На сегодняшний день существует колоссальное множество проблем из области комплексной эксплуатации объектов жилищно-коммунального хозяйства. Данные проблемы имеют системный характер, а их решение становится все более актуальным для государства в современных реалиях. Каждая из проблем является следствием определенного фактора, заложенного на этапе проектирования и строительства жилых объектов задолго до настоящего времени. Основной целью данной работы является изучение основных проблем формирования и направлений развития капитального и текущего ремонта жилых объектов. Автором производится работа посредством теоретических методов исследования. С целью более полного раскрытия темы и получения достоверных данных автором используются публикации и материалы отечественных и зарубежных источников.
Ключевые слова: капитальный ремонт, жилищно-коммунальное хозяйство, эксплуатация, жилой объект, строительство, проектирование.
Жилищная сфера является ключевым и одним из важнейших секторов экономики, которая включает в себя колоссальный экономико-социальный потенциал страны.
Значимость данной сферы является достаточно многогранной. Так, к примеру, техническое состояние жилых объектов, а также уровень их фактической эксплуатационной надежности определяют нормальную жизнедеятельность любого города. В социальном плане сфера жилья удовлетворяет первичные потребности человека, предоставляя жизненно важные интересы всего населения. Исходя из этого видно, что жилищная сфера — это экономическая база для каждого человека, являющаяся его капиталом и параллельно значительной статьей расходов как населения, так и бюджетов всех уровней [1].
Потребности населения в жилье удовлетворяются жилищным фондом. Данный фонд является важнейшим благом, во многом определяющим развитие общества. В целом своем жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.
Для определения основных проблем формирования жилищного фонда, в частности, организации обновления жилья (текущего и капитального ремонта), необходимо обратиться к теоретическим аспектам процессов, связанных с производством жилищного фонда. Факт того, что жизненный цикл здания составляет десятки лет является достаточно известным. Наибольшую часть из этого времени приходится на период эксплуатации, то есть на его фактическое использование по назначению. Таки образом, колоссальную актуальность для жилых объектов приобретет его содержание и ремонт в период эксплуатации. Безопасное использование жилых объектов по назначению достигается вследствие соблюдения сроков системы ремонтов, выполняющихся по определенной схеме [2].
На сегодняшний день выделяются две основные стратегии организации ремонта жилищного фонда:
– планово-принудительная, в результате которой выполняется ремонт с целью предупреждения и недопущения появления отказов;
– стратегия наработки на аварийное состояние, в результате которой происходи ремонт элементов, вышедших из строя.
Функционирование системы содержания жилищного фонда требует стабильного финансирования. В течение последнего десятилетия финансовая обеспеченность жилищного фонда параллельно с затратами на ремонтные работы относительно нормативных показателей постоянно падали и на сегодняшний день составляют практически ¼ от нормативных. На сегодняшний день прослеживается динамика убыли затрат на текущий и капитальный ремонт, в результате чего значительно упали объемы выполнения важнейших, обеспечивающих безопасность проживания, видов работ по содержанию и ремонту жилья [3].
Как результат, в последние годы в условиях дефицита средств в жилищном хозяйстве подавляющего большинства субъектов РФ произошел фактический переход от планово-принудительной к стратегии на аварийное состояние. Практически везде на сегодняшний день ставятся на ремонт дома, имеющие повреждения конструкции и схем, а также имеющих угрожающий для жизни людей характер.
Текущий и капитальный ремонты являются важнейшими элементами процесса простого воспроизводства жилищного фонда. Они направлены на увеличение эксплуатационного этапа в структуре жизненного цикла и обеспечивают нормативные, запроектированные сроки эксплуатационного периода, сокращающие общественные затраты на строительство нового жилья и капитальный ремонт.
Капитальный ремонт многоквартирных домов заключается в замене или восстановлении отдельных частей или полностью изношенных конструкций и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, а также в устранении, в необходимых случаях, последствий морального износа конструкций и проведения работ по повышению уровня благоустройства. Схематически эта связь и одновременно специфика отражены на рис.1.
Рис. 1. Связь и специфика текущего и капитального ремонта жилья
Учитывая социально-экономическое положение основной части населения страны, а также ценовую ситуацию на жилищном строительном рынке в ближайшей перспективе приоритетное место в комплексе воспроизводственных мероприятий по продлению жизненного цикла жилых зданий должен занимать капитальный ремонт. Таким образом, решение жилищной проблемы должно идти как по пути нового строительства, так и параллельно, посредством повышения качества построенного, эксплуатируемого жилищного фонда через проведение капитального ремонта [4].
