Встатье рассматривается ситуации заключения договоров аренды земельных участков под застройку, основанных на нормах законодательной и судебной власти в российском гражданском праве, когда со стороны арендодателя выступает уполномоченный орган муниципальной власти.
Ключевые слова: земельный участок, земельный кодекс, объект незавершенного строительства, договор аренды, арендатор, арендодатель.
В России, занимающей первое место в мире по площади земельных ресурсов, всегда будет актуальным вопрос о земельном обороте, включая порядок установления, изменения и прекращения земельных прав и обязанностей.
Земельная политика каждого государства в конкретный период его развития во многом складывается под влиянием общей социально- экономической политики и выражается в правилах распределения и использования земельного фонда, ограничениях и стимулах в этой области.
Данное обстоятельство является одним из движущих факторов изменения законодательства в данной области. Масштабные изменения земельного законодательства, регулирующего порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не стали исключением.
Рассмотрим ситуацию, когда арендодатель, в лице уполномоченного органа муниципальной власти вправе отказать в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства без проведения торгов, в связи с существенной просрочкой исполнения обязательства со стороны арендатора.
Истец обратилась в суд с иском по делу № 2–1402/2018 от 12 сентября 2018 г. к администрации района о признании незаконным решения администрации об отказе в продлении договора аренды, возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка [6].
В обоснование иска указано, что на основании договора аренды земельного участка от 11.02.2011 года, заключенного между администрацией и истцом, последняя являлась арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 6312 кв.м. Срок аренды земельного участка установлен договором с 11.01.2011 года до 11.01.2016 года. В 03.12.2014 г. истцом получено разрешение на строительство жилого дома сроком действия до 03.12.2024 года. За период аренды на земельном участке начато возведение жилого дома, в настоящее время строительство жилого дома еще не завершено, истец продолжает пользоваться земельным участком.
По окончании срока действия договора аренды земельного участка, Истец обратилась к арендодателю с заявлением о продлении срока действия договора аренды, просила выдать ей квитанцию на оплату арендной платы, но в удовлетворении заявления было отказано со ссылкой на ее обращение по истечении срока действия договора аренды.
Истец с решением не согласен, поскольку на указанном земельном участке имеется объект незавершенного строительства — жилой дом, она своевременно оплачивала арендную плату за землю, продолжает пользоваться земельным участком, по истечении срока договора аренды возражения арендодателя по поводу пользования ею земельным участком не поступили, в связи с чем, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях, она имеет преимущественное право на продление или заключение договора аренды на новый срок.
С учетом вышеизложенных обстоятельств истец просила признать отказ в продлении аренды незаконным, обязать администрацию района продлить договор аренды земельного участка.
В июле 2018 года истец обратился в администрацию района с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка, по итогу в продлении срока действия договора аренды земельного участка отказано на основании п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ со ссылкой на обращение с заявлением о продлении срока действия договора аренды по истечении срока его действия.
При этом ответчиком не учтены положения ст. 610, п.2 ст. 621 ГК РФ, согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Суду не представлено доказательств того, что арендодатель уведомлял арендатора о принятии решения не передавать земельный участок в аренду по окончании срока действия договора, что собственник — администрация муниципального района предъявил арендатору требование о возвращении земельного участка.
Напротив, в судебном заседании установлено, что истец продолжает пользоваться арендованным земельным участком после истечения срока договора аренды, на котором возведен объект незавершенного строительства — жилой дом (подтверждается представленными фотографиями), она оплачивала арендные платежи в полном объеме и в установленные сроки, что подтверждается платежными документами. Поэтому суд приходит к выводу, что в настоящее время договор аренды земельного участка от 11.02.2011 года, заключенный между Администрацией района и истцом, является возобновленным на тех же условиях, т. е. действующим.
Суд приходит к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ [7] по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется передать арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно положениям п.1 ст. 607 ГК РФ [7] в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.
