Актуальность темы обусловлена тем, что в современных условиях развития рыночных отношений стала необходимой очень важная потребность общества в том, чтобы имущественные интересы граждан, связанные с осуществлением различных видов экономической деятельности, надежно и стабильно защищались, что, в конечном счете, должно положительно сказаться на повышении уровня жизни.
В этой связи большое значение имеет изучение договорных форм хозяйственной деятельности, среди которых особую роль играет аренда. Отношения в этом случае оформляются договором. На практике часто возникают ситуации, когда арендуется не сама вещь, а ее часть. Это может стать причиной спора в суде, в том числе и по вопросу заключения такого договора.
Ключевые слова: аренда, договор аренды, часть вещи.
Согласно нормам гражданского законодательства, содержащиеся в ст. 607 ГК РФ: «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи…» [1].
В течение многих лет эта норма трактуется юристами достаточно линейно — объектом аренды может быть только вещь в целом; договор о том, что не вся вещь будет передана в пользование, а только ее часть, не может быть квалифицирован как договор аренды, поскольку не подпадает под квалифицирующие признаки этого договора; этот договор не назван в Гражданском кодексе РФ договором, к которому применяются общие положения закона об обязательствах. Такова была практика ВАС РФ в начале 2000-х годов (пункт 1 Информационного письма № 66).
Современное законодательство предусматривает возможность заключения договора аренды не только в отношении всего объекта, но и его части.
Необходимо обратить внимание, что, указывая на возможность частичной передачи вещей в аренду, ВАС РФ указал, в том числе и на ст. 606 ГК РФ, согласно которой вещь может быть передана в пользование только без перехода права собственности (п. 2 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Таким образом, создается впечатление, что арендатор части вещи будет иметь право только на пользование вещью, но не будет владеть ею. По этой причине арендатор части вещи не может пользоваться реальными юридическими средствами защиты (ст. 305 ГК РФ), предоставляемыми законному собственнику.
С 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества». Статья 44 этого закона регулирует кадастровую регистрацию частей недвижимого имущества в различных ситуациях, в том числе при государственной регистрации договора аренды части земельного участка (пункт 3), части здания или сооружения (пункт 5). В частности, речь идет об аренде таких частей здания или сооружения, как «блок-секция, вход, помещения, в том числе в виде этажа, несколько этажей, совокупность помещений (смежные помещения в помещении), имеющих общее строение здания или сооружения и расположенных в пределах этажа (этажей).
Правовая квалификация договора о предоставлении части объекта в пользование варьируется в теории и судебной практике — он признается необозначенным договором, договором на оказание услуг, договором аренды. В одной из научных статей дан обзор примеров из судебной практики с такой квалификацией, автор предлагает применить к такому договору аналогию с правовой главой 34 Гражданского кодекса, т. е. считает договор неназванным. Существует мнение, что при аренде части вещи правильнее говорить об аренде всей вещи, хотя и с определенным (ограниченным) в договоре порядком владения и (или) использования вещи арендатором.
В научном сообществе нет единого мнения по вопросу о признании части вещи объектом гражданских прав. Например, В. В. Кулаков считает, что часть вещи (часть нежилого помещения) может быть объектом прав только после фактического или юридического разделения, когда она, по сути, приобретает характеристики объекта [7]. В другой работе отмечается, что больше всего таких отношений (аренда крыши здания или сооружения) соответствует арендному строению, но предлагается «придать таким частям статус» вещи [5].
Представляется, что при рассмотрении возможности аренды любой части вещи необходимо исходить из экономической сущности аренды. В России арендные отношения рассматриваются в 34 главе Гражданского кодекса РФ, в ней определяются понятия объекта, субъекта арендных отношений, а также общие положения договора аренды. Так, субъектами арендных отношений являются арендодатель, т. е. собственник имущества или его законный представитель, и арендатор. А объектом аренды может стать практически любой материальный предмет.
