В данной статье автором рассматриваются актуальные особенности государственной регистрации прав на земельную долю, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и их правовое регулирование.
Ключевые слова: земельный участок, земельная доля, сельскохозяйственное назначение, государственная регистрация, право.
In this article, the author discusses the current features of state registration of rights to land shares, land plots from agricultural lands and their legal regulation.
Keywords: land, land share, the agricultural purpose of the state registration, the right.
На сегодняшний день земли сельскохозяйственного назначения представляют собой огромную ценность. Отличительной чертой этой категории земель является необходимость их использования строго в соответствии с целевым назначением. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон) вступивший в силу с 01.01.2017, впервые установил совокупность отношений, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и определенных сделок с ним, а также отношения, регулирующие государственный кадастровый учет недвижимого имущества, включая ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и предоставление необходимой информации из него [1].
В частности, особенности государственного кадастрового учета отдельных видов недвижимого имущества и государственной регистрации определенных прав на некоторые объекты, в том числе земельные участки, регламентируются шестой главой Закона. В статье 47 Закона был закреплен порядок государственной регистрации права на земельную долю, который присутствовал в ранее действующим Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [2]. Это дало возможность юристам считать, что ст. 47 не разрешает противоречия между нахождением в обороте вещи (земельной доли), права на которую и сделки в отношении которой подлежат регистрации, и отсутствием технических и правовых возможностей ее индивидуализации [3, с. 25].
Особенности государственной регистрации прав на земельные доли и земельные участки определены принципами оборота земель сельскохозяйственного назначения, которые регламентированы соответствующим законом (далее — ФЗ об обороте земель) [5]. Таким образом, можно выделить следующие особенности государственной регистрации прав на земельную долю, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и государственного кадастрового учета земельных участков:
- Субъектамирегистрации прав на земельные участки и земельные являются:
1) участник долевой собственности;
2) его представитель по доверенности, удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или нотариально;
3) лицо, уполномоченное общим собранием участников долевой собственности на земельный участок, полномочия которого подтверждаются копией протокола этого общего собрания или выпиской из него, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления, и иными документами в соответствии с Законом.
- Необходимость предоставления дополнительных документов и материалов для осуществления регистрации. Без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности вправе распорядиться ею в ограниченных пределах, следуя принципу преимущественного права на покупку доли иными участниками долевой собственности, или использующими данный земельный участок сельскохозяйственными организациями либо гражданами-членами крестьянского (фермерского) хозяйства [5].
В связи с этим, в процессе регистрации вместе с общими документами, необходимо приложить доказательства, подтверждающие право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документы, удостоверяющие право на использование земельного участка, в составе которого находится приобретаемая земельная доля. Продавец самостоятельно выбирает покупателя из списка субъектов, имеющих такие доказательства, не информируя других претендентов. Не требуется предоставления покупателем доказательств, если регистрируется право собственности на уже имеющуюся у него земельную долю в земельном участке в ЕГРН.
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) разъяснила, что в качестве доказательств могут быть представлены любые материалы, подтверждающие такое использование (к примеру, сведения об уплате земельного налога или иных платежей за землю, сведения о расходах в связи с обработкой земельного участка и внесением удобрений, проведением посевных работ и др.). Органы Росреестра могут самостоятельно направлять запросы в органы местного самоуправления с целью подтверждения использования заявителем земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля.
Бывают случаи, когда при продаже органами местного самоуправления невостребованных земельных долей возникает соперничество нескольких покупателей. Например, в своем определении Верховный Суд РФ установил, что после публикации объявления о продаже земельных долей в администрацию поселения было подано два заявления от разных лиц — КФХ Смирнова А. В., и общества «Прожектор», использующих земельный участок. В качестве доказательства использования земельного участка общество «Прожектор» представило договоры аренды, сведения о заготовке кормов, сведения о сборе урожая сельскохозяйственных культур. Между тем администрация решила выставить земельные участки на торги, поскольку было подано несколько заявлений в отношении приобретения данного имущества.
Верховный Суд признал такое решение законным и соответствующим п. 4 ст. 1, ст. 12 ФЗ об обороте земель, п. 1, 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Из этого следует, что земельные доли продаются без применения торгов только тогда, когда на долю претендует только один покупатель [6].
- Необходимость предоставления документов, связанных с межеванием земельного участка при регистрации. При выделе в счет земельной доли земельного участка для его регистрации нужно предоставить документы, связанные с межеванием земельного участка, составом собственников согласно перечню, установленному в п. 6ст. 47 Закона.Конституционный Суд РФ установил, что варианты выдела земельногоучастка в счет земельных долей, регламентированные ст. 13 ФЗ Об обороте земель,не являются взаимообусловленными. Поэтому граждане имеют правона выдел своей земельной доли или своих земельных долей самостоятельно и без принятия мер, направленных на проведение общего собрания участниковдолевой собственности, т. е. решение общего собрания не должно признаватьсявкачестве основного или приоритетного способа осуществления данного выдела. [7].
- Следующей особенностью является то, что закон не требует согласие арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка при государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю или на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли.
- Регистрация прав в ЕГРН происходит автоматически. В отношении участника общей долевой собственности, выделившего земельный участок в счет земельной доли, государственная регистрация в ЕГРН прекращения права общей долевой собственности в исходном земельном участке происходит без его заявления.
Литература:
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ в ред. 02.08.2019 № 248-ФЗ // СЗ РФ. 2015. № 29 (ч.1). Ст. 4344.
- Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ в ред. 03.07.2016 № 361-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
- Майборода В. А. Нотариальное удостоверение сделки по продаже земельной доли // Сборник Нотариус. 2016. № 3.С. 24–27.
- Харитонов А.А, Колбнева Е. Ю. Совершенствование организационного механизма формирования объектов кадастрового учета на землях сельскохозяйственного назначения. ВГАУ. Воронеж. 220 с.
- Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ в ред. 06.06.2019 № 138-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
- Определение Верховного Суда РФ от 07.04.2017 № 307-ЭС17–2705 по делу № А13–7630/2016; от 24.06.2016 № 309-КГ16–8101 по делу № А60–27263/2015; от 21.03.2016 № 310-ЭС16–892 по делу № А14–525/2015 // СПС «КонсультантПлюс».
- Определение Конституционного Суда РФ от 09.06.2015 № 1294-О // СПС «КонсультансПлюс».
