Анализ современной концепции эксплуатации объектов недвижимости

В статье проведен анализ современных подходов к исследованию стадии эксплуатации объектов недвижимости с точки зрения энергопотребления и дано обоснование необходимости управления энергосбережением в существующих зданиях. Предложена оптимизация принимаемых решений по сохранности и воспроизводству объектов недвижимости с учетом энергосберегающих мероприятий.

Переход к рыночным отношениям в экономике и, как следствие этого, разгосударствление собственности с одной стороны привело к появлению многообразия собственников на объекты недвижимости, а с другой – сделало неэффективными нормативные методы организации ее эксплуатации (содержания и ремонта), которые были разработаны в нашей стране в советский период. В их основе лежала система планово-предупредительных ремонтов, посредством которой восстанавливались проектные параметры объектов недвижимости, снижающиеся в процессе эксплуатации с течением времени под воздействием внешних и внутренних факторов, воздействующих на конструктивные элементы и инженерные системы здания или сооружения.

Под воздействием этих факторов конструкции изнашиваются, стареют, разрушаются, вследствие чего эксплуатационные качества зданий и сооружений ухудшаются и с течением времени они перестают отвечать своему назначению.

В строительной науке для определения уровня воздействия этих факторов на элементы объекта недвижимости и установления их предельных (допустимых) значений в период эксплуатации зданий и сооружений, введены параметры эксплуатационных качеств (ПЭК), которые соответствующим образом нормируются и используются при проектировании различных по назначению объектов недвижимости.

В настоящее время, в городах Москва, Ростов-на-Дону, Липецке уже используются рыночные методы организации эксплуатации (содержания и ремонта) объектов недвижимости, которые базируются на системе мониторинга, дающего возможность своевременно выявить дефекты, возникающие в их элементах под воздействием факторов внешней и внутренней среды. Его роль в организации управления объектами недвижимости обусловлена возможностью сравнения их функционального состояния с принятыми стандартами и критериями [3].

К современному зданию (сооружению) и его техническому оснащению предъявляются высокие требования. На передний план выдвигаются: использование новых сетевых технологий, применение средств коммуникации и интернет – информации, потребность в комфорте и обеспечение безопасности. Однако, и вопросы экологической безопасности, оптимизации использования ресурсов не остаются без внимания специалистов, также актуальной является проблема внедрения энергосберегающих технологий, алгоритмов управления, которые в первую очередь обеспечиваются системами автоматизации зданий. В научно-исследовательских лабораториях и университетах инновационные разработки ждут своего выхода на рынок с целью снижения эксплуатационных расходов и создания высокого уровня комфорта за счет применения современных мультимедийных средств, контроля безопасности, оптимизации количества потребляемой энергии посредством телеметрии и многое другое.

Широко известно, что каждое здание имеет свой жизненный цикл (рис. 1), который включает следующие стадии:

- возникновение (строительство);

- функционирование (эксплуатация), которое связано с уменьшением отдачи полезных свойств по причине накопления износа;

- прекращение существования (утилизация).

Рис. 1. Жизненный цикл здания

Все входящие в состав здания элементы и подсистемы, в свою очередь, также имеют свои сроки службы, то есть свои жизненные циклы, которые в определенной мере взаимосвязаны между собой. Существование совокупности жизненных циклов в одном объекте обусловливает появление синергетического эффекта, который может приводить как к уменьшению длительности жизненного цикла объекта в целом, так и при соответствующих условиях технической эксплуатации, поддержании технико-экономических характеристик объекта - к увеличению продолжительности жизненного цикла объекта в целом.

Жизненный цикл обычно составляет не один десяток лет, причем в отличие от традиционной продукции (технических средств, обработанных материалов, услуг, программного обеспечения) довольно большую часть этого времени занимает период эксплуатации. Особую актуальность имеет проблема поддержания объекта на постпроизводственной стадии - на стадии эксплуатации.

Особенности эксплуатационных процессов строительных объектов состоят в том, что воздействие на здания и сооружения происходит на наиболее длительном промежутке времени и оказывает решающее влияние на качественные характеристики, которые в значительной степени определяются инженерно-техническими и конструктивными решениями, принятыми на стадиях проектирования и строительства.

Продолжительность эксплуатационного периода жилого здания зависит от множества факторов и условий, в числе которых можно отметить:

1. конструктивно-технические характеристики самого объекта;
2. обеспеченность материальными, трудовыми, финансовыми ресурсами для поддержания объекта на этапе эксплуатации;
3. качество и своевременность проведения работ по техническому обслуживанию и текущему и ремонту объекта;
4. своевременность и качество проведения капитального ремонта объекта.

Особенности эксплуатационных процессов строительных объектов состоят в том, что воздействие на здания и сооружения происходит на наиболее длительном промежутке времени и оказывает решающее влияние на качественные характеристики, которые в значительной степени определяются инженерно-техническими и конструктивными решениями, принятыми на стадиях проектирования и строительства.

Считается, что здание в стадии возникновения соответствует требованиям энергетической эффективности, предъявляемым к нему, а на стадии прекращения существования уже такие требования не предъявляются. Стадия функционирования, находясь между процессами строительства и утилизации, неразрывно связана с потерей первоначальных эксплуатационных характеристик здания. Сюда входят такие общие этапы как функционирование и развитие.