Ряд современных исследователей указывают на некоторое сходство между арендными отношениями, отношениями кредитования и отношениями купли-продажи. Однако, несмотря на кажущуюся близость этих понятий, между ними существует качественное различие. Для того, чтобы лучше понять это различие, следует обратиться к, так называемому, «перечню Оноре», еще иногда его называют «полный пучок прав». Автором этой теории является английский юрист А. Оноре, который в 1961 г. предложил полный набор прав, состоящий из 11 позиций, каждая из которых воспринимается как санкционированная обществом поведенческая модель поведения во взаимоотношениях между людьми. Другой известный ученный, американский экономист Пол Хейн в своей работе «Экономический образ мышления» тоже поднимает тему прав собственности, называя их «правилами игры», и приходит к выводу о том, что именно они выступают главным фактором в формировании процесса спроса и предложения в обществе [5].
Стоит отметить, что чаще всего, когда говорят на тему прав собственности, не рассматривают всю плеяду, выделяя три основных:
- Владение
- Пользование
- Распоряжение.
Таким образом, существенное отличие между отношениями аренды и купли-продажи связано с понятиями права собственности и распоряжения. По договору купли-продажи покупатель приобретает право собственности на вещь, это означает, что в отношении своего имущества собственник имеет следующие правомочия: владения, пользования и распоряжения. Таким образом, собственник может совершать любые действия со своим имуществом, если они не нарушают права других членов общества, т. е. не противоречат закону. А в соответствии с договором аренды, арендатор получает право пользования и владения, но право распоряжения остается у арендодателя.
В результате договора аренды арендатор имеет право на все выгоды, полученные в ходе использования арендованного имущества. В то же время собственник объекта не может иметь никаких претензий к результатам хозяйственной деятельности с участием его имущества в течение срока действия договора.
Это утверждение вытекает из закона, всегда актуально и не противоречит действительности, даже если по договору аренды арендатор должен передать часть произведенного товара арендодателю в качестве арендной платы. В этом случае произведенные товары все равно являются собственностью арендатора, и они передаются арендодателю в качестве денежного эквивалента.
Таким образом, пользователь арендуемого имущества, хотя и не приобретает права собственности на объект аренды, но приобретает право владения, пользования и распоряжения результатами деятельности этого имущества, т. е. приобретает право собственности на него.
Когда арендатор заключает договор аренды, он приобретает право собственности на выгоды от нанимаемого имущества, поэтому эти выгоды становятся предметом купли (продажи), но они не могут существовать отдельно от объекта, который их производит.
Это и есть суть аренды: она представляет собой приобретение будущих выгод (например, продуктов) от использования имущества, т. е., как и в случае с договором купли-продажи, имущество приобретается для будущего использования.
Экономическая сущность договоров должна служить основанием для их квалификации и дифференциации от других видов договоров, что подтверждается современными цивилистами. Экономическая сущность аренды заключается в том, что он дает арендодателю возможность получать доход от предоставления своего имущества в пользование, а арендополучателю — без приобретения имущества вещи, извлекать из него полезные свойства. Отличительным элементом аренды является то, что арендополучателю предоставляется возможность пользоваться вещью. Иногда ему для этого предоставляется владение вещью, но это не является обязательным. Содержание пользования зависит от типа вещи и экономических потребностей.
Практика показывает все большее разнообразие целей и видов использования. Некоторые виды использования могут иметь юридическое значение. Следует отметить, что в зарубежном законодательстве, например, в Германии и Швейцарии аренда рассматривается как вид аренды имущества с получением дохода [7], в Италии — как вид аренды продуктивной вещи, способной воспроизводить натуральные плоды, приносящие экономическую выгоду [9, с. 166–167].
Как отмечал Г. Ф. Шершеневич — отечественное законодательство не различает только использование вещи и извлечение из нее выгоды [7, с. 391]. Современное российское законодательство также определяет понятия «аренда имущества» и «аренда» [8, с. 443]. Категория использования в аренде может иметь различное содержание, включая или не включая возможность извлечения плодов, продукции, дохода (норма ст. 606 ГК РФ не рассматривает эту возможность как обязательный элемент аренды). Представляется, что ограничение возможности использования только отдельной вещи не оправдано — для извлечения полезных свойств из вещи не обязательно использовать всю вещь целиком. Интерес арендатора может быть не связан с использованием других частей, поэтому мнение о том, что в этом случае арендатор берет в аренду всю вещь и использует только определенную часть, кажется спорным. Это также подразумевает, что спорным является тот факт, что, когда разные части вещи используются разными субъектами, на стороне арендатора находится множество лиц [4].
