Статья посвящена проблеме разграничения движимого и недвижимого имущества, определению признаков недвижимости для целей государственной регистрации прав на недвижимость. С этой целью рассматриваются различные подходы к выделению критериев недвижимости в законодательстве и судебной практике, предлагается собственное видение решения данной проблемы.
Ключевые слова: недвижимое имущество, государственная регистрация прав на недвижимое имущество, Единый государственный реестр недвижимости, государственный кадастровый учет.
В современном гражданском обороте недвижимость выступает исключительно важным, фундаментальным объектом с высокой стоимостью и обусловленной ее привлекательностью для различных субъектов. Динамичное развитие оборота недвижимого имущества настоятельно требует совершенствования методов, механизмов его правового регулирования, включая государственную регистрацию прав на недвижимость.
Между тем, эффективные процедуры регистрации недвижимого имущества повышают качество государственного управления недвижимостью, обеспечивая экономический рост, повышение уровня жизни людей [7].
Фиксация в процессе такого рода регистрации прав на недвижимость, прежде всего, позволяет защитить интересы и обеспечить потребности задействованных в гражданском обороте лиц. Но и государство существенно заинтересовано в данном правовом институте, поскольку нуждается в достоверной информации об объектах недвижимости и их правообладателях для реализации целей государственного управления.
Соглашаясь с огромной практической значимостью государственной регистрации прав на недвижимость, отметим, что в этой области по-прежнему сохраняется ряд серьезных проблем. Одна из наиболее существенных проблем заключается в том, что до настоящего момента существует возможность включения в единый государственный реестр недвижимости объектов, которые вовсе к недвижимым не относятся. Поэтому каждый раз, когда требуется установить с абсолютной достоверностью, является ли тот или иной объект недвижимым имуществом, приходится обращаться к судебной практике. Но и это не означает, что можно, руководствуясь выводами судов, однозначно определить, что недвижимостью является, а что — нет. Для убедительности приведем в пример два судебных решения, в одном из которых канализационная сеть объектом недвижимости признана не была, в связи с чем суд признал законным решение учреждения Росреестра об отказе в государственной регистрации данного объекта и прав на него [4].
В другом же решении с аналогичной ситуацией суд признал канализационную сеть объектом недвижимости, обязав орган Росреестра произвести его регистрацию [5].
В таких условиях нет никакой гарантии, что суд может принять неверное решение, объект недвижимости окажется в ЕГРН, а последующее участие его в обороте недвижимости приведет к ущемлению прав добросовестного приобретателя такого новоявленного объекта.
Проблема заключается не столько в правоприменительной практике, сколько в неудачных формулировках законодательств, а именно норм ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) [1]. Из анализа этих норм следует, что к недвижимости законодатель относит, прежде всего, земельные участки, а также те объекты, что с этими участками тесно связаны. При этом в данный перечень законодатель включает здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. В перечень недвижимости попадают также машиноместа, единые недвижимые комплексы и иные объекты, прочно связанные с землей. Из смысла норм ГК следует, что для отнесения объекта к недвижимости необходимо соответствие его нескольким критериям, таким как неразрывная связь с землей, невозможность перемещения и несоразмерность ущерба при перемещении объекта его назначению. С большой определенностью утверждать, что этих признаков недостаточно для однозначного отнесения объекта к недвижимости. Вот почему в случае спорных ситуаций вопрос правомерности о государственной регистрации объекта недвижимости и прав на него приходится решать судам. При всей противоречивости и разнородности материалов судебной практики, можно обнаружить в ней некие общие подходы. Так, например, в научной литературе в связи с этим называют «учетный, кадастровый и сущностный подходы» [8]. Так, учетный подход проявляет себя следующим образом: суды исходят из того, что наличие кадастрового паспорта, осуществление в отношении объекта кадастрового учета является доказательством отнесения данного объекта к недвижимости. При кадастровом подходе наличие факта регистрации объекта в ЕГРН доказывает, что он относится к недвижимому имуществу. Наконец, сущностный подход предполагает анализ судом специфики, природы исследуемого объекта, установление факта наличия или отсутствия у него признаков недвижимости [9]. На данный момент этот подход является преобладающим для судебной практики.
Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики № 1 [3] указал, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.
В итоге на практике суды признают объектами недвижимости септики, стадионы или вещи, которые созданы именно как недвижимые, и отказывают признать незаконным нежелание Росреестра регистрировать рекламную конструкцию, забор, спортивную площадку и др.
Таким образом, ни в законодательстве, ни в судебной практике не выработаны четкие критерии для разграничения движимого и недвижимого имущества при осуществлении государственной регистрации. Ситуация осложняется тем, что Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» [1] содержит положение о том, что государственная регистрация — это единственное доказательство существования зарегистрированного права. Однако, если добросовестный приобретатель недвижимости обращается к данным ЕГРН, то это не означает, что зарегистрированное право законно, как и отнесение объекта к недвижимым однозначно. Непризнание объекта недвижимым, отнимает у государственной регистрации ее правоустанавливающее значение.
В связи с этим многие исследователи в области правового регулирования недвижимости предлагают выработать четкие признаки недвижимого имущества и нормативно их закрепить. В частности, можно предложить дополнить стать 130 такими признаками недвижимого имущества, как наличие самостоятельного хозяйственного назначения и возможность выступать в гражданском обороте отдельно от других вещей. В этом случае канализационная сеть уже однозначно не будет считаться объектом недвижимости.
С объектами незавершенного строительства дело обстоит сложнее. Признаки их как недвижимости должны быть более детализированы и учитывая дальнейшее развитие техники, технологии в строительстве можно предположить, что эти признаки будут дополняться. В таком случае целесообразно такие признаки определять нормативно, подзаконными актами.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.12.2020) // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3301.
- Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 02.08.2019) // СЗ РФ. 20.07.2015. № 29 (часть I). Ст. 4344.
- Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2017). Утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2017. Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.consultant.ru
- Решение Арбитражного суда Кировской области от 25.09.2015 по делу № А28–4886/2015. Официальный сайт. Электронный ресурс. Режим доступа: https://sudact.ru
- Решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.11.2019 № А56–28205/2019. Официальный сайт. Электронный ресурс. Режим доступа: https://sudact.ru
- Агапов А. Б. Публичные процедуры. — М.: Юрайт, 2020. // ЭБС Юрайт [сайт]. С. 43. URL: https://urait.ru/bcode/451347/p.43 (дата обращения: 06.05.2020).
- Камынина Н. Р. Повышение качествагосударственного управления недвижимым имуществом организаций в условиях цифровой экономики. — Автореф. диссерт. д.э.н. 2019, — с. 3.
- Деханов С. А., Гуров И. В. К вопросу о государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Правовые вопросы недвижимости. — 2019. — № 1. — с. 3–6.
- Евтушенко Н. С. Актуальные проблемы российского права недвижимости // Юстиция. — 2017. — № 1. — с. 74.
