В статье автор пытается проанализировать актуальные проблемы деятельности адвоката, связанной с защитой прав участников строительства.
Ключевые слова: долевое строительство, публично-правовая компания.
Нововведением в законодательство о защите прав дольщиков является создание Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее — Фонд), который формируется за счёт процентных отчислений от застройщиков, федерального и регионального финансирования. Для целей осуществления Фондом своих функций законодателем приняты ряд изменений в законодательстве, а также принят Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства» [1], в соответствии с которым права участников долевого строительства восстанавливаются путем финансирования объекта незавершенного строительства (достройки дома), либо путем выплаты возмещения гражданам.
Можно с уверенностью говорить, что в рамках данной масштабной программы по защите прав участников долевого строительства большинство проблем было решено, однако в нескольких регионах права участников строительства не могут быть восстановлены Фондом, а его полномочия не распространяются на некоторые категории граждан, что стать еще одним направлением в деятельности адвокатов.
Данная проблема складывается в Саратовской области, где в рамках процедуры банкротства большое количество кредиторов-участников строительства принимали решение о погашении их требований путем передачи объекта незавершенного строительства и созданием в связи с этим жилищно-строительного кооператива по правилам статьи 201.10 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» [2].
Согласно п. 1.2 ст. 13 ФЗ от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства…» Выплата возмещения гражданам — членам кооператива, требования которых были погашены в деле о банкротстве застройщика путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок кооперативу в соответствии с реестром требований участников строительства (реестром требований о передаче жилых помещений) и которые имеют в отношении соответствующего кооператива требования о передаче жилого помещения, машино-места и (или) нежилого помещения (далее — граждане — члены кооператива), осуществляется Фондом за счет имущества Фонда с учетом особенностей, предусмотренных статьей 13.3 настоящего Федерального закона.
В соответствии со ст. 13.3 ФЗ от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства…» кооператив, созданный в рамках процедуры банкротства застройщика, вправе обратиться в Фонд в целях финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства или для выплаты возмещения гражданам — членам кооператива. Согласно п. 9 вышеуказанной статьи прием новых членов в кооператив, уступка пая членами кооператива не допускаются со дня обращения кооператива в Фонд в соответствии с настоящей статьей.
Данное нормативное регулирование и императивность положений не позволяют в полной мере достичь цели публично-правовой компании. Большое количество граждан на момент обращения кооператива в Фонд имели правовую неопределенность в вопросе восстановления их прав и не могли вовремя принять юридически значимые решения для получения возмещения.
Судебная практика Арбитражного суда Саратовской области силами адвокатского сообщества складывается в пользу участников строительства ранее не включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, либо же включенных, но в реестр денежных требований, нахождение в котором не позволяет получить возмещение из Фонда.
Судьи в связи с изменением законодательства, учитывая интересы других кредиторов и позиции вышестоящих судов о приоритетной защите прав граждан-участников строительства, удовлетворяют заявленные требования о признании за дольщиками статуса члена жилищно-строительного кооператива, созданного в рамках банкротства застройщика с одновременным погашением части денежных требований, установленной в процедуре банкротства.
Однако обращаясь в публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан-участников строительства» граждане получает отказы в выплате возмещения в силу императивности положений, которые не допускают принятие новых членов в кооператив со дня обращения кооператива в Фонд.
Данное обстоятельство существенно затрудняет и делает невозможным восстановление прав граждан, в связи с чем, полагаю, ст. 13.3 ФЗ № 218-ФЗ подлежит изменению. В ней необходимо предусмотреть положение, в соответствии с которым п. 9 ст. 13.3 в части принятия новых членов в кооператив не будет распространяться на участников строительства, погасивших свои требования в рамках процедуры банкротства путем установления за ними статуса члена ЖСК.
Обобщая вышеизложенные доводы, можно прийти к выводу, что публично-правовая компания, реализуемая по всей России, успешно справилась с поставленными задачами, однако сложное нормативное регулирование в сфере долевого строительства нуждается в доработке, а также в дополнительном финансировании для решения проблем оставшейся части участников строительства.
Литература:
- Федеральный закон «О публично-правовых компаниях в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 3 июля 2016 г. N 236-ФЗ принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 22 июн. 2016 г.: одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 29 июн. 2016 г.: ввод. Федер. законом Рос. Федерации от 03 июл. 2016 г. № 236-ФЗ // Рос. газ. — 2016. — 06 июл. N 146; Собр. законодательства Рос. Федерации. — 2016. — № 27, ч. 1, ст. 4169.
- Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)" от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 27 сент. 2002 г.: одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 16 октяб. 2002 г.: ввод. Федер. законом Рос. Федерации от 26 октяб. 2002 г. № 127-ФЗ // Рос. газ. — 2002. — 02 нояб. N 209–210; Собр. законодательства Рос. Федерации. — 2002. — № 43, — ст. 4190.