В современной юридической литературе под договором аренды понимаются договоры, направленные на передачу вещи [7, 16]. Об этом также говорится в п. 3 ст. 607 ГК РФ (передаваемое имущество), п. 3 ст. 611 ГК РФ (право на истребование имущества в соответствии со ст. 398 ГК РФ), ст. 322 ГК РФ (возврат арендованного имущества). Однако, как представляется, аренда характеризуется не передачей вещи в пользование, а предоставлением возможности пользования вещью в пределах, определенных договором. Если такой подход применить к аренде, то проблема сдачи в аренду части вещи исчезает — арендодатель имеет право разрешить арендатору пользоваться своей вещью в любом объеме и в любой части.
Договор аренды части нежилых помещений в здании или сооружении может быть заключен без возведения капитальных конструкций или с установкой временных ограничений и перегородок. На время действия договора аренды такая часть помещений может быть временно зарегистрирована в кадастровом реестре. Для этого в договоре между сторонами указываются границы и площадь части помещений, после чего они фиксируются в техническом плане кадастрового инженера. При заключении договора сроком на один год и более он должен быть зарегистрирован в Росреестре.
На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы:
Экономическая сущность договоров аренды должна служить основанием для их квалификации и дифференциации от других видов договоров, что подтверждается современными цивилистами. Экономическая сущность аренды заключается в том, что он дает арендодателю возможность получать доход от предоставления в пользование своего имущества, а арендополучателю — без приобретения имущества вещи, извлекать из него полезные свойства. Квалификационным элементом аренды является то, что арендатору предоставляется возможность пользоваться вещью. Иногда для этого ему предоставляется владение вещью, но это не является обязательным. Содержание использования зависит от типа вещи и экономических потребностей.
В современном гражданском законодательстве России содержатся нормы, которые позволяют взять в аренду часть вещи, в том числе и недвижимости. Этот тезис был окончательно закреплен в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 73. Экономическая сущность аренды не запрещает передачу части вещи в пользование, исходя из критерия полезности такой части по отдельности. Обязательный характер гражданско-правового договора аренды также не создает оснований для невозможности передачи части вещи в аренду. Кроме того, современная судебная практика признает договор о возмездном использовании части чужого имущества в качестве договора аренды.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (с изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 32, ст. 3301.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ (с изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, № 5, ст. 410
- Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. — М.: Статут, 2020. — 322 с.
- Гражданское право: учебник. В 4 т. / Витрянский В. В. [и др.] / отв. ред. Е. А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Волтерс Клувер, 2015. — 308 с.
- Гражданское право: учебник. В 3 т. / под ред. А. П. Сергеева. — М., 2019. Т. 2. — 290 с.
- Кратенко М. Договор «аренды» нетипичных объектов // Хозяйство и право. 2017. № 6. С.12- 17
- Кулаков В. В. О некоторых актуальных вопросах правового регулирования арендных отношений // Вестник Тверского государственного университета. Серия: Право. 2018.- № 11. — С.19–23,
- Фомин Е. М. Правовая квалификация арендных отношений: опыт сравнительного правового исследования гражданского права России и Италии // Евразийская адвокатура. 2016. № 4. С.21–25.
- Черепанова О. С. Предмет договора аренды: спорные вопросы теории и практики // Алтайский юридический вестник. 2015. № 3. С.22–27.
- Эрделевский А. Об изменениях в судебном подходе к договору аренды // Хозяйство и право. 2018. № 10.- С.8–12.
- Жевняк, О. В. Договор аренды части вещи: теория и арбитражная практика / О. В. Жевняк. — Текст : электронный // cyberleninka : [сайт]. — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/dogovor-arendy-chasti-veschi-teoriya-i-arbitrazhnaya-praktika???history=9&pfid=1&sample=0&ref=0 (дата обращения: 04.03.2021).