Проведение капитального ремонта одновременно с модернизацией объектов, позволяет не только сохранить и качественно улучшить имеющийся жилищный фонд, повысить уровень их энергоэффективности, иметь значительный экономический эффект от сокращения расходов на отопление, энерго- и водоснабжение жилых зданий.
Разбирая вопрос, касающийся направления развития капитального и текущего ремонта жилых объектов РФ, необходимо отметить, что для приведения жилищного фонда в соответствующее состояние 26 января 2016 года Правительством Российской Федерации было утверждено распоряжение «Стратегия развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года». В данном документе содержатся основные приоритеты, а также среднесрочные задачи и цели государства, направленные для развития жилищного фонда страны.
Данное распоряжение имеет множество слабых сторон и возможных рисков, в частности связанных с недофинансированием. В результате выполнения данной стратегии в ближайшем будущем создается риск того, что рынок в жилищной сфере станет монополизированным предприятиями, которые близки региональным и местным элитам и структурам власти. Как следствие, будут ограничены выполнения условий модернизации и ремонта объектов ЖКХ, что приведет к росту коррупции и отмыванию капитала из данной отрасли [5].
В связи с этим, на сегодняшний день разрабатываются меры, направленные на модернизацию комплексной эксплуатации объектов ЖКХ.
Во-первых, в Стратегиях отсутствуют чрезвычайно важные направления для развития экономики, выражающиеся в решении проблем завышенных тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Для решения данной проблемы предлагается включить в стратегию систему мер, посредством которых будет прекращен рост тарифов на услуги жилищно-коммунального сектора. Помимо этого, тарифы для населения необходимо будет компенсировать из средств государства с их параллельным снижением.
Во-вторых, необходимо внести колоссальные изменения в системе капитального ремонта. Как вариант решения данной задачи — это создание механизма со-финансирования, в результате которого обязательные работы стали бы проводиться за счет государства с целью того, чтобы не сдвигать сроки реализации программ по ремонту жилья, а собственники при этом будут продолжать вносить взносы, аккумулирующиеся для последующих работ.
В результате выполнения данной стратегии на момент начала 2021 года в стране реализована большая часть ключевых задач из области «Стратегии развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года». Так, к примеру, на сегодняшний день было развито предпринимательство с целью усиления конкурентной среды и привлечения частных инвестиций в сферу ЖКХ. Также на данный момент времени произведена модернизации системы отношений между собственниками помещений в многоквартирных домах, управляющими организациями и ресурсоснабжающими организациями, направленная на повышение эффективности развития жилищно-коммунального хозяйства в нашей стране.
В заключение необходимо отметить, что для более эффективной реализации ключевых мероприятий воспроизводства жилищного фонда с помощью капитального и текущего ремонта необходимо: большее внимание обратить на вопрос постановки капитального и текущего ремонта в тесной связи с существующий на сегодняшний день экономической средой; производить учет текущего состояния жилищного фонда и динамику потребностей в проведении ремонтных работ; производить учет требований относительно сроков проведения ремонтных работ; стимулировать процесс аккумулирования финансовых средств в сфере ремонтных работ и повышать привлекательность для инвесторов.
Литература:
- Чернышов Л. Н., Астафьев С. А., Вакулина В. П. Капитальный ремонт многоквартирных домов: проблемы формирования и направления развития // Известия БГУ. 2015.
- Перов В. А. Современное состояние и содержание процессов ремонта объектов жилищного фонда // ПСЭ. 2010.
- Avdeeva T. T. Transformation of property relations in the housing sector of the economy and priorities of modern housing policy / T. T. Avdeeva, D. V. Malovichko // Bulletin of Tomsk State University. 2014.
- Yarmanova E. N. The General directions of reforming housing and communal services sector: historical perspective / E. N. Aronova // Science of the 21st century: issues, hypotheses, and answers. 2013.
- Былинкин, В. А. Современные проблемы комплексной эксплуатации объектов ЖКХ / В. А. Былинкин, Д. С. Пугин. — Текст: непосредственный // Молодой ученый. 2017.
