В статье автор пытается определить основные проблемы определения стоимости имущества при принятии в залог объектов коммерческой недвижимости и предлагает способы решения данных проблем.
Ключевые слова: стоимость, сравнительный подход, доходный подход, коммерческая недвижимость.
В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д. [1]
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Для решения данной проблемы необходимо учитывать множество факторов, позволяющих учесть все отличия объектов.
Одной из важных проблем оценки стоимости имущества является проблема информационного пространства. Информационная база оценки — основа процесса оценки рыночной стоимости имущества. В настоящее время имеется ряд структур государственных и негосударственных, которые занимаются сбором данных по сделкам купли-продажи объектов собственности. В этих данных неполные сведения. Они разрозненны по ведомствам и типам. Кроме того, затруднено официальное получение информации из соответствующих организаций об объектах собственности, их собственниках и дееспособности граждан, участвующих в сделках. Поэтому актуальным становится вопрос систематизирования и приведения к единому стандартизованному порядку дальнейшее использование баз данных в качестве обоснованной информации. [2]
Решением данных проблем является создание единой информационной базы данных позволит эффективно использовать оценочную деятельность по всей стране и повысить качество оценочных услуг.
Следующая проблема заключается в субъективности оценки. Различные оценщики называют различную стоимость объекта недвижимости — это связано с тем, что процедура определения стоимости каждый выполняет по-своему. Нередко проблемы возникают и при использовании сравнительного или аналогового метода. Дело в том, что при сравнении объектов необходимо учитывать все детали и мелочи. Но зачастую это сложно сделать из-за разницы хотя бы в локации двух и более сравниваемых объектов. [2]
Для решения проблемы субъективности оценки точечную оценку желательно заменить на интервальную, что приведет к снижению рисков при использовании стоимости имущества в различных сферах
Теоретически в идеальных условиях при отсутствии неучтенных факторов результаты оценки, получаемые при расчетах, должны быть максимально приближены друг к другу, поскольку, исходя из теории оценки, следует, что применение данных подходов равнозначно. Тем не менее на практике применения методических подходов мы сталкиваемся с расхождениями результатов оценки не только на уровне подходов, но и на уровне методов, применяемых в рамках конкретных подходов. При этом в отдельных случаях расхождение может доходить до 100 %, что, неприемлемо, поскольку подобный уровень вариации результатов не позволяет сделать обоснованного заключения о стоимости объекта оценки.
В последние годы в отечественной практике оценочной деятельности сложилось мнение, что наибольшее допустимое расхождение в величинах рассчитываемых стоимостей может составлять не более 30 %. Однако стоит отметить, что важным фактором в данном случае является то, какой из подходов показывает большую стоимость. Поскольку, наиболее вероятной ценой, по которой собственник сможет реализовать свой объект является стоимость, полученная сравнительным подходом, то в случае превышения стоимости, полученной в рамках доходного подхода над сравнительным, могут возникнуть высокие риски при принятии в залог данного объекта коммерческой недвижимости.
Данный риск возникает в случае появления просроченной задолженности и необходимости реализовывать объект недвижимости с целью обеспечения возвратности задолженности перед кредитной организацией. При принятии стоимости помещения по доходному объекту возникает риск того, что кредитная организация не сможет реализовать объект по стоимости доходного подхода, соответственно у банка возникает риск неполностью погасить просроченную задолженность, что приведет к дополнительным расходам. Этот вариант говорит о формировании некорректной залоговой базы и ведет к рискам недополучении прибыли.
Возможным вариантом решения данной проблемы является использование сравнительного подхода в качестве приоритетного либо полностью, либо при согласовании стоимостей удельный вес сравнительного похода значительно больше, чем доходного.
Сознательное искажение результатов оценки. К примеру, при необходимости взять кредит в банке владельцы зачастую стараются завысить стоимость недвижимости, что в случае невозможности возврата кредитных средств может привести к большим долгам и потере собственности. Повышение ответственности за сознательное искажение результатов приведет к сокращению случаев искажения стоимости. [1]
Очередным фактором, влияющим на оценку стоимости, является низкое качество оценки. Это является следствием того, что оценкой недвижимости не всегда занимаются профессионалы. В результате заказчик (владелец недвижимости) может потерять на оценке довольно существенную сумму денег. Если оценку заказывает покупатель, то в случае неправильной оценки к финансовым потерям могут добавиться и другие, например неудовлетворённость экологией, качеством постройки и т. д.
По мировым стандартам эксперт должен иметь официальный сертификат, подтверждающий получение соответствующего образования, это способствует повышению качества оценки экспертом.
Таким образом, исходя из информации, приведенной в статье, можно сделать вывод о том, что существует множество проблем, возникающих при оценке стоимости коммерческой недвижимости. Решение данных проблем позволит повысить качество оценки стоимости.
Литература:
- Новоминская Е. Проблемы оценки недвижимости [Электронный ресурс]// Газета «Комерсантъ». — Режим доступа: https://www.kommersant.ru/doc/94952(дата обращения 22.04.2020)
- Проблемы оценки недвижимости в российской экономике Крикунов Д. А., Кочемаскин А. Н., Михин П. О., Никольский Д. О file:///C:/Users/ %D0 %9C %D0 %B2 %D0 %B8 %D0 %B4 %D0 %B5 %D0 %BE/Downloads/62a.pdf
