История показывает, что жилищный сектор всегда был ключевым показателем процветания экономики и зеркалом благосостояния граждан, поэтому актуальность исследований, связанных с доступностью жилья и проблемами жилищной сферы, остается неизменной. В настоящее время в Болгарии нет единого определения для доступного жилья, нет определения такого явления, нет законодательства, регулирующего общественные отношения в этой сфере. Каждая из стран, столкнувшихся с данной проблемой, вводит свое определение жилья, которое по общему определению является доступным, а также формирует свои правовые нормы, согласно которым формируется государственная жилищная политика, предназначение которой заключается в сокращении дистанции между населением и благоустроенным жильем.
Социальное неравенство обязывает исследователей различать концепции доступности коммерческого и социального жилья. Критерием коммерческой доступности жилья является способность семьи получить первоначальный взнос, который в среднем составляет около 30 % от стоимости приобретаемой недвижимости, а также производить платежи по кредиту, которые не должны превышать 35 % от общего дохода одного домохозяйства. Концепция социальной доступности жилья применима к той части домохозяйств, для которой из-за низкого уровня доходов существует несоответствие между официально принятым минимальным уровнем жизни, минимальным жилищным стандартом и реальными условиями жизни. Показатели социальной доступности характеризуют возможность получения бесплатного или частично бесплатного. Кроме того, социальная доступность выражается в количестве слоев населения, которые имеют возможность подать заявление на получение жилья с фиксированной арендной платой со стороны государства, т. е. состоят ли эти слои только из маргинальных слоев населения или включают в себя рабочий слой, доход которого не позволяет получить полную коммерческую аренду. Практический интерес представляет не только оценка финансовой доступности жилья на момент его приобретения, но и на этапе эксплуатации, то есть оценка не только инвестиций, но и эксплуатационной доступности жилья [1].
Существует также категория так называемых «работающих бедных», которые не подпадают под категорию неблагополучных или маргинальных категорий граждан, не имеют медицинских показаний для получения более высокой социальной защиты со стороны государства, не являются пенсионерами или другим зарегистрированным уязвимым типом граждан. Это молодые семьи, студенты, молодые специалисты, которые при выходе на рынок труда не могут обеспечить себе необходимые условия для функционирования среднего налогоплательщика.
Статистические данные в Болгарии, касающиеся доступности жилья, показывают, что потребности собственного дома или частного арендуемого жилья покрываются не более чем в 10 % случаев. Среднее домохозяйство вынуждено тратить около 50 % своего ежемесячного дохода на обеспечение своих жилищных потребностей за счет коммерческой аренды или на приобретение дома, и эти проценты не включают эксплуатационные расходы, счета, потребность в ремонте, авансовый платеж при покупке дома и подобные дополнительные расходы. Муниципалитеты не имеют бесплатного и качественного строительного фонда, который мог бы покрыть жилищные потребности различных категорий лиц, нуждающихся в жилье, и не существует законодательного регулирования, позволяющего формирование жилищных ассоциаций для создания и содержания арендного фонда с умеренными ценами на аренду [2]. Кроме того, согласно исследованиям и Национальной жилищной стратегии Республики Болгарии, застройка огромного процента зданий не отвечает современным требованиям. Не лучше обстоят дела с инфраструктурой, особенно с водоснабжением и канализацией. По статистике около 80 % жилого фонда имеет внутреннюю канализацию, но из-за ее неполноты или проблем с подключением к коллекторным системам процент уменьшается вдвое. Доля жилищ, которые не благоустроены совсем, также остается высокой — 2,5 %.
Под влиянием нынешней рыночной экономики в городских центрах нарастает проблема, связанная с разницей в доходах разных категорий населения. Существует определение рыночных ограничений, которые отражают соотношение доходов домохозяйств к цене жилья, удовлетворяющего их потребности по расположению вблизи рабочих мест, учебных заведений, мест для коммерческих услуг, магазинов и мест отдыха. На выбор места проживания также оказывает влияние фактор соседства, чрезвычайно важный фактор, который влияет на одну из основных потребностей человека — безопасность и комфорт. Обычно соседство формируется в зависимости от местоположения — на определенных участках городского пространства оказываются сгруппированы категории граждан со схожими материальными позициями. Проблема возникает, когда в процессе стихийного саморегулирования рыночных сил возникает феномен социальной и имущественной сегрегации домохозяйств, т. е. территориального разделения категорий граждан по их материальному и социальному положению [3].
