Предварительный договор в гражданском праве



В статье рассмотрены вопросы применения предварительного договора в российском праве.

Ключевые слова : договор, предварительный договор, гражданско-правовые отношения

The article deals with the application of the preliminary agreement in Russian law.

Keywords : contract, preliminary contract, civil law relations

Довольно актуальной является проблема, которая касается способов, позволяющих обеспечить выполнение рассматриваемого нами вида договоров, а также их использования. Связано это с тем, что существует вполне обоснованное стремление обеспечить такое исполнение при помощи осязаемых санкций, но, тем не менее, нет обоснований по поводу ставки на «традиционное» обеспечение без пересмотра его роли в новом законодательстве. Однако по отношению к данному виду договора не каждый указанный гражданским законодательством подлежит применению [3, с. 161].

За счет предварительного договора участники гражданского оборота получают возможность установления тех или иных обязательств, связав ими друг друга еще до того, как будет заключен основной договор. Данный договор, как правило, заключают в тех случаях, когда стороны стремятся к установлению определенных правовых связей между собой, но вместе с этим нет определенных формальных оснований к заключению основного договора.

Представляется, что данный договор позволяет между участниками установить их обязательства до того, как состоялось заключение основного договора, без его немедленного исполнения, иначе так он будет признан как основной. Предварительный договор, который заключается по сделкам с объектами недвижимого имущества, является наиболее распространенным. К примеру, в случае купли-продажи квартиры ее продавец и ее покупатель используют предварительный договор с целью подготовки и оформления основного: все договоренности, которых достигли стороны по поводу цены, порядка оплаты и пр., закрепляются; продавец квартиры снимает объявляет о ее продаже, тогда как покупатель должен позаботиться о материальной стороне вопроса.

Его конструкция используется для того, чтобы закрепить обязательства сторон сделки по дальнейшему заключению основного договора. Их можно обеспечить при помощи неустойки, при помощи задатка, обеспечительного платежа и пр. (это устанавливает Гражданский Кодекс РФ в статье 329). Вместе с этим, у сторон есть право на дополнение предварительного договора теми или иными условиями — к примеру, сделать договор смешанным за счет включения положений какой-либо иной сделки (это установлено Гражданским Кодексом РФ в третьем пункте статьи 421 [2, с. 30].

В соответствии с предварительным договором, у сторон есть обязанность по дальнейшему заключению основного договора на условиях предварительного договора [1]. Такое определение не может быть признано полным, ввиду чего ему нужно дать расширительное толкование. Если взять положения ГК РФ (а именно — первый пункт статьи 429) и истолковать их расширительно, то можно увидеть, что у сторон есть право, а также обязанность заключить основной договор в дальнейшем [6, с. 40]. За счет этого законодатель смог нормировать предварительный договор в качестве обязывающего двустороннего договора [5, с. 5]. Еще один спорный вопрос в сфере договорного права — расширение модели рассматриваемого нами вида договора по части признания возможности существования предварительного одностороннего договора [7, с. 82].

Вместе с этим, данным договором «никак не могут охватываться конкретные имущественные обязательства, например по передаче имущества или выполнению работ» [9, с. 62].

Предварительный договор заключают во всех тех случаях, когда у сторон нет готовности заключить основный договор. Об оперативном появлении некоторых оснований к его заключению можно вести речь лишь тогда, когда требования, которые устанавливает законодательство, в отношении его заключения будут более гибкими, в отличие от требований, которые предъявляют к основному договору. Переговоры, в свою очередь, станут попросту бессмысленными, если условия предварительного договора и основного договора будут полностью соответствовать.

Возможно заключение предварительного договора также для того, чтобы оформить все последующие операции. Это можно увидеть в ГК РФ (пункт 1 статьи 429) — в нем не поименованы виды сделок, которые предполагают составление предварительного договора, а также нет указаний на то, что все остальные сделки, которые будут совершаться в будущем, являются предметом рассматриваемого нами договора.

В соответствии с общим правилом, предварительный договор — это двусторонний организационный договор. Обязательства по заключению базового договора появляются у каждой стороны.

При этом нельзя исключать по принципу свободы договора и возможность заключить предварительный односторонний договор, обязательство по заключению основного договора, в рамках которого возникает у одной из его сторон согласно требованию контрагента, хоть контрагент и не несет обязанности по заключению основного договора.

В соответствии с судебной практикой, если стороны признают предварительным собственный договор, предполагая внесение по нему все или существенную часть денежного предоставления по базовому договору, который в будущем подлежит заключению, данный договор не должен квалифицироваться в качестве предварительного. Данный договор нужно признать изначально заключенным базовым договором, который предполагает внесение предоплаты (или же аванса) и который ставит выполнение встречных обязательств до востребования. Вообще, к тому же выводу пришла и практика ВС [8], а также Определение КГД Верховного Суда РФ от 08.12.2018 г. N 5-КГ15- 165.

Заключение базового договора может и не стать необходимым в случае переквалификации предварительного договора в основной.

