиционные технологии не могли негативно отразиться на экономике страны, государство вынуждено периодически разрабатывать новые основные направления в жилищно-инвестиционной политике, соответствующие реальным объективным предпосылкам эффективного реформирования, а также постоянно её корректировать, в частности проводя специальную политику в области ипотечных инструментов, стандартов, гарантий, налогообложении, льгот, субсидирования и т.п.
Снижение государственного регулирования за деятельностью ипотечных компаний и передача ипотеки в частный сектор в США привело к ипотечному и мировому финансовому кризису. Федеральной Жилищной Администрацией разрабатывались стандарты выдачи ипотечных кредитов, но появившиеся частные компании не так тщательно проверяли потенциальных заемщиков и предлагали большой выбор «экзотических» кредитных продуктов (кредиты без первоначального взноса, для заемщиков с плохой кредитной историей, заемщиков с низкими доходами, предоставление минимального пакета документов, ARM 2/28 – на 2 года выгодная % ставка, после полная ее стоимость – на их долю пришлось больше 75% некачественных кредитов). Соответственно, лавина неплатежей, обваливших американский ипотечный рынок и поставивших под угрозу "здоровье" финансовых рынков других стран, началась именно с низкокачественных кредитов. Например, согласно имеющимся сведениям, сотрудники банка Wells Fargo Financial стимулировали потенциальных заемщиков к получению более дорогостоящих субстандартных кредитов, а также фальсифицировали информацию о доходах в заявках на ипотечный кредит [1].
Высокая конкуренция на кредитно-финансовом рынке постоянно подталкивают кредитные институты к созданию более сложных по составу финансовых инструментов, а также кредитных и инвестиционных средств. И здесь государство должно четко контролировать процесс применения новых инструментов, так как их использование может привести к краху не только системы ипотечного кредитования, но и привести экономику к распаду.
Однако риски, связанные с плохим качеством ипотечных кредитов, легли не на легкомысленных кредиторов, как это можно было ожидать. В начале века кредитные организации Соединенных Штатов Америки, предоставляющие займы на покупку жилья, начали гораздо активнее, чем раньше, рефинансировать пулы ипотечных кредитов, продавая их инвестиционным банкам, которые в свою очередь переуступали их в виде облигаций, обеспеченных долговыми обязательствами (CDO) крупным инвесторам - пенсионным фондам, хедж-фондам, центробанкам других стран и т. п.
Позже, уже во время ипотечного кризиса, выяснилось, что очень часто истинное качество секъюритизируемых ипотечных пулов просто завышалось. В результате, когда 13 июля 2007 года рейтинговое агентство Standart&Poors решилось переоценить ряд ипотечных облигаций "в связи с ошибкой из-за человеческого фактора" и снизило совокупную оценку их стоимости с 12,1 миллиарда долларов до 7,3 миллиарда долларов, то это, в сочетании с подобным же заявлением агентства Mood's, практически обрушило американский ипотечный рынок [2].
Фактически кризис был вызван массовыми дефолтами ипотечных заемщиков, причиной которых, в свою очередь, стало подорожание стоимости обслуживания кредитов после повышения учетной ставки в сочетании с продолжительным падением цен на жилье.
Так, по данным одной из крупнейших онлайновых систем торговли недвижимостью в США RealtyTrac Inc., количество заемщиков, которые не имели возможности продолжать выкупать жилье по ипотечному кредиту, в первой 2007 года достигло 573,397 тысяч по сравнению с 363,672 тысячами за аналогичный период 2006 года. После того, как на фоне массовых дефолтов рейтинговые агентства снизили уровень оценки ипотечных бумаг, обеспеченных кредитами subprime, у участников вторичного ипотечного рынка начались проблемы. Так, пострадали крупнейшие банки: New Century Financial, работавший на рынки ипотечных кредитов с высоким уровнем риска; банк American Home Mortgage Investment, специализировавшийся на ипотеке средних рисков Alt A и другие финансовые компаний, вложившие средства в ипотечные облигации: Bear Stearns, Goldman Sachs, BNP Paribas [3]. Другие кредиторы, вроде банка Countrywide Financial, пока отделались лишь легким испугом в виде падения стоимости своих акций, но только благодаря денежным вливаниям Федеральной резервной системы (ФРС) США.
