Строительная деятельность, подпадающая под предмет договора строительного подряда, и в большинстве своем характеризующаяся огромным денежным оборотом в ее сфере, требует от контрагентов грамотного и законодательно выверенного подхода при заключении договора. Поэтому столь важен анализ особенностей заключения договора строительного подряда, на которые необходимо обратить пристальное внимание.
Цель работы — раскрыть сущность договора на выполнение определенных строительных или иных работ с овеществленным результатом.
Ключевые слова: договор, строительный подряд, срок, техническая документация, цена, инвестор, заказчик, подрядчик, форма.
Исходя из данных статистического ежегодника, объем строительных работ с каждым годом неуклонно растет [1, с. 436], что говорит о стабильности использования договора строительного подряда для оформления возникших имущественных отношений по выполнению строительных работ. Соответственно значимость правильного оформления и заключения данного договора приобретает другой уровень.
Итак, согласно ст. 740 ГК РФ договором строительного подряда признается соглашение, по которому одна сторона (подрядчик) обязуется построить определенный объект либо выполнить по заданию другой стороны (заказчика) иные строительные работы и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется создать необходимые условия для выполнения заказа, принять результат работы и оплатить его.
Договор строительного подряда обладает рядом элементов договорной конструкции, отражающих его сущность и правовую природу.
Первым по значимости структурным элементом договора строительного подряда, как и всякого гражданско-правового договора, является его предмет, призванный выявлять юридическую сущность договора. При отсутствии или недостаточной конкретизации предмета, договор может быть признан незаключенным.
Предметом договора строительного подряда является выполнение строительных работ с овеществленным объектом нового строительства или осуществление работ по реконструкции действующего предприятия или здания, а также выполнение пусконаладочных, монтажных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Также гражданское законодательство содержит диспозитивную норму, что предметом договора строительного подряда могут быть работы по капитальному ремонту зданий и сооружений, если стороны договорились об этом в заключенном договоре. При этом, если в договоре не содержится такого указания, то к обязательственным отношениям по капитальному ремонту применяются общие положения о подряде.
Главной особенностью договора строительного подряда, позволяющей выделить его из числа других договоров по выполнению работ, можно считать то, что работы, выполняемые подрядчиком, ведут к созданию или реконструкции именно объектов недвижимости. Если результатом исполнения работ будет создание движимых вещей, то подобные договорные отношения должны быть урегулированы общими положениями о подряде. [2]
В виду специфики предмета конкретизировать его в самом тексте договора строительного подряда не представляется возможным. С этой задачей справляется техническая документация, в которой определяются объем и содержание строительных и иных работ, а также предъявляемые к ним требования.
Исходя из этого, возникает вполне закономерный вопрос — поскольку в технической документации происходит индивидуализация предмета договора, будет ли наличие и согласование технической документации существенным для данного вида подряда? В п. 2 ст. 743 ГК РФ законодатель обязывает стороны определять состав и содержание технической документации, также для регулирования этого вопроса на уровне постановления правительства существует положение, в котором определяются состав разделов проектной документации и требованиях к их содержанию. [3] При этом в гражданском законодательстве не содержится последствий для сторон в случае отсутствия или несогласования технической документации. Судебная практика также не считает данное условие существенным, ведь согласно п. 5 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда «отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным». [4]
Таким образом, создается правоприменительная проблема, заключающаяся с одной стороны в обязании индивидуализировать на достаточном уровне предмет, являющегося существенным условием строительного подряда, а с другой стороны, отсутствие технической документации, где как раз и описывается предмет договора, не является существенным для признания договора строительного подряда незаключенным.
Другим структурным элементом договора строительного подряда является субъектный состав, представляющий особый интерес в виду его многообразия. Это в свою очередь не говорит о множественности лиц на какой-либо стороне, договор строительного подряда является двусторонним, сторонами по которому являются подрядчик и заказчик, обладающие корреспондирующими правами и обязанностями друг к другу. Однако как с заказчиком, так и с подрядчиком могут быть заключены другие договора, затрагивающие в той или иной степени договор строительного подряда.
К личности заказчика законодатель не предъявляет особых требований.
