Конституцией РФ провозглашается охрана права частной собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равного возмещения [3].
Отменив исключительность государственной собственности на землю и установив различные ее формы, государство все же оставило за собой право на изъятие земельных участков у собственников для публичных нужд. Такой сложный правовой режим требует детального правового регулирования, которое обеспечивало бы баланс частных интересов и публичных интересов.
Необходимость изучения процедуры принудительного изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд в зарубежных странах позволит выявить некоторые положения законодательства, которые позволят улучшить процедуру изъятия земельных участков в России.
В целях проведения всестороннего исследования процедуры изъятия земельного участка для «публичных нужд», полагается целесообразным обратиться к законодательству Германии, поскольку схожесть цивилистического правового регулирования российского и немецкого признается многими учеными.
В России порядок изъятия земельных участков отражен в главе VII.1 ЗК РФ.
В Германии единого закона, регулирующего изъятие земельных участков, на федеральном уровне не существует. Процедура изъятия регулируется в первую очередь Строительным кодексом Германии, а помимо него другими законами федеральных земель об изъятии (например, Законом об обеспечении землей для нужд обороны, Законом о федеральных дорогах, Федеральный законом о водных путях и др.).
Положительной тенденцией в данном случае можно считать, что процедуры изъятия в разных федеральных землях и по различным основаниям хоть и могут различаться, но не противоречат друг другу, чего нельзя сказать о России [1, с. 122].
Например, Федеральный закон «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 01.12.2007 № 310-ФЗ предусматривает некоторые исключения из общего порядка, значительно ущемляющие права граждан (существенное сокращение сроков для дачи согласия правообладателем; обжалование решения об изъятии не приостанавливает его исполнения), а с другой стороны, предоставляющие определенные льготы гражданам, у которых изымаются участки, принадлежавшие им на праве землепользования или землевладения (предоставление земельные участки на праве частной собственности взамен изымаемых).
В связи с этим в литературе подчеркивается, что действующее правовое регулирование в сфере изъятия для публичных нужд «нельзя признать отвечающим потребностям реальной жизни, что и вызвало необходимость принятия ряда законов, посвященных отдельным проблемам такого изъятия». Некоторые авторы предлагают принять единый федеральный закон по данному вопросу, причем он должен содержать нормы, посвященные отдельно вопросам проведения массовых мероприятий и отдельно — иным возможным случаям изъятия.
Что же касается лиц, имеющих право инициировать изъятие земельных участков, можно сказать, что в российском и немецком правопорядках круг этих лиц схож, но существует различие в правовом закреплении их инициативы.
В Германии заявку на изъятие подают заинтересованные лица. При этом круг заинтересованных лиц четко не определен законом, установлено лишь, что земельные участки в Германии могут изыматься в пользу федерации, муниципалитетов или организаций публичного права. Что же до частных лиц, то законодательство Германии не конкретизирует, допустимо ли изъятие в пользу лиц частного права, но также и не запрещает прямо такое изъятие.
Отсюда следует, что в Германии по сравнению с Россией более расширенный перечень частных субъектов, в пользу которых может производиться принудительное отчуждение земельных участков.
В России согласно статье 56.4 ЗК РФ с ходатайством об изъятии земельного участка в уполномоченный орган могут обратиться как органы публичные власти, так и частные субъекты, перечисленные в названной статье, при условии обоснования невозможности удовлетворения публичных нужд без изъятия земельного участка.
На наш взгляд, отсутствие в Германии определенного перечня частных лиц, которые могут обратиться с соответствующим ходатайством, может привести к умалению интересов собственников земельного участка неправомерному принятию решений об изъятии. Не исключено, что первоосновой инициативы такого частного субъекта будет являться его коммерческий интерес.
Стоит сказать несколько слов относительно органов, принимающих решение об изъятии земельного участка.
В силу статьи 56.2 ЗК РФ решение об изъятии принимается уполномоченным органом того публичного образования (федеральные, региональные, местные), чьи нужды планируется удовлетворить за счет изъятия земельного участка.
