Нотариальное удостоверение сделок с жилой недвижимостью с использованием материнского капитала



Актуальность исследования связана с тем, что в подавляющем большинстве случаев семьи используют средства материнского капитала для улучшения жилищных условий, а значит на рынке появится еще больше объектов жилой недвижимости, приобретенных с привлечением средств материнского капитала.

В России законность содержания сделки означает ее соответствие требованиям законодательства. Сделки, совершенные без соблюдения требований закона, в частности, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) [2], Основам законодательства Российской Федерации о нотариате [3], Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [5] и иных нормативных правовых актов являются оспоримыми либо ничтожными.

Особенностью сделок с жилой недвижимостью является государственная регистрация прав на имущество (ст. 8.1., ч. 1 ст. 131, ст. 551 ГК РФ и др.), а также нотариальное удостоверение в определённых законом случаях. Согласно п. 3 ст. 8.1. ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Понятие сделки закреплено в ст.153 ГК РФ, в соответствии с которой «сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».

Нотариат, «призван обеспечить правопорядок» [12, С. 240] и исполняя публично-значимые функции при совершении нотариального производства по удостоверению сделок придает публичную достоверность гражданско-правовым отношениям в сфере оборота жилой недвижимости, тем самым защищая права и законные интересы участников правоотношений.

Как следует из ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма.

Нотариальная форма удостоверения сделки с жилой недвижимостью предполагает особые правила по выявлению правового значения сделок, совершаемых в указанной форме, а также определению момента заключения таких сделок, их действительности.

Право на получение материнского (семейного) капитала и порядок его использования установлены Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» [4] (далее — ФЗ от 29.12.2006 N 256-ФЗ).

Пунктом 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 N 256-ФЗ, предусмотрено, что лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Таким образом, специально регулирующим соответствующие отношения ФЗ от 29.12.2006 N 256-ФЗ определен круг лиц, в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, установлен вид собственности — общая долевая, и основание для определения долей в праве собственности — соглашение об определении размера долей.

Согласно ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 N 256-ФЗ средства материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий могут быть использованы:

– на приобретение на вторичном рынке жилья на любых законных основаниях;

– приобретение строящегося жилого помещения (в том числе в случае участия в долевом строительстве, в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах);

– осуществление индивидуального жилищного строительства и реконструкцию жилья (с привлечением или без привлечения сторонней организации);

– оплату кредита на приобретение жилья (как оплату первоначального взноса, так и погашение основного долга и процентов).

Обязанность по перечислению средств материнского (семейного) капитала возложена на Пенсионный фонд Российской Федерации [6].

Несмотря на отсутствие в законодательстве требований к форме обязательства по материнскому (семейному) капиталу, в настоящее время общепринятой считается позиция Федеральной нотариальной палаты, изложенная в письме N 124/05–08 от 28 января 2009 г. [7] и заключающаяся в обязательной нотариальной форме данного обязательства.

По своей правовой природе обязательство по материнскому (семейному) капиталу является односторонней сделкой, порождающей гражданско-правовое обязательство физического лица совершить действия по оформлению жилого помещения в общую собственность членов семьи с определением размера долей по соглашению между ними [11, С. 16].

Если недвижимость была приобретена с использованием средств материнского капитала, то по закону детям должны быть выделены доли в собственности. Если материнский капитал был направлен на первоначальный взнос по ипотеке или за счет этих средств был погашен основной долг по ипотечному кредиту, то после того, как ипотека будет погашена, также необходимо выделить доли в собственности детям. Такая операция подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Нотариальное удостоверение сделок с материнским капиталом необходимо для представления в территориальное управление ПРФ при направлении средств материнского капитала на улучшение жилищных условий. Нотариально заверенное письменное обязательство предусматривает, что владелец сертификата (или собственник жилья) обязуется оформить приобретаемое с использованием средств материнского капитала жилье в общую долевую собственность супругов и детей.

Если объект недвижимости приобретен за счет общих доходов супругов и частично с использованием средств материнского (семейного) капитала, такой объект не поступает в общую совместную собственность супругов, а находится в общей долевой собственности родителей (каждого из супругов) и детей и подлежит нотариальному удостоверению, что подтверждено материалами судебной практики, в частности, определениями Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2019 № 18-КГ19–57 [9], от 25.09.2018 № 46-КГ18–35 [10] и другими, где подчеркнуто, что «несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность».

