Анализ и сопоставление различных индексов доступности жилья в Новосибирской области и Новосибирске за 2019 год



В статье автор рассматривает индексы доступности жилья по Новосибирской области и Новосибирску за 2019 год. Выполнены расчеты индекса доступности жилья, в том числе модифицированный индекс и индекс доступности жилья с кредитом. Использованы данные как государственной статистики, так и рыночные данные, что позволяет сопоставлять результат опираясь на несколько источников. Сделаны выводы о причине расхождений результатов, а также факторы, влияющие на доступность жилья.

Ключевые слова: анализ индексов доступности жилья; индекс доступности жилья; Новосибирская область.

Основный индекс, с которого стоит начать анализ — это индекс доступности жилья (ИДЖ), который представляет собой отношение средней цены типовой квартиры общей площадью 54 кв. метра к среднему годовому доходу семьи из 3 человек.

Расчет ИДЖ осуществляется по формуле:

(1)

где:

– средняя цена 1 кв.м общей площади квартир среднего качества (типовых) на рынке жилья, руб.

— площадь квартиры среднего качества (типовой) для среднестатистической семьи (принимается равной 54 кв.м).

— среднедушевые денежные доходы населения (в месяц), руб.

— количество членов семьи (3 чел.).

ИДЖ показывает время (в годах), за которое среднестатистическая семья может накопить средства для приобретения типовой квартиры, откладывая все свои доходы.

Рассчитаем ИДЖ 1 — индекс доступности жилья на первичном рынке и ИДЖ 2 — индекс доступности жилья на вторичном рынке по формуле 1.

ИДЖ 1 = (56535,33 * 54) / (34415 * 3 * 12) = 2,46 лет

ИДЖ 2 = (54902,6* 54) / (34415 * 3 * 12) = 2,39 лет

Модифицированный индекс доступности жилья (МИДЖ):

(2)

где: — величина прожиточного минимума для трудоспособного населения (в месяц), руб.

— величина прожиточного минимума для детей (в месяц), руб.

Модифицированный индекс доступности жилья показывает время (в годах), за которое среднестатистическая семья может накопить средства для приобретения типовой квартиры, откладывая все свои доходы, превышающие минимальные средства, тратящиеся на питание и удовлетворение базовых потребностей (прожиточный минимум).

МИДЖ 1 = (56535,33 * 54) / ((34415 * 3 — (11713 * 2 + 11274)) * 12) = 3,71 лет

МИДЖ 2 = (54902,6* 54) / ((34415 * 3 — (11713 * 2 + 11274)) * 12) = 3,60 лет

Индекс доступности жилья с кредитом (ИДЖК)представляет собой соотношение доходов среднестатистической семьи с доходами, которые необходимо иметь для приобретения типовой квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях.

Расчет ИДЖК осуществляется по формуле:

(3)

Где:

— величина ежемесячного платежа по ипотечному кредиту, выдаваемому на стандартных условиях, руб.

— коэффициент, отражающий допустимую долю ипотечного платежа в доходах семьи.

Таблица 1

Индекс доступности жилья с кредитом (ИДЖК) по данным Росстата

№ п/п	Показатель	Значение показателя
		первичный рынок	вторичный рынок
1	Средняя цена типовой квартиры на рынке жилья, руб.	3052907,82	2964740,4
2	Среднемесячный доход среднестатистической семьи, руб.	103245	103245
3	Величина процента по ипотечному кредиту, %	9,95 %	9,95 %
4	Срок кредита, годы	10	15
5	Первоначальный взнос по ипотечному кредиту, %	15 %	10 %
6	Величина ежемесячного платежа по ипотечному кредиту, руб.	33939,52	28356,64
7	Коэффициент, отражающий допустимую долю ипотечного платежа в доходах семьи	0,35	0,35
8	ИДЖК, %	106,47 %	127,43 %

Расчеты ИДЖК на первичном и вторичном рынке по данным Росстат:

ИДЖК1 = 100 * 0,35 * (34415 * 3) / 33939,52 = 106,47 %

ИДЖК2 = 100 * 0,35 * (34415 * 3) / 28356,64= 127,43 %

Расчет индексов доступности жилья на основе рыночных данных. В качестве источника был выбран ресурс «РеалтиМаг». Ввиду того, что отсутствует возможность найти средневзвешенный показатель средней цены квадратного метра квартиры по количеству комнат, была выбрана статистика по двухкомнатным квартирам. Брать статистику по всем квартирам было некорректно, так как были бы взять в расчет данные по многокомнатным квартирам, многие из которых являются элитными. В таблице 2 представлены результаты расчетов по данным Росстата и рыночным данным