Первый этап - функционирование объекта недвижимости включает обслуживание и ремонт объектов. Функционирование объектов недвижимости представлено следующими направлениями: эксплуатация оборудования помещений; материальный учет; противопожарная охрана и техника безопасности; управление коммуникациями, утилизацией и переработкой отходов, перемещениями и переездами, изменениями и перестройкой; устранение аварийных ситуаций; обеспечение эксплуатации и ремонта; установка мебели и охрана объекта.

В процессе функционирования объекта недвижимости часто приходится выполнять работы по изменению всего объекта или его частей. Существует ряд правил, которые позволяют осуществлять эффективное управление изменениями в пользу организации: пространство, материалы, принципы проектирования, планирование, инженерное обеспечение.

Аварийные ситуации могут возникнуть в любое время, так как никто не застрахован от пожара, затопления, наводнения, землетрясения и так далее. Единой формы плана мероприятий по ликвидации аварий не существует, в каждом конкретном случае назначается ответственный за тот или иной объект и разрабатывается инструкция, по которой он должен действовать.

Второй этап данной стадии жизненного цикла объекта недвижимости - обслуживание и ремонт. Как показывает практика, подавляющее большинство собственников объектов недвижимости не выделяют достаточных средств на содержание и ремонт зданий и сооружений. Но затраты на ликвидацию последствий почти всегда превышают стоимость работ по обслуживанию и ремонту.

Обслуживание – работы, выполняемые для обеспечения нормативного срока эксплуатации объектов недвижимости; они не ведут к увеличению его стоимости, но предотвращают обветшание и выход из строя отдельных элементов.

Ремонт – работы по устранению повреждений или изношенности объекта недвижимости с целью его восстановления до нормального эксплуатационного состояния.

Для обеспечения бесперебойной эксплуатации основных фондов строительного комплекса необходимо их непрерывное возобновление, то есть воспроизводство. Воспроизводство является одной из важнейших задач жилищной политики, имеющей долгосрочные социальные и экономические последствия. Оно входит составной частью в общественное воспроизводство. Процесс воспроизводства может быть реализован посредством нового строительства, проведения капитального ремонта, модернизации и реконструкции существующих объектов.

Использование различных форм воспроизводства, взаимно дополняющих друг друга в едином воспроизводственном процессе, призвано не только обеспечить сохранность объектов недвижимости, но и повысить их качество, а также расширить жилищный фонд современного города.

Сегодня, в связи с кризисными явлениями в мире, все большее внимание уделяется экономии энергии в зданиях и сооружениях.

Энергосбережение в системе строительного комплекса не рассматривается в контексте обособленного процесса, а имеет целью структурное преобразование системы технической эксплуатации. Система технической эксплуатации, таким образом, вбирает элемент «энергосбережение» как один из системообразующих факторов. Энергосбережение становится генеральным вектором развития объектов недвижимости, смещая ориентиры в строительном комплексе от долговечности и надежности в сторону экономии энергии и материальных ресурсов.

Общая площадь эксплуатируемых зданий в России составляет около 5 млрд. кв. м, в том числе более 2,8 млрд кв. м это жилые дома, и на их отопление расходуется 400 млн. тонн условного топлива, или 25% годовых энергоресурсов страны. Если общее потребление тепловой энергии сократить только на одну треть от той разницы, которая существует между потреблением тепла в России и странах Западной Европы, как, например, Дании, можно сэкономить 72 миллиарда кубометров природного газа в год. Если учесть все это, то становится ясно, какое первостепенное значение для экономики страны имеет повышение эксплуатационных характеристик зданий и сокращение потребления энергии в домах.

Именно здесь заложены перспективы реального снижения энергопотребления при обеспечении необходимого уровня комфортности проживания [4].

Анализ современного состояния концептуальных основ эксплуатации объектов недвижимости, а также тенденций в строительном комплексе в целом, доказывает необходимость и неминуемость трансформации критериев и показателей эффективности принимаемых решений. Оптимизировать принимаемые решения по сохранности и воспроизводству объектов недвижимости с учетом энергосберегающих мероприятий возможно при постановке задач многофакторной зависимости. Организационно-технологическое обеспечение реализации задач эффективной эксплуатации должно строиться на совершенствовании методик планирования и производства ремонтных работ, что повысит энергетическую эффективность функционирования объектов недвижимости.

Литература:

1. Основы организации и управления жилищно-коммунальным комплексом, под общей ред. П.Г. Грабового, изд. «АСВ», 2004.

2. Сборщиков С.Б., Дмитриев А.Н., Монастырев П.В. Энергосбережение в реконструируемых зданиях. Научное издание – М.: Издательство АСВ, 2008.

3. Чернышов Л.Н., Бородина Е.А. Методические основы организации эксплуатации объектов недвижимости на основе мониторинга. // Недвижимость: экономика, управление. 2010, №3-4.

4. Энергосбережение в жилищном фонде: проблемы, практика и перспективы. М.: dena, Фонд «Институт экономики города», 2004.