В статье рассмотрены основные проблемы, возникающие на современном этапе развития и правоприменения законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Исходя из определения природы и значения государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделан вывод относительно оптимальных путей решения возникших проблем.
Ключевые слова : государственная регистрация, регистрация вещных прав, государственная регистрация прав, государственная регистрация прав на недвижимость, государственная регистрация перехода прав.
The article considers the main problems that arise at the present stage of development and enforcement of legislation on state registration of rights to real estate and transactions with it. Based on the definition of the nature and significance of state registration of rights to real estate, a conclusion is made regarding the optimal ways to solve the problems.
Keywords : state registration, registration of property rights, state registration of rights, state registration of rights to real estate, state registration of transfer of rights.
Основой современного правопорядка, закрепленного статьей 35 Конституции Российской Федерации, является принцип неприкосновенности права собственности. Как отмечает А. Я. Рыженков, это лишь условная конструкция, необходимая для экономических или иных прагматических целей (например, чтобы вызвать доверие инвесторов к юридической системе России). Она может описывать институт права собственности наряду с другими свойствами и принципами, но может при некоторых обстоятельствах приостанавливаться или ограничиваться, не меняя природы определяемого ею явления [3]. Однако наличие такой конструкции в законодательстве Российской Федерации создает предпосылки для создания механизмов защиты права собственности в Российской Федерации.
Одним из таких механизмов является государственная регистрация вещных прав. Роль государственной регистрации в гражданском праве состоит в том, что государство, с одной стороны, ведет учет и контроль за вещными правами, подлежащими государственной регистрации, а с другой — осуществляет охранительную функцию, направленную на борьбу и вытеснение вредных и опасных для общества вариантов поведения, охрану и защиту от нарушений прав личности и других субъектов права. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права [1].
Одной из сфер применения государственной регистрации является государственная регистрация прав на недвижимость. Государственная регистрация прав на недвижимость является правоустанавливающей процедурой, свидетельствующей о переходе права на недвижимость от одного лица к другому [5]. Вышеизложенное обуславливает значение государственной регистрации, как правоустанавливающего действия, элемента стабилизации гражданского оборота. Поэтому, учитывая вышеизложенное значение, необходимо рассмотреть проблемы, возникающие в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Как отмечает Л. В. Щербачева, одной из актуальных проблем государственной регистрации, с которыми сталкиваются регистрационные органы, является необходимость регистрации одновременного перехода прав на объект недвижимости, а также на земельный участок, на котором данный объект недвижимости расположен. По мнению исследователя, недопустима государственная регистрация прав (перехода прав) на здание в случаях, когда не производится регистрация прав на земельный участок под ним [6].
Действительно, в Российской Федерации, в частности в ст. 1 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, установлен принцип единства судьбы земельного участка и находящегося на этом земельном участке объекта недвижимости. Исходя из вышеизложенного, можно согласиться с тем, что в том случае, если земельный участок и объект недвижимости принадлежал продавцу на праве собственности, то должна быть осуществлена государственная регистрация перехода прав как на недвижимость, так и на находящийся под ней земельный участок. В то же время, возможна ситуация, когда права на недвижимость и права на земельный участок принадлежат разным людям. Безусловно, такая ситуация противоречит принципам, установленным ст. 1 ЗК РФ. В то же время, законодательство не содержит прямого запрета на осуществление в этом случае государственной регистрации перехода права недвижимости. Поэтому, по нашему мнению, в данном случае государственная регистрация перехода права недвижимости, при условии, что земельный участок под этой недвижимостью находится в собственности третьего лица, должна быть осуществлена.
Проблемным вопросом остается наполнение кадастра прав на недвижимость. Как справедливо отмечает О. Л. Столбова, одним из важнейших условий успешного функционирования земли в гражданском обороте является возможность получения субъектами земельных правоотношений соответствующей информации о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации [4].