Принимая во внимание тот факт, что обязательство направлено на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 307 ГК РФ), т. е. обладает характерными для сделки признаками (ст. 153 ГК РФ), при оформлении обязательства нотариус совершает действия, предусмотренные ст. 43, 53–60 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, которые предусмотрены для удостоверения сделок: выясняет дееспособность лица, обратившегося за совершением нотариального действия, истинность его волеизъявления, разъясняет смысл, значение и последствия совершаемого действия.

Основными сделками, удостоверяемыми нотариусами при использовании средств материнского капитала, являются:

1) договор /или соглашение/ об оформлении жилого помещения в общую собственность членов семьи;

2) соглашение об определении долей;

3) договор /или соглашение/ о передаче жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала; договор /или соглашение/ об определении долей и передаче в собственность членов семьи жилого помещения;

4) договор дарения;

5) соглашение, по которому супруги определяют свои доли в общем совместном имуществе (элементы раздела имущества) и оформляют доли детей в жилом помещении.

Позиция ФНП в настоящее время следующая: между родителями и детьми (лицами, у которых в силу прямого указания закона возникло право общей долевой собственности на жилое помещение) заключается соглашение, в котором определяется размер долей в праве собственности каждого сособственника на жилое помещение (письмо № 2305/03–16–3 от 01.07.2016 г. [8]).

В случае приобретения жилого помещения на имя одного супруга или в совместную собственность на имя обоих супругов перед переоформлением помещения одним из вышеперечисленных способов предварительно определяются доли супругов (при этом и в пределах одного региона практика может различаться — доли супругов могут определяться, а могут и не определяться). Определение долей супругов происходит следующим образом: по брачному договору, по соглашению об определении долей, по соглашению о разделе имущества, путем выдачи свидетельств о праве собственности (до признания утратившей силу ст.74 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). При этом сделка по оформлению жилья в общую долевую собственность (далее также переоформление) может совершаться сразу после вышеуказанных сделок и нотариальных действий, либо вначале осуществляется регистрация права супругов в ЕГРП, а переоформление жилья–вторым этапом. В случае определения долей супругов по соглашению об определении долей может одновременно заключаться сделка по переоформлению жилья (так называемый смешанный договор).

В практике имеются судебные споры из-за нецелевого использования средств материнского (семейного) капитала. Так, Калининским районным судом г. Тюмени [13] был рассмотрен иск Управления Пенсионного фонда РФ (государственное учреждение) в Кетовском районе Курганской области (межрайонное) к Л. о взыскании средств материнского (семейного) капитала, использованные не по целевому назначению. Исковые требования мотивированы тем, что Л. в связи с рождением второй дочери Л1, выдан сертификат на материнский (семейный) капитал серии МК -5 № 0662782. На основании заявления Л. и разрешения на строительство 17.11.2014 № ххххххх, выданного Администрацией Кетовского района истцом принято решение об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по договору займа на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке. Платежным поручением денежные средства в размере 437 194,22 руб. переведены на счет займодавца по договору займа. Впоследствии было установлено, что в разрешение на строительство Администрацией Кетовского района внесены изменения на основании договора купли-продажи и выписки из ЕГРН, в строке наименование застройщика: Б. Проанализировав представленные доказательства, в их совокупности, суд пришел к выводу о нарушении Л. требований ФЗ от 29.12.2006 N 256-ФЗ в части целевого использования средств материнского (семейного) капитала, поскольку улучшение жилищных условий семьи ответчика не произошло, в связи с тем, что 03.10.2017 в разрешение на строительство Администрацией Кетовского района внесены изменения на основании договора купли — продажи от 22.09.2017 и выписки из ЕГРН, в строке наименование застройщика указана Б., что повлекло возникновение у ответчика неосновательного обогащения (гражданское дело № 22015/2018). При рассмотрении дела в апелляционной инстанции, судебная коллегия оставила решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения.

В законодательстве отсутствует четкий механизм контроля исполнения обязательства лица, получившего сертификат, оформить приобретенное жилое помещение в общую долевую собственность, включая детей.