Из положений п.1 ст. 610 ГК РФ [7] следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Из положений п.2 ст. 610 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 ст. 621 ГК РФ [7] и в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» для реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в срок, указанный в договоре, либо, если такой срок в договоре не предусмотрен, в разумный срок до окончания действия договора аренды.
Из рассмотренного выше примера следует, что граждане в силу юридической безграмотности, рассматривают положения Земельного кодекса РФ однобоко, без учета того, что нормы земельного законодательства тесно связаны с другими отраслями, в частности в рассматриваемом примере с положениями Градостроительного кодекса РФ.
ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19–19368) [8].
Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.
Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).
Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Учитывая, что граждане в земельных правоотношениях выступают не только в качестве заявителей, но и при исполнении своих должностных обязанностей выступают в качестве представителей органов государственной власти и органов местного самоуправления, уполномоченных на предоставление земельных участков, то обозначенная в данном абзаце проблема предстает с несколько другой стороны. Так на практике существуют ситуации, когда уполномоченные органы не учитывают имеющиеся у заинтересованного лица льготы на приобретение земельного участка, требуют уменьшить площадь требуемого заявителю участка, отказывают заявителям на разных этапах согласования по иным основаниям. Такие действия представителей уполномоченных органов нарушают не только права заявителей, но и могут нарушать права неопределенного круга лиц. Ведь именно качество работы уполномоченных на то органов, своевременность и правильность (законность) принятых ими решений служат гарантом эффективного использования земельных ресурсов.
В заключении хотелось бы сказать о способах защиты и восстановления прав, нарушенных решением, действием либо бездействием органов власти, а также их должностными лицами.
На сегодняшний день одним из таких способов может быть обращение с заявлением об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий либо бездействия государственных органов, органов местного самоуправления, и их должностных лиц в арбитражный суд. Рассмотрение таких дел регулируется АПК РФ и КАС РФ.
В целях реализации всех законодательных инициатив, внесенных в Земельный кодекс РФ, вступивших в силу с 01.03.2015 г., органам государственной власти и органам местного самоуправления, уполномоченных на предоставление земельных участков, необходимо:
– соблюдать в безусловном порядке требования законодательства РФ при осуществлении полномочий по распоряжению земельными участками, для достижения этих целей необходимо повышать профессиональный уровень подготовки, а также необходимо рассмотреть вопрос о персональной ответственности должностного лица, в результате действий (или бездействий) которого произошло нарушение законных прав заявителя;
– своевременно разрабатывать и принимать нормативные акты в пределах своей компетенции, регулирующие земельные отношения;
– предпринимать все возможные меры по повышению юридической грамотности граждан при обращении в указанные органы путем своевременного информирования заинтересованных лиц (потенциальных заявителей) о требованиях к составу и порядку оформления документов, необходимых для оформления прав на земельный участок.
Ведь именно организационно-правовые механизмы способствуют реализации прав граждан и юридических лиц по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. И в зависимости от того насколько рационально используются земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, зависят темпы ускорения или замедления развития экономики.
Литература:
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021). Глава V.1. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ Раздел II Глава 15 Статья 239.1. Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка.
- Статья 198 АПК РФ. Право на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными. URL: https://sudact.ru/law/apk-rf/razdel-iii/glava-24/statia-198/
- Принципы гражданского права и их реализация/под ред. Т. П. Подшивалова, Г. С. Демидовой [Электронный ресурс]. URL:https://zakon.ru/publication/principy_grazhdanskogo_prava_i_ih_realizaciya_pod_red_tp_podshivalova_gs_demidovoj.
- Бялт В. С. Теория государства и права в схемах: Учебное пособие. — М.: Издательство Юрайт, 2019
- Решение № 2–1402/2018 2–1402/2018 ~ М-979/2018 М-979/2018 от 27 июня 2018 г. по делу № 2–1402/2018 URL: https://sudact.ru/regular/doc/3tXVOcGDaRl5/
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 28.04.2020) Раздел IV. Отдельные виды обязательств. Глава 34. Аренда. § 1. Общие положения об аренде.
- Арендные споры: новые разъяснения Верховного суда РФ URL: https://buh.ru/articles/documents/116878/