Исходя из вышеизложенного, можно приветствовать проведенную в Российской Федерации реформу, объединившую земельный кадастр и кадастр прав на недвижимость в Единый государственный реестр недвижимости. Очевидно, что именно концепция единого реестра прав позволяет минимизировать неточности, неизбежные в случае наличия двух и более реестров. В то же время, очевидна необходимость принятия дальнейших мер по наполнению и верификации прав собственности на объекты гражданских прав (в особенности, земельные участки). Кроме того, в ряде случаев, не удается сопоставить объект недвижимости с находящимся на нем земельным участком (например, по причине того, что такой участок отсутствует в реестре), что делает невозможным выполнение требований ст. 1 ЗК РФ относительно соблюдения принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости.
Отдельной проблемой остается государственная регистрация права собственности на трансформируемые объекты (ларьки, павильоны и т. д.). Современное российское законодательство достаточно эффективно осуществляет государственную регистрацию изменения в субъектном составе вещевых прав, однако такие права могут изменяться и со стороны объекта. Так, в ряде случаев, изначально движимые объекты, в соответствии с желанием их собственника, признавались объектами недвижимости и приобретали государственную регистрацию.
Как отмечает В. В. Кулаковский, Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и определения того, что является недвижимым имуществом, относятся к числу наиболее дискуссионных в гражданско-правовой доктрине, несомненно, влияющей и на доктрину предпринимательского права. Можно выделить две основные позиции: 1) государственная регистрация объекта, как объекта недвижимости, приводит к его признанию недвижимостью 2) государственная регистрация не имеет правоустанавливающей силы, предполагается лишь фиксация сложившегося права, что порождает недействительность записи в реестре в случае признания объекта движимым [2].
По нашему мнению, вторая позиция является правильной. Как мы отмечали ранее, государственная регистрация является правоустанавливающей процедурой перехода права, но не является правовой фикцией, заменяющей объективно существующую недвижимость. Представим себе ситуацию, когда некое лицо сконструировало некий объект и, пользуясь некомпетентностью государственного регистратора, зарегистрировала имущественные права на этот объект, как на самолет. Означает ли это, что данный объект стал самолетом со всеми вытекающими из этого факта последствиями? Исходя из гражданско-правового принципа разумности, следует дать отрицательный ответ на данный вопрос и закрепить его в законодательстве Российской Федерации.
Как видим, несмотря на то обстоятельство, что государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество является известным многие годы и широко применяемым институтом, именно ширина применения данного института оставляет большое количество объективных проблем, решаемых путем принятия соответствующих изменений в действующее правовое регулирование и правоприменительную практику.
Литература:
- Демиева Айнур Габдульбаровна Роль государственной регистрации в частном праве // ВЭПС. 2011. № 3. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/rol-gosudarstvennoy-registratsii-v-chastnom-prave (дата обращения: 26.02.2021).
- Кулаковский Владислав Вячеславович Проблемы государственной регистрации права собственности на трансформированные недвижимые объекты // Имущественные отношения в РФ. 2018. № 1 (196). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-gosudarstvennoy-registratsii-prava-sobstvennosti-na-transformirovannye-nedvizhimye-obekty (дата обращения: 26.02.2021).
- Рыженков Анатолий Яковлевич Неприкосновенность собственности в философско-правовом видении // Учен. зап. Казан. ун-та. Сер. Гуманит. науки. 2018. № 2. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/neprikosnovennost-sobstvennosti-v-filosofsko-pravovom-videnii (дата обращения: 26.02.2021).
- Столбова Ольга Леонидовна, Сизова Анна Олеговна Проблемы государственной регистрации прав на землю и иную недвижимость в России // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2013. № 1. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-gosudarstvennoy-registratsii-prav-na-zemlyu-i-inuyu-nedvizhimost-v-rossii (дата обращения: 26.02.2021).
- Тужилова-Орданская Елена Марковна Государственная регистрация прав на недвижимость // Lex Russica. 2015. № 8. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/gosudarstvennaya-registratsiya-prav-na-nedvizhimost (дата обращения: 26.02.2021).
- Щербачева Любовь Владимировна, Рамазанова Карина Каримовна Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Вестник Московского университета МВД России. 2016. № 2. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/aktualnye-problemy-gosudarstvennoy-registratsii-prav-na-nedvizhimoe-imuschestvo (дата обращения: 26.02.2021).