Таблица 2

Индексы доступности жилья по данным Росстата и рыночным данным

№ п/п	Индексы	По данным Росстата	По рыночным данным
1.1.	ИДЖ 1 — индекс доступности жилья на первичном рынке	2,46	3,00
1.2.	ИДЖ 2 -индекс доступности жилья на вторичном рынке	2,39	3,03
2.1.	МИДЖ 1 — модифицированный индекс доступности жилья на первичном рынке	3,71	4,53
2.2.	МИДЖ 2 — модифицированный индекс доступности жилья на вторичном рынке	3,60	4,56
3.1.	ИДЖК 1 — индекс доступности жилья с кредитом на первичном рынке	106,47	87,28
3.2.	ИДЖК 2 -индекс доступности жилья с кредитом на вторичном рынке	127,43	100,67

Автором отмечены следующие особенности:

1. В Новосибирске квартира менее доступна, чем в среднем по субъекту.
2. В Новосибирске квартира на вторичном рынке стоит дороже, чем на первичном, что приводит к меньшему различию доступности на первичном рынке, но к большему на вторичном.
3. В Новосибирске наблюдается меньшее различие между индексами доступности жилья на первичном и вторичном рынке, нежели чем по области.
4. Индексы доступности жилья с кредитом на первичном и вторичном рынке по Новосибирской области превышают 100 %, что показывает то, что в среднем у населения есть достаточные доходы, чтобы обеспечить себя жильем.

Различия между индексами наблюдаются по следующим причинам:

1. Разные объекты исследования. Индексы рассчитывались по Новосибирску и Новосибирской области, что приведет к различию показателей.
2. По Новосибирску были использована стоимость квадратного метра квартиры по рыночным данным города Новосибирск, в то время остальные показатели были взяты по Новосибирской области. Среднедушевые доходы населения для расчета по городу Новосибирск были использованы средние по региону, в то время как в самом Новосибирске они выше, т. к. в крупном городе они выше.
3. Но Новосибирску не удалось найти стоимость квадратного метра типовой квартиры, в отличии от Росстата, что также повышает стоимость квартиры, так как в расчетах по Новосибирску была использована завышенная стоимость квадратного метра квартиры.

Рассмотрим основные факторы, влияющие на доступность жилья в анализируемом субъекте РФ.

1. Государственное регулирование и наличие государственных программ в регионе. Создание программ, направленных на выдачу дотаций нуждающимся семьям, формирование рынка жилья эконом-класса, ограничения влияния крупных застройщиков и т. д.
2. Цена жилья (цена квадратного метра). При повышении цены, снижается уровень доступности жилья
3. Процентная ставка по ипотечному кредиту. Влияют и условия предоставления ипотеки, если упростится процесс получения ипотеки (требование, проверки и т. д.), следовательно повысится и доступность жилья.
4. Среднедушевой доход. Чем меньше данный показатель, тем менее доступным для населения становится жилье.
5. Конкуренция девелоперов жилой недвижимости на рынке. При увеличении числа застройщиков на рынке увеличивается конкуренция, что приводит к снижению стоимости квадратного метра, как следствие — увеличивается доступность жилья.
6. Предложение на рынке субъекта РФ земельных участков под жилищное строительство, обеспеченных инженерно- коммунальной инфраструктурой.
7. Средний уровень накоплений граждан, необходимый для оплаты первого взноса для получения ипотечных жилищных кредитов.
8. Увеличение предложения на рынке жилья эконом класса.

На данный момент меры государственного воздействия государства на рынок жилья недостаточно эффективны, так как не достигнуты целевые показатели. Достигнутый показатель по величине ИДЖ рассчитан с учетом площади квартиры 54 кв.м., при использовании площади 70,2 кв.м. ИДЖ будет более 3, что превышает 2,8.

Литература:

1. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс] URL: www.gks.ru (дата доступа 25.01.2021)
2. Информационный ресурс недвижимости RealtyMag [Электронный ресурс] URL: www.realtymag.ru (дата доступа 25.01.2021)