Нередко в качестве заказчика выступает инвестор, таким образом, заключение строительного подряда будет выступать элементом инвестиционной деятельности. Согласно ст. 4 ФЗ «Об инвестиционной деятельности…» инвестором признается физическое или юридическое лицо, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности, осуществляющее капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных или привлеченных средств. [5]
При этом инвесторы могут уполномочить физических или юридических лиц осуществлять функций заказчика и тем самым реализовывать инвестиционные проекты, в таком случае заключается особый инвестиционный договор между заказчиком и инвестором, который по своей юридической природе чаще всего является либо договором комиссии, либо договором поручения. Заказчики, не являющиеся инвестором, наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, установленных договором.
Исходя из специфики договора строительного подряда, для осуществления необходимого контроля за деятельностью подрядчика заказчику необходимо обладать специальными знаниями и навыками, а при их отсутствии заказчик вправе согласно ст. 749 ГК РФ заключить с инженером (инженерной организацией) договор возмездного оказания услуг по осуществлению контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком. При этом в самом договоре строительного подряда должны быть определены полномочия инженера и последствия принятия им каких-либо решений для подрядчика.
В градостроительном кодексе в ст. 52 под подрядчиками понимается индивидуальные предприниматели или юридические лица, являющиеся членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства. [6]
Исключением из этого правила являются индивидуальные предприниматели и юридические лица, осуществляющие строительные работы, размер обязательств по которым не превышает трех миллионов рублей. Также не требуется членство в саморегулируемых организациях в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства для государственных и муниципальных унитарных предприятий; коммерческих организаций, в уставных капиталах которых доля государственных и муниципальных унитарных предприятий составляет более пятидесяти процентов и другие лица.
Итак, саморегулируемой организацией признается некоммерческое лицо, созданное в целях разработки и установления стандартов и правил строительной деятельности, а также контроля за соблюдением требований указанных стандартов и правил. [7]
Членом таких организаций может стать лишь лицо, обладающее рядом требований, одно из которых заключается в наличии у руководителя юридического лица высшего образования соответствующего профиля и стаж работы не менее 5 лет. Другим требованием является наличие в штате не менее двух специалистов по основному месту работы, сведения о которых включены в национальный реестр специалистов, предусмотренный статьей 55 5–1 ГрК РФ. Такое требование связано с тем, что наличие специалистов соответствующего профиля обеспечивает правовую обоснованность (легитимность) выполнения соответствующих работ.
Помимо этого, члены саморегулируемых организации в сфере строительства должны вносить определенные денежные взносы в компенсационный фонд, тем самым страхуется гражданская ответственность за ненадлежащее выполнение работ.
Таким образом, подрядчиком является член саморегулируемой организации, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющее профессиональную систематическую деятельность в сфере строительства и включающее в своем штате не менее трех специалистов соответствующего профиля.
На практике при осуществлении капитального строительства, реконструкции объектов недвижимости выполнить порученное задание заказчика самостоятельно силами своей организации бывает невозможно, потому подрядчик вправе с помощью заключения прямых договоров привлекать к выполнению отдельных комплексов работ специализированные организации, которые именуются субподрядчиками, вследствие чего в таких отношениях подрядчик выступает в роли генерального подрядчика.
При этом может существовать и другая схема, при которой заказчик заключает договора строительного подряда на отдельные виды работ с другими подрядчиками. В этом случае генеральный подрядчик не несет перед заказчиком ответственности за ненадлежащее исполнение работы, как это происходит при работе с субподрядчиками.
Другим существенным условием договора строительного подряда и его структурным элементом является срок, данное условие регулируется общими положениями о подряде. Сроки выполнения работ по договору строительного подряда и варианты их расчета при отсутствии конкретной даты обязательно должны быть предусмотрены в соглашении во избежание признания договора незаключенным.
Законодатель в п. 1 ст. 708 ГК РФ устанавливает, что в договоре должны быть указаны начальный срок, с которого подрядчик приступает к выполнению работы, и конечный срок выполнения работы подрядчиком. Не смотря на императивное положение законодательства об указании в договоре подряда начального и конечного сроков, допускается в случаях и в порядке, предусмотренных договором, изменять, продлять или сокращать их.