Изъятие земельных участков в Германии осуществляться в разных случаях различными органами. Это зависит от того, на основании какого закона эта процедура осуществляется, так как в таких законах могут быть указаны различные органы. Например, при изъятии в соответствии со Строительным кодексом Германии компетентным органом является «высшее административное учреждение», если изъятие осуществляется в федеральных землях — соответствующее правительство; если одновременно изымается несколько земельных участков, расположенных в разных округах, то Министерство внутренних дел федеральной земли может определить компетентный орган [2].
ЗК РФ детально регулирует в большей мере содержание соглашения об изъятии недвижимости для государственных и муниципальных нужд, обходя при этом стороной решение об изъятии, которое является основанием для изъятия в случае не достижения соглашения. ЗК РФ лишь закрепляет, что в решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, а также цель изъятия.
Законодательство же Германии более подробно регламентирует вопросы, которые должны быть решены при вынесении решения об изъятии, в том числе: какие сохраняются права участвующих в деле лиц на изымаемый земельный участок; какими правами будут обременены объект изъятия, а также земля, подлежащая предоставлению взамен изъятой; какие правовые отношения возникнут; об изъятии другого земельного участка в целях компенсации или о переходе права на такой земельный участок (при компенсации в виде равноценного земельного участка). Помимо этого, в решении должны быть указаны сроки, в течение которых земельный участок должен быть использован по назначению, а также вид и размер компенсации и кому она должна быть выплачена [2].
Немаловажным является сравнение российского и немецкого порядка компенсации за изъятие земельного участка.
В России, и в Германии для определения размера возмещения за изымаемый земельный участок за основу берется его рыночная стоимость, под которой понимается цена, которая в момент проведения оценки могла бы быть получена за земельный участок в данных правовых условиях и при фактических свойствах, с учетом свойств и положения земельного участка.
При этом стоит подчеркнуть, что российское земельное законодательство в части размера возмещения за земельный участок предоставляет гражданам больше прав, так как включает в размер возмещения не только рыночную стоимость самого участка, но еще и рыночную стоимость находящихся на нем объектов недвижимости, если они изымаются одновременно с земельными участками, а также убытки, причиненные изъятием (в том числе упущенная выгода).
В Германии же размер возмещения в основном включает в себя только рыночную стоимость самого земельного участка, возмещение за произошедшую в результате изъятия потерю права ограничивается рыночной стоимостью. Стоимость строительных сооружений, находящихся на земельном участке, подлежит компенсации только тогда, когда это требуется из соображений справедливости. Компенсация иных убытков, кроме стоимости потери права, осуществляется в случае, если эти убытки не учтены в самой стоимости права. В законах федеральных земель такие убытки конкретизируются.
Что касается порядка изъятия земельного участка, стоит сказать, что в России и Германии они практически одинаковы. Изъятие земельного участка на основании решения уполномоченного органа, однако, всегда имеется право судебного обжалования. Принудительному изъятию обязательно должны предшествовать переговоры о добровольной продаже. При принятии решения всегда преследуется цель достижения сторонами соглашения. Однако стоит отметить, что чертой изъятия земельных участков в Германии является быстрота процедуры. Компетентный орган еще до устного рассмотрения материалов дела должен отдать все распоряжения, необходимые для того, чтобы процесс по возможности завершить в одном заседании. Дело об изъятии на практике длится примерно чуть менее одного года.
Подводя итог всему вышеизложенному, хотелось бы отметить, что заимствование некоторых положений немецкого законодательства российскими законодателями позволит улучшить процедуру изъятия земельных участков в Российской Федерации (например: вопросы, которые должны быть решены при вынесении решения об изъятии, быстрый срок рассмотрения дела).
Литература:
- Афанасьева С. Д. Изъятие земельных участков для публичных нужд в России и США: некоторые актуальные вопросы защиты конституционных прав // Сравнительное конституционное обозрение. 2010. № 1. С. 119–125.
- Герасин С. И. Изъятие земельных участков в общественных интересах по законодательству Германии // Государство и право. 2005. № 2. С. 59–66.
- Конституция Российской Федерации: принята всенар. голосованием 12 дек. 1993 г. с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