Ни нотариус, удостоверивший письменное обязательство оформить жилье в общую долевую собственность, ни территориальный орган Пенсионного фонда РФ, принимающий такое обязательство в пакете документов, ни регистрирующий право собственности орган такими полномочиями контроля не обладают.

В результате зачастую складывается такая ситуация, при которой недобросовестный родитель не выделяет в приобретенном жилье доли своим несовершеннолетним детям. Вследствие этого у него появляется возможность продать данное жилое помещение, минуя обязательную процедуру получения разрешения органа опеки и попечительства, поскольку юридически ребенок собственником недвижимого имущества не является.

Функции контроля за соблюдением прав несовершеннолетних взяли на себя органы прокуратуры. В процессе реализации возложенных полномочий прокуроры инициируют судебные дела о понуждении законных представителей к выделению несовершеннолетним доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала. Так, иск прокурора Калининского округа г. Тюмени в интересах Б1., Б2. к Б. об обязании оформить жилое помещение в общую долевую собственность, с определением долей согласно соглашению, удовлетворен. Суд, ссылаясь на ФЗ от 29.12.2006 N 256-ФЗ пришел к выводу о нарушении ответчиком Б. обязательства по оформлению жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала, в общую собственность несовершеннолетних детей по соглашению (дело № 2–2261/2018).

Существенной проблемой приобретения жилой недвижимости с использованием средств материнского капитала является отсутствие информации в ЕГРН о таких сделках, поскольку использование средств материнского капитала не по целевому назначению, с ущемлением прав детей, в частности, не выделения им доли в праве на жилое помещение.

Если доли в квартире не выделены детям в установленный законом срок (6 месяцев), то могут возникнуть проблемы как у прежних хозяев на стадии продажи такой квартиры, так и у новых владельцев такого жилья, так как сделка может быть оспорена в дальнейшем в суде.

Нотариус же, удостоверяя сделки с использованием материнского капитала, также не имеет возможности проверить данные обстоятельства. В связи с чем необходимо ЕГРП дополнить отдельным пунктом «Приобретение недвижимого имущества с использованием средств материнского капитала».

Таким образом, вопросы нотариального удостоверения сделок с жилой недвижимостью требуют совершенствования законодательства.

Литература:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // Российская газета. 1993. № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019, с изм. от 12.05.2020) // Собрание законодательства РФ. 1994.№ 32. Ст. 3301.; Собрание законодательства РФ. 2019, № 51 (ч. I). Ст. 7482.
3. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462–1) (ред. от 27.12.2019) // Российская газета. 1993. № 49.; Российская газета. 2019. № 258.
4. Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» // Российская газета. 2006. № 297.; Российская газета. 2020. № 155.
5. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «О государственной регистрации недвижимости» // Российская газета. 2015. № 156.; Российская газета. 2020. № 155.
6. Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 (ред. от 19.10.2020) «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» // Российская газета. 2007. N 284.
7. Письмо ФНП от 28.01.2009 N 124/05–08 «О порядке нотариального оформления письменного обязательства лица (лиц), в чью собственность оформлено жилое помещение, приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала» // Нотариальный вестник. 2009. N 3.
8. Письмо ФНП от 01.07.2016 № 2305/03–16–3 «О применении положений Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» // Нотариальный вестник. 2016. № 9.
9. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2019 № 18-КГ19–57 [Электронный ресурс]. Режим доступа: СПС Консультант Плюс.
10. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25.09.2018 № 46-КГ18–35 [Электронный ресурс]. Режим доступа: СПС Консультант Плюс.
11. Гасников К. Д. Обязательство по материнскому (семейному) капиталу как нотариальная сделка и способ обеспечения исполнения обязательств: теоретические и практические аспекты // Нотариус. 2019. N 4. С. 10–16.
12. Рассохина, А. А. Проблемы нотариального удостоверения сделок / А. А. Рассохина, В. В. Остроухова. // Молодой ученый. 2017. № 9 (143). С. 238–240.
13. Обобщение практики разрешения судами Тюменской области гражданских дел по спорам, связанных с реализацией гражданами права на материнский (семейный) капитал за 2018 год [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://oblsud.tum.sudrf.ru/modules.php?name=press_dep&op=3&did=84 (дата обращения: 01.12.2020).