Правовые основы взаимодействия собственников помещений многоквартирных домов и организаций, осуществляющих деятельность по управлению такими домами

Основанием сотрудничества и взаимодействия по вопросам управления многоквартирным домом между собственниками его помещений и управляющей организацией является договор управления (ч. 1.3 ст. 161, ст. 162 Жилищного кодекса РФ) [1].

Договор управления многоквартирным домом должен быть заключен на условиях, определенных общим собранием собственников помещений в доме. Условия договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 Жилищного кодекса РФ) [1]. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ) [2].

К числу таких существенных условий отнесены, в том числе, перечень работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома и их стоимость.

Собственники помещений выступают в качестве заказчика работ и услуг, а управляющая организация — в качестве их исполнителя (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ) [1]. При заключении договора управления у управляющей организации возникает обязанность по выполнению работ и услуг, а у собственников помещений — обязанность по их оплате.

Таким образом, собственники помещений многоквартирного дома нанимают управляющую организацию, с которой заключают договор управления, по которому управляющая организация обязуется выполнять определенные работы по содержанию, а собственники — оплачивать стоимость содержания (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ) [1]. Именно за счет средств, оплачиваемых собственниками помещений за услуги и работы по содержанию жилья, финансируется деятельность управляющей организации.

Возникает ситуации взаимозависимости управляющей организации и собственников помещений управляемых ей многоквартирных домов. Данная зависимость заключается в том, что если управляющая организация руководствуется только своими интересами и не учитывает интересы жильцов, то ее услуги не будут востребованы на рынке, и рано или поздно она растеряет управляемый ей жилищный фонд. В свою очередь если собственники не захотят оплачивать услуги и работы по содержанию в необходимом объеме, то их дом перестанет быть привлекательным объектом управления, им попросту никто не захочет управлять.

Эти обстоятельства вынуждают управляющую организацию и собственников помещений в многоквартирном доме договариваться, несмотря на разность их интересов.

При этом необходимо учесть тот факт, что право выбрать управляющую организацию имеют собственники помещений, что является фактором, влияющим на соотношение «цена — качество» услуг по управлению многоквартирными домами.

В теории взаимодействие собственников и управляющей организации строиться на принципах, в соответствии с которыми исполнитель (управляющая организация) выполняет услуги и работы с качеством, которое устраивает собственников помещений, и получает за эти услуги и работы оплату, которая позволяет работать с прибылью, которую заказчики (собственники помещений) считают соответствующей качеству работ и приемлемой для себя.

В реальности соблюдение этих принципов сильно затруднено целым рядом факторов, к числу наиболее значимых из которых относятся отсутствие активности собственников жилья в вопросах управления многоквартирным домом, законодательное не урегулирование ряда важных моментов организации процесса управления таким домом (в частности порядка определения стоимости услуг по управлению, содержанию и ремонту общедомового имущества, контроля качества оказываемых услуг и т. д.). В том числе и по указанным причинам, на законодательном уровне принят целый ряд нормативных актов, так или иначе регулирующих процесс взаимодействия управляющих организаций и собственников управляемых ими управляющих организаций.

– в части предоставления коммунальных услуг потребителям — Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов [3];

– в части организации работ по содержанию общего имущества многоквартирных домов — Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме [4];

– в части организации работ по управлению многоквартирными домами — Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами [5].

При этом необходимо отметить, что в Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами включен раздел VII Организация взаимодействия управляющей организации с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме при осуществлении управления многоквартирным домом [6], полностью посвященный рассматриваемому вопросу.

Таким образом, несмотря на разность интересов, имеются все основания для достижения договоренности между управляющими организациями и собственниками помещений многоквартирного дома.

Некоторые собственники помещений в силу тех или иных причин считают ненужным выбирать и заключать договоры управления с управляющей организацией для управления своим домом. Законодательство позволяет создать для управления домом товарищество собственников недвижимости (или управлять домом непосредственно, если в нем, в соответствии с ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, не более 30 квартир). Если же собственники не хотят содержать свой дом, жилищное законодательство предписывает органу местного самоуправления провести конкурс по отбору управляющей организации. Собственно, это единственный предусмотренный законом случай «навязывания» собственникам управляющей организации.

В рамках текущего контроля деятельности управляющей организации со стороны собственников помещений управляемых многоквартирных домов, которое безусловно является элементом текущего взаимодействия сторон договора управления стоит отметить наличие такого нормативного акта как Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 26.10.2015 г. № 761/пр, регламентирующего порядок составления и подписания указанными сторонами периодических актов выполненных работ по такому договору [7].

В целом, нормативные правовые акты, регулирующие отношения между управляющими организациями и собственниками, направлены, прежде всего, на защиту именно собственников. Жилищное законодательство устанавливает множество требований к содержимому и качеству работ по управлению домом. И одна из причин — распространенные заявления граждан о том, что в отношениях с управляющей организацией они являются более слабой стороной. Законодатель усилил госрегулирование сферы жилищно-коммунального хозяйства, в том числе путем введения лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами, установления минимального перечня работ по содержанию, создания специализированных надзорных инстанций в лице органов государственного жилищного надзора, с сохранением поднадзорности предоставления жилищно-коммунальных услуг органам прокуратуры и Роспотребнадзора. Таким образом, управляющие организации организация имеет огромное число обязанностей, в то время как жильцы несут, по сути, только обязанность по оплате потребляемых услуг.

В связи с этим, управляющие организации и собственники помещений многоквартирных домов не просто могут, а обязаны договариваться между собой, иначе ни одна из сторон не достигнет своей цели — управляющая организация не получит прибыли, собственники не получат качественного обслуживания своего дома. И только договоренности по всем вопросам предоставления и оплаты услуг и их соблюдение могут быть залогом эффективного, взаимовыгодного, устраивающего обе стороны взаимодействия.

Литература:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 03.04.2018) // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1 (часть 1). — Ст. 14.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019) // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
3. О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»): постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. от 13.07.2019, с изм. от 02.04.2020) // Собрание законодательства РФ. — 2011. — № 22. — Ст. 3168.
4. Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность: постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 23.11.2019) // Собрание законодательства РФ. — 2006. — № 34. — Ст. 3680.
5. О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами: постановление Правительства от 15.05.2013 г. № 416 // Собрание законодательства РФ. — 2013. — № 21. — Ст. 2652.
6. О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и признании утратившими силу отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации: постановление Правительства РФ 27.03.2018 г. № 331 (в ред. от 13.09.2018) // Собрании законодательства РФ. — 2018. — № 15 (часть I). — Ст. 2113.
7. Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме: Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 26.10.2015 № 761/пр [Электронный ресурс] // Интернет ресурс Министерства юстиции РФ — URL: https://minjust.consultant.ru/documents/18520 (дата обращения 02.11.2020).