При этом ипотечный кризис уже перестал быть чисто американской проблемой: ведь CDO были проданы инвесторам по всему миру. Два хедж-фонда американского инвестбанка Bear Stearns потеряли почти все деньги клиентов - около 1,6 миллиардов долларов. Значительные потери также понесли фонды немецкого банка IKB и управляющей компании Frankfurt Trust, голландского банка NIBC Holding и австралийского Macquarie Bank. Французский банк BNP Paribas заморозил средства инвесторов в трех фондах из-за невозможности оценить стоимость их активов. Таким образом, совокупные потери покупателей CDO могут составить от 50 до 100 миллиардов долларов [4] .
Ситуация чрезвычайно ухудшилась после широкомасштабного финансового кризиса в сентябре 2008-го, последовавшего вслед за банкротством крупнейшего американского инвестиционного банка Lehman Brothers, спасением американским государством крупной американской страховой компании AIG и госвмешательством в деятельность других крупнейших финансовых институтов в США и Европе. Банки чрезвычайно ужесточили условия предоставления кредитов, и курсы акций резко упали. К апрелю 2009 года, по подсчетам МВФ, кризис стоил миру $4,054 трлн. Из них обесценение американских финансовых активов составило $2,712 трлн., европейских – $1,193 трлн. Наибольшие потери из-за невозвратных кредитов понесла общемировая банковская система – $2,47 трлн. [5].
И снова на помощь приходит правительственная помощь частному сектору, которая стала поистине глобальным феноменом: она проводилась в самых разных формах вплоть до национализации. В начале октября 2008г администрация Джорджа Буша все-таки добилась от конгресса разрешения истратить $700 млрд. на покупку безнадежных долгов у американских банков, а также на покупку пакетов акций этих банков. В то же время лидеры 15 стран еврозоны, а также Великобритании решили осуществить массированные денежные вливания в финансовую систему на сумму более 1 трлн. Германия объявила, что выделяет на эти цели 500 млрд., Франция взяла на себя обязательство истратить 350 млрд., Испания – 100 млрд., Австрия – 85 млрд. Главной целью выделения средств называли гарантирование кредитов, выдаваемых банками друг другу сроком до пяти лет: если какой-нибудь банк не сможет вернуть кредит, за него это сделают власти. Таким образом, произошла, так сказать, национализация рынка межбанковского кредитования. Но было принято решение и о прямой покупке акций терпящих бедствие банков: если какой-нибудь европейский банк окажется неплатежеспособным, власти стран еврозоны будут обязаны его приобрести. Также в начале октября 2008 года о самых решительных мерах по национализации объявила Великобритания. Британское правительство приобрело акции терпящих бедствие банков на £37 млрд. – 60% акций Royal Bank of Scotland и 43,5% акций банка, который должен получиться в результате принудительного слияния банков HBOS и Lloyds TSB.
И это в дополнение к тому, что США выдали госгарантии на $3,5 трлн., обращающихся на денежном рынке, и национализировали ипотечные компании, распоряжающиеся $5,3 трлн. До ипотечного кризиса Fannie Mae и Freddie Mac функционировали как частные акционерные компании, хотя их устав подразумевал государственную поддержку. В 2008 г., когда рухнул рынок ипотечных облигаций, резко сократились объемы ипотечного кредитования и сильно упали цены на жилую недвижимость, правительство национализировало агентства. До кризиса они гарантировали и выкупали кредиты определенных стандартов и на сумму до $417 000; после кризиса с целью поддержки ипотечного рынка некоторые условия гарантий и выкупа были смягчены. Также для поддержки рынка и удержания ставок по кредитам на низком уровне Федеральная резервная система США в 2009-2010 гг. скупила облигации агентств или гарантированные ими бонды на $1,25 трлн. [6].
Основная тенденция, которая наметилась в годы кризиса и продолжается в настоящем, это «передел» рынка: смена собственников компаний, а также всевозможные укрупнения и слияния. Небольшим компаниям сейчас сложно выдерживать конкуренцию, и они будут вынуждены либо уйти с рынка, либо влиться в крупные структуры. С рынка ушли все непрофильные игроки, для которых ипотечное кредитование было не основным источником прибыли. Что касается крупных компаний, переживших пик кризиса, то вероятнее всего, для них основные потрясения уже позади – однако время крупных перемен еще не завершилось.
В феврале 2011 года на заседании Правительства США было обсуждался вопрос о реформировании рынка кредитования недвижимости, предполагающий в долгосрочной перспективе ликвидацию гигантских ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac. На обсуждение вынесены три варианта реорганизации рынка, объем которого сейчас составляет $10,6 трлн. Fannie Mae и Freddie Mac настолько крупные и переплетены со всей финансовой системой страны, что их крах приведет к колоссальным потрясениям на внутреннем и международном рынках [7].