Согласно ст. 190 ГК РФ срок может определяться конкретной датой, истечением определенного периода или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Вызывает определенный интерес последний срок, так как указание на событие, которое неизбежно наступит должно иметь точную дату совершения, при ее отсутствии существенное условие договора может считаться не согласованным.
Однако в п.6 Информационного письма ВАС РФ указывается, что «если начальный момент периода выполнения подрядчиком работ определен указанием на действия заказчика или иных лиц, то предполагается, что такие действия будут совершены в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии — в разумный срок. В таком случае сроки выполнения работ считаются согласованными». [8]
Как показал проведенный анализ судебной практики, суды нередко проявляют определенную гибкость в решении споров относительно нарушений условия о сроке. В частности, судом может быть принято во внимание, «что частичная оплата выполненных работ, а также отсутствие каких-либо возражений по факту выполнения работ свидетельствуют о явном отсутствии между сторонами неопределенности в отношении вида работ и срока их выполнения». [9] Соответственно при отсутствии указания сроков, но подписании акта приема выполненных работ, договор строительного подряда может признаваться заключенным.
При заключении договора строительного подряда с выполнением работ небольшой и средней сложности, то начальный и конечный сроки обычно указываются в тексте самого соглашения. Однако при выполнении работ большей сложности предусматривать в тексте договора определенные периоды исполнения промежуточных этапов, уточнения их зависимости от выполнения обязательств заказчиком, изложения иных моментов, важных для исчисления сроков, представляется довольно сложным. В этих случаях возможно оформление подобных сроков сторонами в графике производства работ, который будет являться приложением к договору строительного подряда.
Другим структурным элементом договора строительного подряда является его цена, которая может выражаться как в виде конкретной денежной суммы, так и определяться с помощью различных формул, индексов или иным способом на усмотрение сторон договора. На практике обычно предполагаемые расходы систематизируют в виде сметы, которая является неотъемлемой частью договора строительного подряда с момента подтверждения ее заказчиком.
Условие о цене договора строительного подряда к существенным не относится. Об этом свидетельствует ст. 743 ГК РФ, в которой законодатель обязывает подрядчика осуществлять строительные и связанные с ними работы в соответствии со сметой, но при этом не закрепляется обязательное наличие условия о цене под страхом признания договора незаключенным. Другим подтверждением несущественности условия о цене может служить и п. 6 Обзора практики, где цена договора или способ ее исчисления может определяться в акте приемки работ. [10] Однако на практике суды могут отнести условие о цене к существенным условиям договора строительного подряда. [11]
Какая бы неоднозначность о существенности условия цены договора не была, не вызывает сомнений важность как для подрядчика, так и для заказчика определение цены договора и составление сметы. Смета является хоть и не единственным, но по крайней мере решающим фактором в принятии решения о целесообразности возникновения договорных отношений с конкретными контрагентами.
Также на этом этапе сторонами решается немаловажный вопрос о фиксации согласно п.4 ст. 709 ГК РФ цены, подлежащей оплате за выполненную работу, в твердой или приблизительной (ориентировочной) видах. Под твердой ценой понимается цена, остающейся неизменной при любых обстоятельствах, даже когда при заключении договора нельзя было предусмотреть увеличение расходов или полный перечень предполагаемых работ.
По общему правилу твердая цена не подлежит изменению ни в сторону увеличения, ни в сторону уменьшения вне зависимости от фактического объема выполненных работ и понесенных подрядчиком расходов, даже при условии невозможности при заключении договора строительного подряда предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов. Исключение составляют существенное возрастание стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении подрядного договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены.
Под приблизительной ценой понимается цена, окончательный расчет которой будет произведен по факту исполнения договора строительного подряда. При указании приблизительной цены допускается ее пересмотр в процессе действия договора, например при возрастании расходов подрядчика, возникшей необходимости провести дополнительные работы.
При возникновении необходимости в проведении дополнительных работ, что повлечет за собой увеличение определенной сторонами приблизительно цены работы, в этом случае подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика и одновременно приостановить работы, производимые сверх согласованной сметы, до получения ответа от заказчика. При отказе на превышение указанной в договоре цены работы, заказчик вправе отказаться от договора, при этом выплатив подрядчику цену за выполненную часть работы.
