В статье автор рассматривает отдельные проблемы правового регулирования права застройки чужого земельного участка. Выявлены пробелы в гражданском законодательстве касаемо застройки чужого участка и недостатки проекта N 47538–6 о внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации и внесены предложения по его дополнению.
Ключевые слова: земельный участок, застройка, собственник, застройщик.
В настоящее время договор аренды земельного участка с правом застройки является наиболее оптимальным вариантом с целью реализации возможности строительства на земельном участке, причем следует подчеркнуть — на земельном участке, находящимся в чужой собственности. Это связано с высокой рыночной стоимостью земельных участков. Многие просто не в состоянии приобретать такие участки в собственность, и застройка на условиях договора аренды для таких лиц является единственным возможным условием. Застройщику в этом случае не приходится покупать дорогостоящий участок, а собственник имеет возможность получать стабильный доход от аренды без отчуждения своего участка.
В соответствии с п. 1, ст. 263 ГК собственник земельного участка может разрешать строительство на своем участке другими лицами при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а так же требований о целевом назначении земельного участка (п. 2, ст. 260 ГК) [1]. Но строительство на условиях договора аренды не обеспечивает защиту прав застройщика. Природа арендных отношений не предполагает изменение арендатором свойств и качеств земельного участка, в том числе связанных с возведением недвижимости на принадлежащем другому лицу участке [4]. Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК) [1].
Существенной проблемой в данной ситуации является защита прав и законных интересов как собственника земельного участка, так и застройщика, т. е. арендатора, не только в период действия договора аренды с правом застройки, но и сохранения их в момент окончания его действия. В этот момент встает вопрос, кто будет являться собственником строения и земельного участка, на котором это строение расположено. Участок принадлежит собственнику, строение возведено за счет застройщика. Соответственно, собственник не заинтересован, после окончания действия аренды с правом застройки, лишаться своего земельного участка в пользу кого либо, если только при условии слишком высокой арендной платы, но даже при таком условии не каждый собственник согласится лишаться своего участка, который в состоянии приносить ему стабильный доход. Точно так же и владелец строения не захочет лишаться своего строения, в которое он вкладывал свои средства.
В настоящее время право застройки в качестве самостоятельного ограниченного вещного права в законодательстве не предусмотрено.
Право застройки, предусмотрено проектом федерального закона (далее Законопроект) № 47538–6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Предлагается внести существенные изменения в действующее законодательство об ограниченных вещных правах, к коим относится и введение в гражданское законодательства такого ограниченного вещного права как права застройки. [6]
В ст. 216 Гражданского кодекса Российской Федерации определен список ограниченных вещных прав: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; сервитуты; право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом [1]. В настоящее время этот перечень не достаточен и не отвечает требованиям развития современной экономики России, поэтому в Законопроекте предлагается право застройки как еще одно ограниченное вещное право.
В п.1, ст. 300 Законопроекта указано, что правом застройки является право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации [3]. Это значит, что застройка чужого земельного участка допускает изменения застройщиком свойств земельного участка, в отличии от застройки на условиях аренды.
Право застройки ограничено во времени, что указано в ст. 300.3
- Право застройки устанавливается на срок, определенный в договоре об установлении права застройки. Такой срок не может быть менее пятидесяти и более ста лет.
- Право застройки, установленное на срок более ста лет, считается установленным на срок в сто лет [3].
В п.1, ст. 300.7 Законопроекта указано, что при прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имеющему право застройки, поступают в собственность собственника земельного участка, в то же время п. 2, ст. 300 Законопроекта указывает на то, что здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки [3].
Исходя из этого Емелькина И. А. пишет, что не ясна правовая природа права собственности субъекта застройки на возведенное им здание (сооружение), поскольку речь идет о собственности лишь на период действия договора об установлении права застройки, т. е. некой «временной собственностью» [5]. Понятие «временная собственность» даже не предусмотрена гражданским законодательством РФ.
Соответственно, остается не урегулированным вопрос, который касается принципа равенства участников гражданского оборота. Застройщик вместе с правом на владение и пользование строениями теряет и сами строения, которые были им возведены или куплены, без какой-либо материальной компенсации. Поэтому считаю необходимым в случае, если собственник земельного участка захочет продать данный участок до окончания срока действия договора об установлении права застройки, предоставить преимущественное право приобретения застройщику.
Также необходимо предоставить преимущественное право приобретения строения, до окончания срока действия договора об установлении права застройки, собственнику участка. В случае прекращения права застройки и нежелания собственника продавать свой участок или нежелания застройщика выкупать участок, собственник участка обязан будет выкупить здания и сооружения, находящиеся на его участке, у застройщика по рыночной или кадастровой стоимости.
По соглашению сторон в договоре может быть указано, что в момент окончания действия срока договора об установлении права застройки, участок и строения переходят в собственность одной из сторон договора (либо собственнику участка, либо застройщику). К такому соглашению стороны могут прийти, например, исходя из размера платы за право застройки. Соответственно, при установлении более высокой платы право собственности по истечении договора переходит застройщику, а при установлении сравнительно низкой платы — собственнику участка.
Также считаю целесообразным не ограничивать максимальный срок права застройки на законодательном уровне, а предоставить право определять срок его действия сторонами договора с правом продления срока договора при окончании действующего договора. Это поможет сторонам не сталкиваться с проблемой лишения своей собственности и дальнейшего удовлетворения своих потребностей, исходя из условий сделки.
Договор об установлении права застройки должен быть нотариально удостоверен в обязательном порядке, для избежания споров между сторонами в дальнейшем и для обеспечения полного понимания ими последствий договора, что обеспечивает ст. 16 Основ Законодательства РФ «О нотариате»: нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред [2].
Собственник участка, при заключении договора об установлении права застройки, должен учитывать то обстоятельство, что ему, возможно, придется выкупать здания и сооружения, построенные на его участке застройщиком по праву застройки. Тогда, даже если застройщик лишается права собственности на свои строения, ему это будет возмещено материально, а собственник земельного участка, потерпев определенные материальные затраты, становится полноправным собственником зданий и сооружений, построенных на его участке за счет застройщика. В любом случае земельный участок и строения на нем переходят в собственность одного лица.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации: Федеральный Закон от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.08.2020) // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. сайт]. URL: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 31.12.2020).
- «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462–1) (ред. от 29.12.2020) // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. сайт]. URL: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 31.12.2020).
- Законопроект № 47538–6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» //URL: http: // sozd. parlament. gov. ru /bill/ 47538–6
- Дёмкина А. В. Замена договора аренды земельных участков для целей строительства на договор об установлении права застройки: перспективы совершенствования гражданского законодательства // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2013. № 6(141). С. 6–14.
- Емелькина И. А. Природа права на строение, возведенном на чужом земельном участке в свете изменения гражданского законодательства о вещно праве // Вестник гражданского права 2012. № 6
- Нугаева З. Н. Право застройки в редакции Проекта изменений к ГК // Социально — политические науки, 2012. № 3. С. 114–116.
