В статье автор формулирует понятие договора управления многоквартирным домом и выделяет основные его признаки.
Ключевые слова : договор управления многоквартирным домом, многоквартирный дом, договор управления, РФ, управляющая организация, публичный договор, договор
«В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом — это договор, согласно которому одна сторона (управляющая организация) обязуется по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья или органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо застройщика) в течение согласованного срока за определенную плату оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, а также предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в указанном доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом» [1].
Из вышеуказанного определения можно выделить пять основных признаков:
1) договор управления многоквартирным домом имеет возмездный характер. Возмездность заключается в том, что управляющая организация получает плату за предоставленные услуги другой стороне (собственникам помещения, лицам, обеспечивающим строительство многоквартирного дома);
2) договор управления многоквартирным домом является двусторонним договором, так как у каждой из сторон такого договора имеются права и обязанности;
3) договор управления многоквартирным домом является срочным договором, поскольку заключается на срок не менее одного года и не более пяти лет. Срок, на который будет заключаться договор, будет определяться в зависимости от того, как он заключается.
При проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации договор будет заключаться не менее чем на один и не более чем на три года.
Застройщик, который заключил договор управления многоквартирным домом в течение пяти дней с момента получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, заключает его на срок, не превышающий на три месяца. При этом, если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия, договор продляется на срок, а также, соответственно, условия договора, срок которого окончен.
4) договор управления многоквартирным домом является консенсуальным. Он считается заключенным с момента достижения соглашения сторонами по всем его существенным условиям, которые определены в части 3 статьи 162 ЖК РФ.
По мнению О. В. Максимчук: «ЖК РФ устанавливает перечень существенных условий, однако не раскрывает некоторые из его условий. В частности, одним из элементов таких условий является «порядок внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги». ЖК РФ не дает определения «порядку внесения платы», а также не предусматривает как такое условие должно содержаться в тексте договора управления многоквартирным домом.
Для другого из элементов указанного условия законодатель приводит не совсем удачное словосочетание: «порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги» [2].
В соответствии с п. 4 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ одним из существенных условий договора управления многоквартирным домом является порядок осуществления контроля за выполнением обязательств управляющей компанией.
В ЖК РФ установлено, что одним из способов контроля является предоставление управляющей компанией ежегодно в течение первого квартала текущего года собственникам помещений в многоквартирном доме отчета о выполнении договора управления за предыдущий год, если иное не предусмотрено в самом договоре управления многоквартирным домом.
5) договор управления многоквартирным домом является публичным договором.
И. В. Балтутите, В. Р. Витвицкая, А. И. Гончаров считают, что «договор управления многоквартирным домом не является публичным договором, поскольку он не соответствует требованиям нормы ст. 426 ГК РФ: в связи с отличием технического состояния и заказываемых собственниками помещений услуг и работ в различных многоквартирных домах не может быть одинаковой цены договора; в силу определения ч. 5 ст. 155 ЖК РФ управляющей организацией может быть не только коммерческая, но и некоммерческая организация; к управляющей организации должен обращаться с предложением заключить договор управления не каждый, а такое предложение формулируется собственниками помещений на их собрании» [3].
В соответствии со ст. 426 ГК РФ «публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т. п.)» [4].
В качестве одной из сторон договора управления многоквартирным домом всегда выступает управляющая компания, которая является лицом, осуществляющим предпринимательскую и иную, приносящую доход деятельность.
В случае победы управляющей организации в конкурсе, проводимого органом местного самоуправления управляющая организация обязана заключить договор управления многоквартирным домом.
Как верно отмечают Л. Ф. Нетишинская, Д. А. Урядова «управляющие организации, — это профессиональные предприниматели, занимающиеся деятельностью по управлению многоквартирными домами, которая должна ими осуществляться в отношении любых обратившихся к ним лиц из числа потребителей» [5], то есть договор управления многоквартирным домом отвечает признакам, присущим публичному договору.
Из буквального толкования ч.2 ст. 421 ГК РФ следует, что непоименованным договором является лишь тот, который не предусмотрен не только нормами ГК РФ, но и другими нормативно-правовыми актами. Таким образом, договор, предусмотренный положениями российского законодательства, не может являться непоименованным, в связи с тем, что отсутствует необходимость находить соответствующие ему нормы права об иных типах и видах договоров.
Как верно указывает Ю. В. Романец, «поименованный договор предполагает наличие в законе, по крайней мере, минимального набора норм, регулирующих соответствующий вид правоотношений» [6]. Так, в ЖК РФ достаточно подробно регулируется содержание договора управления (ч. ст. 162 ЖК РФ), определены его стороны (ч. 2ст. 162 ЖК РФ) и форма договора (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
На самостоятельность договора управления многоквартирным домом указывает М. Е. Гонобоблева «учитывая, что многие договоры прошли путь от смешанных к самостоятельным (договоры поставки, подряда на капитальное строительство и др.), полагаем, что с момента наделения договора управления многоквартирным домом специальным нормативно-правовым регулированием отпадает необходимость применения к нему конструкции смешанного договора. Договоры, получившие специальную регламентацию в нормах законодательства, не могут рассматриваться в качестве смешанных и должны квалифицироваться как самостоятельные договоры» [7].
Итак, мы рассмотрели понятие договора управления многоквартирным домом и такие признаки как: возмездный, консенсуальный, срочный, двусторонний и публичный характер.
Договор управления многоквартирным домом относится к числу поименованных договоров, поскольку детального урегулирован нормами жилищного законодательства.
Литература:
- Казакеевич, Н. Ф. Договор управления многоквартирным домом / Н. Ф. Казакеевич. — Текст: непосредственный // Молодой ученый. — 2016. — № 25 (129). — С. 279–281. — URL: https://moluch.ru/archive/129/35664/ (дата обращения: 14.10.2020).
- Теория и практика управления в строительстве, городском и жилищно-коммунальном хозяйстве. Книга 1. Подготовка кадров к лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами [Электронный ресурс]: учебник для работников жилищно-коммунального хозяйства и обучающихся по профильным программам основного и дополнительного образования/ О. В. Максимчук [и др.].— Электрон. текстовые данные.— Саратов: Вузовское образование, 2018.— 599 c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/76951.html.— ЭБС «IPRbooks»
- Жилищное право: учебник под редакцией И. В. Балтутите, В. Р. Витвицкой, А. И. Гончарова. М.: ИД «Юриспруденция». 2016. С.352
4. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.07.2020)
- Нетишинская Л. Ф., Урядова Д. А. «О некоторых вопросах, связанных с заключением договора управления многоквартирным домом // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета 2013. № 93. С.1533–1544
- Романец Ю. В. Непоименованные обязательства в системе гражданских договоров // Закон. 2013. № 5. С.21.
- Гонобоблева М. Е. Теория и судебная практика по вопросу определения правовой природы договора управления многоквартирным домом // Научный поиск. 2016. № 2.1. С.55–56