При несоблюдении своевременного предупреждения заказчика о необходимости повышения указанной в договоре цены работы, подрядчик лишается права требовать компенсации произведенных им расходов сверх согласованной цены и обязан выполнить договор строительного подряда по цене, определенной сторонами в договоре.
Выбор закрепления твердой цены в договоре строительного подряда позволяет уменьшить риски для заказчика в случаях удорожания строительства, к тому же позволяет придерживаться четкого планирования расходов на строительные работы. В тоже время для подрядчика выбор твердой цены договора, где оплата происходит за результат работ в целом, а не за понесенные затраты, предпочтителен по причинам возможного уменьшения подобных затрат.
Преимущество ориентировочной цены для заказчика состоит в том, что оплате подлежат лишь фактически выполненные подрядчиком строительные работы. При этом выборе подрядчик будет застрахован от увеличения себестоимости строительства.
Таким образом, на стадии согласования условия о цене договора строительного подряда для сторон важно максимально снизить риски и избежать возможных негативных последствий в будущем. Естественно в ходе исполнения строительного подряда стороны могут заключить дополнительное соглашение об изменения цены и внесения дополнений в смету, однако для этого необходимо волеизъявления двух сторон, что не всегда бывает возможным достичь.
Выбор формы соответствующего договора, соответствующей его содержанию, является необходимым не только для заключения договора и возникновения обязательства, но и для существования этого договора, выполнения им функций по регулированию отношений сторон.
К договору строительного подряда применяются общие требования письменной формы сделки, указанные в ст. 161 ГК РФ, поскольку специальных требований к данному договору глава 37 ГК РФ не содержит. Сделка должна быть совершена письменно юридическими лицами между собой и с гражданами. Как и все гражданско-правовые договора с обязательной письменной формой, заключение договора строительного подряда предполагает составление сторонами единого документа или обмен документами, подписанными сторонами договора.
При этом стороны могут использовать образец договора строительного подряда или воспользоваться методическим пособием по разработке или составлению данного договора, рекомендованный Минстроем РФ [12].
Относительно соблюдения простой письменной формы договора строительного подряда с развитием электронного документооборота вызывают определенные сложности. Если исходить из положений статей 160 и 434 ГК РФ, то письменная форма считается соблюденной, если сторонами совершен обмен документами посредством связи, позволяющий установить, что документ исходит от конкретного лица. Для привязки конкретного лица к совершенным действиям при заключении договора строительного подряда служит использование электронной подписи.
Подводя итог, можно сделать определенные выводы, касающиеся особенности заключения договора строительного подряда. При его составлении следует обратить внимание на грамотную формулировку предмета как в самом договоре, так в технической документации, четкое указание сроков начала и окончания работ, а при наличии — и сроков промежуточных этапов работ, цены и порядка расчетов, составление сметы. Подобная тщательная работа с условиями договора строительного подряда, позволит избежать признания договора незаключенным, а также возможных судебных споров, что в свою очередь гарантирует точное исполнение принятых обязательств в полном объеме.
Литература:
- Российский статистический ежегодник.- М.: Росстат, 2019.- 708 с.
- Постановление Пятнадцатого арбитражного суда апелляционной инстанции от 04.10.2015 № А53–3348/2015 // URL: https://sudact.ru.
- Постановление Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 (ред. от 28.04.2020) «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» // СПС КонсультантПлюс.
- Информационное письмо Президиума ВАС Российской Федерации от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» // СПС КонсультантПлюс.
- Федеральный закон Российской Федерации от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // СПС КонсультантПлюс.
- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 24.04.2020) // СПС КонсультантПлюс.
- Федеральный закон Российской Федерации от 01.12.2007 № 315-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О саморегулируемых организациях» // СПС КонсультантПлюс.
- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» // СПС КонсультантПлюс.
- Решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.12. 2018 № А56–97641/2018 // URL: https://kad.arbitr.ru
- Информационное письмо Президиума ВАС Российской Федерации от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» // СПС КонсультантПлюс.
- Определение Верховного суда Российской Федерации от 23.12.2015 № 308-ЭС15–17278 // URL: http://vsrf.ru.
- Письмо Минстроя РФ «Руководство по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации» от 10.06.1992 № БФ -558/15 // СПС КонсультантПлюс.
