Актуальность темы работы обусловлена неоднозначным правовым статусом в Российской Федерации инновационных объектов капитального строительства «апарт-отели» (защищенность прав собственников апартаментов, статус объекта недвижимости, особенности осуществления сделок, развитие социальной инфраструктуры вокруг данных объектов капитального строительства).
Ключевые слова: апарт-отель, кондо-отель, инновационные формы гостиничного бизнеса, общественно-деловые зоны, развитие инфраструктуры, защита прав собственников, объект капитального строительства, кондоминиум.
Параметры застройки для всех земельных участков на территории Ленинградской области со временем меняются, из-за чего необходима актуализация выводов о последствиях их реализации для того, чтобы избежать возможные проблемы при дальнейшем совершенствовании федерального градостроительного законодательства и региональных нормативов градостроительного проектирования Ленинградской области.
Процесс строительства зданий с апартаментами, предназначенными для проживания, не регулируется на территории Ленинградской области, а градостроительные регламенты общественно-деловых и рекреационных зон (предполагается возможность размещения в них гостиниц) никак не акцентируют внимание на апарт-отелях и не запрещают их строительство.
Изучение Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) в ст. 35 позволяет определить состав общественно-деловых зон и зон рекреационного значения [1]. Общественно-деловые зоны включают: зоны делового, общественного и коммерческого назначения; зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности и другие. Предназначение общественно-деловых зон заключается в размещении в них объектов общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности и иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. В перечень объектов капитального строительства в общественно-деловых зонах включаются: 1) жилые дома; 2) гостиницы; 3) подземные или многоэтажные гаражи. Зоны рекреационного назначения включают зоны в границах территорий: городские лесы, скверы, городские сады, озера, водохранилища, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.
Закрепленные в ГрК РФ положения никак не ограничивают возведение зданий с апартаментами в общественно-деловых и рекреационных зонах и не препятствуют ему. Использование этих положений позволяет застройщикам проектировать здания с апартаментами как туристические объекты, гостиницы (апарт-отели), в последующем фактически продавая такие помещения или их доли от общего объекта капитального строительства в право собственности гражданам (образуется кондоминиум).
Строительство и использование апартаментом осложнено отсутствием в действующем жилищном законодательстве прямого запрета на проживание граждан в нежилых помещениях, отсутствуют соответствующие санкции [2]. Поскольку для многоквартирных жилых домов действуют более строгие ограничения и градостроительная документация, законодательный пробел относительно апартаментов позволяет удешевить стоимость реализуемых проектов и ввести в заблуждение потенциальных покупателей (используется девелоперами — предпринимателями, занимающимися созданием новых объектов недвижимости или разрабатывающими стратегии развития строительных компаний). Проблема заключается не только в технических особенностях многоквартирных жилых домов, но и в обеспечении территории социальной инфраструктурой со стороны застройщика, однако на апартаменты данное требование не распространяется, что позволяет значительно сэкономить в процессе застройки территории, но в итоге приводит к коллапсу в вопросах инфраструктуры (ясли, детские сады, школы, поликлиники и другие).
Указанные выше обстоятельства позволяют сделать выводы о необходимости принятия норм, которые обязывали бы застройщиков при размещении на территории Ленинградской области различных апарт-отелей и многофункциональных зданий с апартаментами обеспечить такие объекты капитального строительства (предполагается социальная, инженерная и транспортная инфраструктура), обязать застройщиков соблюдать те же требования, что предъявляются для многоквартирных жилых домой.
Постановление Правительства Ленинградской области от 20.02.2017 № 24 устанавливает, что использование информации, указываемой в градостроительном плане земельного участка при его утверждении до 1 января 2017 года, составляет 3 года (с 01.01.2017) [3]. Использование данной нормы при проектировании зачастую позволяет сделать информацию в градостроительных планах земельного участка соответствующей документации по планировке территории, однако это противоречит градостроительному регламенту (поскольку осуществляется использование градостроительных планов земельных участков до вступления в силу правил землепользования и застройки).
Для решения указанной проблемы необходимо законодательно определить приоритет или его отсутствие в отношении проектов планировки территории для целей проектирования и последующего исполнения органами исполнительной власти и органами местного самоуправления полномочий по выдаче разрешений на строительство.
Помимо перечисленных проблем необходимо акцентировать внимание на следующем вопросе: каким образом должен осуществляться расчет коэффициента использования территории при размещении объектов капитального строительства, включающих встроенные, пристроенные или встроенно-пристроенные детские дошкольные учреждения (при размещении предусмотрена организация прогулочных и игровых площадок), поскольку расчет коэффициента использования территории следует производить при условии исключения из общей площади земельного участка таких площадок, а также озеленения и необходимых элементов инженерно-технического обеспечения и благоустройства данных объектов капитального строительства.
Литература:
- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ // Российская газета, № 290, 30.12.2004.
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Российская газета, № 1, 12.01.2005.
- Постановление Правительства Ленинградской области от 20.02.2017 № 24 «Об установлении срока использования информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до 01.07.2017» // Официальный интернет-портал Администрации Ленинградской области http://www.lenobl.ru, 27.02.2017 (дата обращения: 25.11.2020).
