В работе рассмотрены общие характеристики и особенности обеспечения обязательств в виде залога недвижимого имущества. Автором проанализированы понятия «залог» и «недвижимости». В статье описаны положительные признаки залога недвижимого имущества, а также указаны преимущества такого вида обеспечения обязательств.
Ключевые слова: залог, залога недвижимого имущества, ипотека.
The work considers the general characteristics and features of securing obligations in the form of a pledge of real estate. The author analyzed the concepts of «mortgage» and «real estate». The article describes the positive signs of real estate pledge, and also indicates the advantages of this type of security for obligations.
Keywords: mortgage, real estate mortgage, mortgage.
Вопросы залоговых правоотношений имеют давнюю историю. При регулировании гражданских отношений появилась необходимо в обеспечения обязательств, тем самым появился институт залога. Одним из видов залога является залог недвижимого имущества.
Залог недвижимого имущества (ипотека) занимает особое место среди иных способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств, поскольку обладает определенной степенью надежности и преимуществами [1, с. 17].
Следует указать, что в России федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеки (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеки) [2] действует уже 20 лет, что говорит о необходимости и надежности правового регулирования института обеспечения обязательств в виде залога недвижимости.
За период существования Закона об ипотеки изменилась не только законодательная база, но также изменилась и правоприменительная практика. Вместе с тем следует указать, что хотя вышеуказанный закон неоднократно вносились различного рода изменения с учетом динамически развивающих отношений, он по сей день все еще содержит немало противоречий как внутри себя, так и с иными законами и подзаконными актами.
Для начала следует уточнить определения рассматриваемого вида залога.
Определение ипотеки содержится в ст. 1 Закона об ипотеки. Нам представляется, что законодательное закрепленное определение имеет казуальный характер.
Из всех имеющихся определений залога недвижимого имущества приведем в пример определение, данное О. Ю. Скворцовым: «В широком смысле под залогом недвижимого имущества понимается договор залога вещи, согласно которому заложенная вещь (предмет залога) не передается залогодержателю, а остается у залогодателя либо передается третьему лицу. Именно в этом смысле действующее российское законодательство использует термин «ипотека» [3, с. 269].
Рассматривая узкий подход, следует указать, что по договору залога недвижимого имущества одна сторона (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства, а также в иных предусмотренных законом случаях, получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заранее определенного заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя), преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом.
Также необходимо обратиться к понятию недвижимого имущества. В соответствии со ст. 130 ГК РФ недвижимым имуществом признаются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (например, жилые и нежилые помещения, предприятие как имущественный комплекс).
Следует указать, что понятие недвижимости, которое указано в законодательстве, подвергалось и подвергается критике со стороны правоведов.
Например, Н. Г. Сыродоев утверждает, что в законодательстве одним из сомнительных аспектов является оценочный критерий, который установлен для определения недвижимости: «перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно» [4, с. 95].
Безусловно, мы солидарны с вышеуказанной позиций. В настоящее время технические достижения могут позволить перемещать здания без кого-либо ущерба их назначению.
О. М. Козырь говорит, что в качестве объекта недвижимости может рассматриваться только имущество, принадлежащие регистрации: «Недвижимое имущество в ст. 130 ГК РФ — это понятие юридическое, а не фактическое. Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а только то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав. Это означает, что в качестве недвижимого должно рассматриваться лишь имущество, но которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима государственная регистрация» [5, с. 276].
Вышеуказанная позиция на наш взгляд признается верной. Бесспорно, недвижимым имуществом можно признать только то имущество, которое подлежит государственной регистрации.
Понятие недвижимого имущества в современном законодательстве является очень условным, поскольку может объединять совсем разные объекты. Анализ законодательной базы свидетельствует о том, что целью законодателя являлось определение тех видов имущества, которые только требуют особого правового регулирования, а не классификация имущества и последующего регулирования правоотношений, возникающих по поводу этого имущества. Этим обстоятельством объясняется включение в объекты недвижимости воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.