Эта проблема прослеживается и в Болгарии, поскольку для страны характерна ярко выраженная проблема гетто, состоящих из маргинализированных групп населения в основном из этнических меньшинств. На данный момент нет централизованной политики по борьбе с этим явлением, маргинализированные районы стихийно развиваются с молчаливого согласия властей с развитием таких проблемных областей. Проблема не ограничивается районами с компактным населением ромской национальности. Процесс деградации среды обитания наблюдается во многих районах и кооперативах, прилегающих к гетто, жилищный фонд которых находится в плохом состоянии, а молодые и успешные семьи считают их непривлекательными для инвестиций. Таким образом, в амортизированных кварталах усиливается процесс старения населения, происходит их массовое заселение представителями низших социальных классов.
В последние десятилетия процесс централизованного сопротивления жилищной сегрегации наблюдается в Западной Европе, США и Канаде. При создании новых жилых комплексов и районов власти и инвесторы придерживаются общепринятой политики балансирования, возводя жилье смешанного типа, известное под определением «mixed-income housing». Такой же подход применяется при реконструкции существующих зданий и территорий. В последние годы наблюдается прогресс в развитии этих подходов, сводящих к минимуму возможные негативные последствия. Несмотря на неоднозначность исследований о социально-материальном пространственном смешивании, эти подходы активно применяются для корректировки процесса территориального формирования жизненной среды, который происходит неконтролируемо в результате стихийного воздействия рыночных сил.
Жилище является объектом политики, поскольку оно выполняет функцию защиты и обеспечения человека его основных и регулируемых законодательством жилищных потребностей. Кроме того, в рыночной экономике жилье стало объектом инвестирования, что усиливает его роль и необходимость выстраивания комплексной жилищной политики. Исследователь Петко Монев рассматривает жилищную политику как набор инструментов и методов, применяемых и реализуемых государством через правительство, региональные органы власти, местные (муниципальные) органы власти и общество через его официальные и неофициальные общественные организации для создания и устойчивого развития среды обитания, включая жилье в качестве основного строительного блока. Исследователь Георгий Георгиев рассматривает жилищную политику как комплексную систему скоординированных действий государственных учреждений на центральном и местном уровне, направленных на обеспечение социально приемлемых и экономически доступных условий жизни граждан страны. Он также указывает, что к условиям жизни относятся как само жилище, так и окружающая пространственная и социальная среда, связанная с его эксплуатацией [4].
На основании изученных определений можно сделать вывод, что концепция жилищной политики очень разнообразна и характеризуется сложностью и большим количеством взаимосвязей с другими научными областями, а также выделить несколько основных ее характеристик:
— основная цель жилищной политики — создание благоприятной, развивающейся, устойчивой и здоровой среды обитания.
— предназначена обеспечить доступ к качественному жилью для всех категорий граждан.
— должна строго соответствовать законодательной базе на национальном и международном уровне, которая регулирует отношения между субъектами жилищного права.
— представляет собой систему действий государственных и негосударственных институтов и организаций, реализуемую централизованно и децентрализованно, в зависимости от географических и законодательных рамок.
— объектом жилищной политики является жилье, что напрямую связывает ее с архитектурой и градостроительством. Это также означает, что при разработке жилищной политики следует применять междисциплинарный подход и совместные усилия специалистов из многих областей: архитектурной, градостроительной, правовой, социологической и др.
Исходя из вышеописанных проблем и некоторых приведенных определений, можно сделать вывод, что состояние жилищной сферы в Болгарии требует основательного вмешательства государства и разработки качественной жилищной политики. Многие проблемы усиливаются при оставлении их на самотек в условиях рыночного саморегулирования, в то время как социальная сторона жилищного вопроса должна находиться в контролируемых рамках жилищной политики, адаптируемой под текущие приоритеты в жилищном секторе. Некотороые шаги в сторону регулирования уже предприняты, как например создание Национальной жилищной стратегии, но реализация регламентированных в ней реформ является процессом, который требует стабильного финансирования и многих лет методичной работы.
Литература:
- Мустафина Л. Р., Определение досутпности жилья для населения: методические аспекты.
- Министерство на Регионално развитие и благоустройство, Национална жилищна стратегия, 2018.
- К. В. Кияненко, Введение в проблематику современного рыночного жилища, 2002
- Б. Николова, Съвременни аспекти на жилищната политика в България — списание «Диалог», 2017г.
