Встатье рассматриваются злободневные проблемы, связанные с проведением государственной кадастровой оценки, в частности с определением кадастровой стоимости. Актуальность затронутой темы заключается во влиянии результатов кадастровой оценки на налогообложение, а значит и на экономику в целом.
Ключевые слова :государственная кадастровая оценка, кадастровая стоимость, рыночная стоимость, налогообложение, земельные участки.
Вопросы, связанные с оспариванием итогов государственной кадастровой оценки и влияние этого хода развития дела на налогообложение не раз становились предметами исследовательских работ законодательных высших судебных инстанций. Итоги кадастровой оценки земель затрагивают экономические потребности всех владельцев земельных участков и не только их. На базе кадастровой стоимости делают расчет арендных платежей за пользование земельными участками, находящимися в городской принадлежности.
Из этого следует, что кадастровая стоимость, определенная после итогов государственной кадастровой оценки земель — это главная экономическая характеристика земельного участка и она используется не только в земельном законодательстве, но также в гражданском и налоговом [3, с.96].
С практической позиции, сообщает А.Э Мирзоева, веское повышение кадастровой стоимости земельных участков по сравнению с рыночной может привести к многократному росту земельного налога. Что может спровоцировать невозможность нести бремя содержания участков, прекращению инвестиционных проектов и как следствие — к многомиллионным потерям правообладателей [2, с. 128]. А это означает, что вопросы, касающиеся порядка оспаривания кадастровой стоимости земельных участков, в ближайшей возможности едва ли потеряют статус актуальных. «Кадастровая стоимость — стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости» [3, с. 93]. Ю. В. Угрюмова под кадастровой стоимостью подразумевает рыночную стоимость, обусловленную методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности [3, с. 94]. Этим законодательство и федеральные стандарты оценки приравнивают основу кадастровой стоимости к рыночной стоимости, допуская при этом отклонения кадастровой стоимости от рыночной принимая во внимание с меньшей точностью ее определения в связи с использованием методологии массовой оценки.
Под массовой оценкой недвижимости подразумевается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на базе подходов к оценке [1, с. 110].
В отличие от массовой оценки, рыночная оценка проводится в индивидуальном порядке, в роли ее инициатора может обозначиться любое заинтересованное лицо.
Кадастровая оценка земельных участков — процесс сложный, на любом шаге которого может случиться нарушение, что приведет к неверному итогу оценки и его последующему оспариванию. Росреестр производит мониторинг судебной практики по делам об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков.
Кадастровая и рыночная оценка земельных участков обширно регулирует оборот земли, и нужна для налоговой базы и кредитования населения.
При государственной кадастровой оценке употребляется исключительно сравнительный подход. В настоящее время за неиспользование земель по назначению введены административные штрафы, определяемы в процентах от налоговой базы (кадастровой стоимости) [4, с. 514]. Кадастровая стоимость еще применяется как база для расчета налога на землю и арендных платежей.
Росреестр подразделяет все дела на категории в соответствии с основанием требований, которое, в свою очередь, зависит от этапа, на котором возникло нарушение: несоответствие отчета об оценке нормативным требованиям, несоблюдение порядка государственной кадастровой оценки, неисполнение порядка утверждения итогов государственной кадастровой оценки, несоблюдение порядка внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, установление кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной. Разумеется, плательщики земельного налога, арендаторы государственных и муниципальных земель заинтересованы в том, чтобы кадастровая стоимость представляла собой не чрезвычайно большой показатель. Впрочем, фактическая ситуация такова, что кадастровая стоимость может быть определена неверно и превосходить объективную рыночную стоимость земельного участка, причем даже в десятки раз, в итоге чего собственники земельных участков, землевладельцы и землепользователи вынуждены значительно переплачивать за землю.
В. В. Консетова отмечает, что расчет кадастровой и рыночной стоимостей производится на базе одной и той же рыночной информации. Различия между информационными базами оценки фактически объединяются к величине погрешности в определении стоимости этих или иных объектов, по которым в базе государственного кадастра недвижимости должна быть предусмотрена вся необходимая по законодательству информация, но не учтены особенности того или другого объекта. При всем при этом определение рыночной стоимости приносит более корректный результат, так как является персональной оценкой, учитывающей все факторы, воздействующие на стоимость, а определение кадастровой стоимости, определяемой методами массовой оценки, имеет огромную погрешность вследствие, например, неправильного или неполного отражения характеристик объекта в кадастре [1, с. 109]. Объективно итоги кадастровой оценки не всегда соответствуют рыночным данным. На то есть ряд причин:
Плохая отправная информация об объектах оценки. Информацию об объектах оценки исполнитель получает от заказчика, который, в свою очередь, запрашивает ее в территориальном отделе органа кадастрового учета того субъекта России, где проводится кадастровая оценка. Об объекте предоставляется следующая информация:
− адрес местонахождения земельного участка;
− категория и вид разрешенного использования земельного участка;
− площадь земельного участка.
Второй причиной является недостаток рыночной информации, неполная и некачественная обработка её. В рамках кадастровой оценки оценщик вынужден провести анализ всех сегментов рынка земельных участков в регионе оценки, если рассматривать идеальный вариант по абсолютно всем видам разрешенного использования земельных участков и по каждому муниципальному образованию. Впрочем, рынок регионов развит весьма неравномерно. Оттого не всегда удается провести данный анализ настолько хорошо и подробно, чтобы получить предельно совершенное представление о структуре и ценовом уровне рынка недвижимости региона, в том числе для дальнейшего анализа полученных итогов кадастровой стоимости.
Третьей причиной является методология массовой оценки значительно различается от индивидуальной рыночной. Для определения кадастровой стоимости широко употребляется метод, основанный на построении статистических моделей [4, с. 515].
Результаты выполнения кадастровой оценки земельных участков всех категорий затрагивают интересы всех пользователей и собственников. Население заинтересовано в объективности и достоверности итогов оценки и в справедливости налогового бремени для всех категорий граждан. Для решения данных проблем обязана быть отменно подготовлена и обработана начальная информация.
Литература:
- Консетова, В. В. Адекватность кадастровой оценки рыночным реалиям / В. В. Консетова // Российский оценщик. — 2015. — № 2. — С. 108–112.
- Поликарпов, А. М. Проблемы кадастровой системы в Российской Федерации / А. М. Поликарпов, А. Э. Мирзоева, А. С. Овчинникова // Образование, экономика, общество. — 2017. — № 3. — С. 125–129.
- Угрюмова, Ю. В. Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки земель и актов об их утверждении / Ю. В. Угрюмова // Право: история, теория, практика: материалы III Междунар. науч. конф. (г. Санкт-Петербург.). — Санкт-Петербург: Свое издательство, 2019. — С. 93–96.
- Ширшикова, Л. А. К вопросу о государственной кадастровой оценке земельных участков: недостатки и пути решения / Л. А. Ширшикова, Д. А. Ефанова. // Молодой ученый. — 2017. — № 21. — С. 512–516.