Из всего вышесказанного дать определенное правовое понятие недвижимости невозможно. При любых обстоятельствах необходимо будет обговорить исключения. Поэтому, по-нашему мнению, более правильно говорить о том, относит ли законодатель то или иное имущество к недвижимости или нет.
Возвращаясь к вопросу залога, следует указать, что самым распространенным применением залога недвижимого имущества в России является выдача кредита (займа), однако залог может быть применен в любых видах обязательственных правоотношений. Так, например, по одному из дел, которое рассматривал Федеральный арбитражный суд Московского округа, судебная коллегия приняла решение о том, что в качестве обеспечение для банковской гарантии может выступить договор ипотеки, аналогично принимаются решения в вопросе использования договора ипотеки в качестве обеспечения обязательств по договору поручительства [6].
Не секрет, что залог недвижимого имущества является самым привлекательным для кредитодателя способом обеспечения своевременности погашения задолженности, поскольку обеспечивает источник погашения долга.
Рассматривая правовое регулирование залога недвижимого имущества, следует указать, что Закона об ипотеки имеют приоритет перед положениями, изложенными в ГК РФ в параграфе 3 главы 23, которые посвящены способам обеспечения исполнения обязательств, так как из общей теории права специальные нормы права учитываются первоначальные, чем общие.
Следует также указать, что залога недвижимого имущества служит одним из инструментов, которые обеспечивают нормальное функционирование финансово-экономического и гражданско-правового механизмов, и являются основополагающей гарантией защиты прав и интересов кредиторов.
По мнению А. Смолянникова, отечественное законодательное регулирования залога недвижимого имущества противоречит понятию ипотеки в классическом романо-германском праве, которое поддерживает вся континентальная Европа. В одной из его работ сказано, что «при установлении ипотеки залогодатель обязан фактически отчуждать свое право собственности на заложенное имущество в пользу кредитора, что не соответствует пункту 2 статьи 209 ГК РФ, согласно которой собственник вправе согласно своему усмотрению…. оставаясь собственником…. отдавать имущество в залог и обременять его другими способами» [7, с. 115].
Мы не согласны с вышеуказанной позиций. В связи с тем, что залог недвижимого имущества выступает обеспечением обязательств, на имущество накладываются ограничения только в части передачи право собственности третьим лицам. В силу того, что залогодатель взял на себя определенные обязательства, он обеспечивает их имуществом. В случае нарушения обязательств наступают определённые последствия, в том числе, отчуждения заложенного имущества в пользу залогодержателя.
То есть, по-нашему мнению, большее внимание уделяется положению, что имущество, заложенное по договору ипотеки, не передается залогодержателю и при этом, безусловно, залогодатель сохраняет право распоряжаться недвижимостью, которая принадлежит ему на праве собственности, но с некоторыми ограничениями.
Согласно п. 3 ст. 334 ГК залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Действующее законодательство не содержит запрета на обеспечение обязательств, которые возникнут в будущем.
Вышеуказанное правило является верным, так как сфера гражданских правоотношений обширна. Примером будущего обязательства служит объект долевого строительства. Правило о возникновении залога прав на объект долевого строительства с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве основано на п. 5 ст. 5, ст. 77 и п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке.
В целом, использование недвижимого имущества в качестве обеспечения выполнения обязательств по договору представляется достаточно удобной и перспективной практикой, поскольку по многим параметрам недвижимость имеет ряд преимуществ перед другими вариантами залогового обеспечения.
Литература:
1 Раднаева Д. Б. Правовое регулирование договора ипотеки: залога недвижимости: дис.... канд. юрид. наук. М., 2012. С. 17.
2 Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ // Российская газета, № 137, 22.07.1998.
3 Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. Москва, 2006. С. 269.
4 Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8. С. 90–97.
5 Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. В кн.: Гражданский Кодекс России. Проблемы, теория, практика / под ред. А. Л. Маковского. М., 2012. С. 276.
6 Обзор судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013) // Бюллетень Верховного Суда РФ, № 9, сентябрь, 2013.
7 Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. 1997. № 7. С. 115.