В комментариях к ГК РФ сказано о следующем: в число вариантов основного договора, который стороны заключают по положениям предварительного договора, нужно включить договоры, которые касаются проведения тех или иных работ, оказания услуг, а также передачи тех или иных объектов имущества. В соответствии с принципом договорной свободы, их перечень должен быть истолкован в качестве неисчерпывающего, показательного. Данные договоры не исчерпывают собой всю палитру возможных договорных моделей. Вообще, в обороте могут быть встречены и другие модели (к примеру, лицензионные договоры, акционерные соглашения и т. д.). Разумеется, их последующее заключение могут включить в предмет рассматриваемого нами вида договора, и сейчас каких-то существенных причин, которые указывают на необходимость блокирования такой возможности, нет [4, с. 369].

Нужно отметить разнообразие предварительных договоров. На разновидность договора влияет вариант будущего основного договора. Поэтому, предварительные договоры могут заключаться по сделкам: аренды, подряда, а также купли-продажи и пр. Предварительный договор отличается образованием самостоятельного обязательства. Не следует забывать о том, что договор не становится недействительным из-за того, что стороны и без заключения основного договора имеют возможность исполнить свое основное обязательство — им просто не нужно подписывать письмо о своих намерениях. После переговоров и после того, как было достигнуто определенное согласие по условиям договора, стороны указывают на то, что они обязуются заключить основной договор. После того, как имущество было передано, предварительный договор считается заключенным.

Из этого следует, что предварительный договор — документ самостоятельный, который подтверждает то, что у сторон появились взаимные права, обязанности, на основе которых и возникает основной договор. Если основной договор не был заключен, то сторон понуждают к его заключению, поскольку заключенный ими предварительный договор обладает юридической силой.

Использование предварительного договора дает сторонам возможность связать друг друга обязательством при фактической невозможности заключения договора о проведении работ, передаче того или иного имущества, оказании услуг и пр. в настоящее время. Преимущество рассматриваемого нами договора перед договором купли-продажи заключается в неограниченности сторон в выборе предмета, объекта и каузы возникающих отношений, соответственно, имеют возможность заключения такого договора,.

1. Особенность порождаемого рассматриваемым нами договором обязательства заключается в сонаправленности действий, интересов сторон. Соответственно, каждая из них в таком договоре имеет одновременно и право, и обязанность заключить основной договор.
2. Особенности выполнения предварительного обязательства состоят в том, что: в качестве способа исполнения выступает волевое действие, которое нацелено на то, чтобы заключить другой договор ГПХ; предварительное обязательство не может быть исполнено ненадлежащим образом, так как это представляет собой суть его полного невыполнения; предварительное обязательство обладает своим дополнительным основанием прекращения — стороны данного договора не направляют предложение, которое касается заключения основного договора.
3. Сейчас на уровне законодательства закрепили возможность обеспечить предварительное обязательство при помощи задатка и, как можно увидеть из практики применения норм права, при помощи обеспечительного платежа. В практике также используют неустойку, несмотря на отсутствие законодательной возможности.
4. На уровне закрепили два последствия, наступающих в результате нарушений предварительного обязательства: понуждение заключить договор, а также возместить убытки. Некоторые авторы говорят о том, что нужно диспозитивно закрепить правило о таком понуждении. Мы же считаем, что это приведет к произволу со стороны правовых субъектов, к утрате предварительным договором защитной функции, которая ему присуща, и, как итог, к его фактическому неприменению в рамках гражданского оборота.
5. Так как понуждение к заключению договора не во всех случаях может удовлетворить истца (к примеру, утрата у истца интереса заключать основной договор), как мы считаем, в Гражданском Кодексе РФ должно быть предусмотрено еще одно последствие нарушений предварительного обязательства, которое является альтернативным понуждению к заключению такого договора. Итак, при отсутствии желания у истца заключить основной договор, но при наличии всех оснований к обращению в суд с исковым заявлением о понуждении к заключению такого договора, у него есть возможность требования денежной компенсации в размере тридцати процентов от суммы, на которую нужно совершить основной договор. Подобное последствие — компенсация за незаключение такого договора. Вместе с этим, могут быть взысканы убытки по предварительному договору. Ввиду этого законодателю можно предложить внесение изменений в ГК РФ (а именно — в абз.1 п.5 ст. 429), норма должна быть представлена так: если сторона, которая решила заключить предварительный, но уклоняется от заключения основного договора, то вторая сторона сделки получает право на компенсацию — 30 % от суммы основного договора, или же использования положений, которые предусматривает четвертый пункт статьи 445 данного Кодекса. Требование о понуждении заключить основной договор можно заявлять в течение 6 месяцев после того, как обязательство по заключению договора не было исполнено.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 30.07.2020) // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
2. Бычков А. Переквалификация предварительного договора // ЭЖ- Юрист. 2017. № 30.
3. Васильев А. В. Предварительный договор в праве России и США. Дисс. на соиск. уч. ст. канд. юрид. наук. / А. В. Васильев — М., 2007. — С. 161.
4. Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307–453 Гражданского кодекса Российской Федерации / Отв. ред. А. В. Карапетов. М., 2017.
5. Егорова М. А. Организационное отношение и организационные сделки в гражданско-правовом регулировании // Законы России: опыт, анализ, практика. 2019. N 5.
6. Маилян Г. И. Модели отношений из предварительного договора и их влияние на допустимость уступки права (требования) по нему // Гражданское право. 2017. № 5.
7. Меньшенин П. А. Опционный договор на заключение срочной сделки // Право и экономика. 2008. N 5.
8. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2019 г. // СПС КонсультантПлюс.
9. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2008.