Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Данное положение предусмотрено как общими положениями ГК РФ, а именно в ст. 131, которая указывает, что право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество — возникновение, переход, ограничение и прекращение — подлежат государственной регистрации в ЕГРП, так специальными положениями ст. 551 ГК РФ, которая связывает переход права собственности на недвижимость по договору с государственной регистрацией. Государственная регистрация является юридическим актом, посредством исполнения которого переход или же прекращение права собственности подтверждается государством, его уполномоченными органами. При этом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — ФЗ № 122) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Как следствие, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Та по одному из гражданских дел суд указал, что «в совокупности записи реестра должны соответствовать правоустанавливающим и другим документам, представляемым на государственную регистрацию, а сведения, указанные в свидетельстве о государственной регистрации права, — записям в реестре».
Право собственности на недвижимость, приобретенную по договорам купли-продажи, мены или иной сделке, переходит к приобретателю с момента внесения в государственный реестр записи о регистрации за ним данного права. Интересным и существенным, в этой связи, является тот момент, что за все «отвечает» единый государственный реестр. То есть, юридическая судьба миллионов квартир, домов, нежилых помещений сосредоточена в некой единой базе данных. Стоит изучить, что же представляет собой данный реестр, надежен ли он, имеет ли копии и кто ответственен за его содержание. Ведь в случае технических ошибок, выхода системы из строя, можно с уверенностью говорить, что страна погрузится в юридический хаос, суды будут переполнены разгневанными собственниками, а рынок недвижимости остановится.
Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) — это информационная база систематизированных сведений о недвижимости, которая поставлена на кадастровый учет, о зарегистрированных правах на нее, основаниях их возникновения, правообладателях и иных данных
ЕГРН составляют следующие реестры:
− кадастр недвижимости, который содержит основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. Например, в качестве основных указываются кадастровый номер объекта, его вид, площадь, описание, а в качестве дополнительных — кадастровая стоимость, адрес объекта, категория земель, результаты проведения земельного надзора, наличие спора о границах участка, назначение здания, помещения или сооружения;
− реестр прав на недвижимость. В нем собрана информация о правах, ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, сделках с недвижимостью, подлежащих госрегистрации, а так же дополнительные сведения, например о возражении в отношении зарегистрированного права;
− реестр границ. Здесь размещаются сведения о зонах с особыми условиями использования территорий, административно-территориальном делении, публичных сервитутах, утвержденном проекте межевания территории и т. п.
Помимо реестров, ЕГРН содержит также реестровые дела, книги учета входящих документов и кадастровые карты.
Порядок ведения ЕГРН утвержден Приказом Министерства экономического развития России от 16.12.2015 № 943.
В отношении каждого объекта недвижимого имущества в ЕГРН открывается раздел, содержащий сведения о характеристиках объекта, об ограничении права на данный объект, обременении данного объекта сведения о праве собственности и иных вещных правах. Сведениям о каждой части объекта недвижимости при внесении в кадастр недвижимости присваивается учетный номер, который состоит из кадастрового номера объекта недвижимости и порядкового номера. Всем записям ЕГРН присваиваются определенные статусы. Актуальной является запись, содержащая актуальные на любой текущий момент времени сведения Погашенной является запись с неактуальной информацией, но содержащей сведения о ранее зарегистрированном праве, ограничении права или обременении. Архивный статус присваивается всем неактуальным на любой текущий момент записям. Записи о земельном участке, здании, сооружении, объекте незавершенного строительства, помещении, машиноместе, предприятии, частях объектов имеют свои особенности.
В записи реестра прав на недвижимость о вещных правах на объекты недвижимости указываются:
− кадастровый номер объекта недвижимого имущества;
− номер регистрации и дата государственной регистрации вещного права;
− вид зарегистрированного вещного права на объект недвижимости;
− форма собственности (государственная, частная; федеральная и т. п.)
− сведения о правообладателе объекта недвижимости;
− сведения о документах-основаниях
− сведения о реквизитах и существенных условиях сделки;
Дополнительно указываются сведения о:
− возражении в отношении зарегистрированного права, наличии судебного спора в отношении права, признании правообладателя недееспособным, ограниченно дееспособным проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо о несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без попечения родителей и т. п.
Однако не вся информация о правоустанавливающих документах на недвижимое имущество на сегодняшний момент переведена в электронную форму. Предшественником ЕГРН выступал Государственный кадастр недвижимости (далее–ГКН), который представлял собой свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, сведений о границах публичных образований, об особых экономических зонах, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, о территориях объектов культурного наследия народов Российской Федерации. Данный реестр составляют лишь бумажные носители. Сегодня, электронная каталогизация завершена не в полном объеме, объем отсканированных дел пока незначителен. К окончанию 2019 года планировалось 100 процентов архивных документов перевести в электронный вид, а это 116 миллионов дел — правоустанавливающих документов (78 миллионов дел) и кадастровых и учетных дел (38 миллионов). Однако задача остается невыполненной.
Итак, после внесения в ЕГРН данных о переходе права собственности на недвижимое имущество, участникам данных правоотношений, в обоснование совершения юридически значимого действия выдается соответствующая выписка. С 15 июля 2016 года изменении Федерального закона № 122, на основании которой государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяться только выпиской из ЕГРН, при чем такая выписка из ЕГРП может быть выдана как в бумажной, так в электронной форме. С момента заключения договора стороны в отношениях между собой не вправе ссылаться на отсутствие записи в ЕГРН. ГК РФ, а также Пленум ВС, указывают, что после передачи покупателю права владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права, покупатель становится законным владельцем недвижимости и имеет право на защиту своего владения. Возвращаясь к вопросу об акте приема-передачи недвижимости, отметим особую значимость документа в данной связи.
Литература:
- Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
- Стратегия архивного хранения и перевода в электронную форму дел правоустанавливающих документов и кадастровых дел, утвержденная приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 сентября 2014 года № П/426.
- Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 (ред. от 03.12.2019) «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» (Зарегистрировано в Минюсте России 25.03.2016 N 41548)
- Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 N 360-ФЗ
- Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25
- Постановления Пленума ВС РФ N 10
- Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2015 года по делу № А39–5198/2013.