Основная идея реформы — сокращение государственного участия в функционировании ипотечного рынка. В одном из вариантов, государство будет продолжать оказывать поддержку по некоторым видам кредитования с помощью «перестрахования» заимствований федеральным правительством. В другом, поддержка будет существенно ограничена, но ее масштабы могут быть увеличены, прежде всего, в кризисные времена. В третьем варианте нет никакой господдержки за исключением уже функционирующих агентств вроде Федерального управления по жилищным вопросам. При этом Федеральная Жилищная Администрация никогда не пользовалась бюджетными средствами. Свои программы поддержки ипотечного кредитования Федеральная Жилищная Администрация с самого начала осуществляет в соответствии с основным принципом страхования, заключающемся в объединении возможных рисков в одну большую группу для минимизации неизбежных потерь. В результате Взаимный фонд ипотечного страхования, входящий в Федеральную Жилищную Администрацию, преуспевает, а за всю шестидесятилетнюю историю этот фонд не истратил на покрытие убытков ни единого доллара налогоплательщиков. Реформирование ипотечного рынка может привести к повышению процентных ставок по кредитам и сокращению доступности последних.
Следовательно, основной функцией государства в системе ипотечного жилищного кредитования является регулирование ипотечного рынка. Необходим постоянный мониторинг происходящих процессов, и при выявлении кризисных явлений принятие необходимых мер поддержания или стимулирования сегментов ипотечного рынка.
Конечно, рынок ипотечного кредитования в России сильно отличается от гораздо более развитого рынка США, как объемами выдаваемых кредитов, так и степенью использования заемного финансирования в сделках по приобретению жилья. Ипотечным кредитованием занимаются, в основном, универсальные коммерческие банки, а специализированных ипотечных банков и аналогов ипотечных компаний в стране – единицы. Соответственно и источники финансирования кредитов являются в основном средства банковских депозитов, а не средства от рефинансирования кредитов, т.к. первые пилотные сделки по рефинансированию кредитов были осуществлены лишь в конце прошлого года. Кроме того, большая часть выданных в России кредитов – это кредиты с фиксированной процентной ставкой. В этой связи необходимо также отметить, что в Федеральном законе «Об ипотечных ценных бумагах» предусмотрено законодательное требование об уровне LTV не менее 80%. для включения ипотечного кредита в состав ипотечного покрытия облигаций, что направлено на предотвращение проблем инвесторов, приобретающих ипотечные ценные бумаги, обеспеченные нестандартными кредитами. Масштабы нестандартного кредитования в России в связи с отсутствием обобщенной статистики оценить непросто, но стремление многих российских банков выдавать ипотечные кредиты с высоким LTV и с неподтвержденным доходом заемщиков вызывает опасение. Ряд банков в России уже объявили о пересмотре условий кредитования, в частности снизили максимальный уровень LTV и/или отказались от предоставления кредитных продуктов без первоначального взноса.
В качестве мягкой превентивной меры, предупреждающей развитие событий в России по американскому сценарию, можно предложить следующее:
1) Банк России может ввести градацию надёжности ипотечных кредитов в зависимости от LTV (соотношения кредит/залог). Это повлечёт за собой увеличение резервов на потери по ссудам по кредитам с большим LTV, что явится сигналом для рынка, но в то же время не будет являться жёсткой запретительной мерой. Аналогичный подход может быть применён и для кредитов с неподтверждёнными доходами;
2) кроме того Банк России может организовать мониторинг структуры кредитных портфелей банков и предоставление обобщенной информации о структуре рынка ипотечного кредитования;
Литература:
WELLS FARGO выплатит рекордные 85 млн долларов для урегулирования дела по ипотеке. Русипотека. ru/ http://www.rusipoteka.ru/lenta/market/wells_fargo_ipoteka/.
О. Салабай. Российской ипотеке американский кризис не помеха. РИА НОВОСТИ. http://russianwinter.rian.ru/tendencii_rynka/20070914/78686654.html/.
Ипотечный кризис в США. Lenta.ru. http://lenta.ru/story/ipoteka/.
М. Оверченко. BNP Paribas пострадал от ипотечного кризиса. Ведомости. http://www.vedomosti.ru/newsline/news/2007/08/09/466359/.
С. Минаев. Не выходя из кризиса. Журнал "Коммерсантъ Власть", №50 (854), 21.12.2009.
С. Минаев. Спасайся кто хочет. Журнал "Коммерсантъ Власть", №41 (795), 20.10.2008.
О. Танас. Fannie и Freddie, прощайте. Газета. кu. http://www.gazeta.ru/financial/2011/02/11/3522630.shtml
