Институту аренды недвижимости на данный момент принадлежит ведущее место в сфере гражданского оборота, а договоры аренды зданий или сооружений являются, пожалуй, одними из самых распространенных в гражданско-правовой сфере, поскольку объектам недвижимости отведена важная роль, как в развитии предпринимательства, так и в развитии российской экономики в целом. Учитывая изложенное, анализ как теоретических, так и проблемных аспектов, возникающих при заключении и исполнении договора аренды зданий или сооружений, не теряет своей актуальности.
Ключевые слова : недвижимость, договор, аренда зданий и сооружений, арендная плата, владение и пользование, арендатор, арендодатель.
По договорам аренды зданий или сооружений арендаторам одновременно с передачей прав владения и пользования этими объектами недвижимости передаются и права на те части земельных участков, которые заняты данными объектами и необходимы для их использования. Если же в договорах не определяются передаваемые арендаторам права на соответствующие земельные участки, они переходят к ним на срок, на который заключаются договоры аренды зданий или сооружений. В подобных случаях договоры аренды выступают в качестве правоустанавливающих документов [11, с. 160].
В тех случаях, когда арендуются только части зданий либо сооружений (нежилые помещения), нормы, регламентирующие аренду зданий или сооружений, не действуют. В таких случаях сторонам договоров необходимо руководствоваться общими нормами о договорах аренды, а права арендаторов на земельные участки могут определяться лишь условиями договоров. Если же в аренду передаются здания либо сооружения целиком, то права арендаторов на земельные участки, а также их объем, определяются не только договорами, но и нормами закона (п. 2 ст. 652 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) [2]).
В случаях сдачи арендаторами в субаренду (поднаем) таких специфических объектов недвижимости, как сооружения, требуется согласие арендодателей. Без письменного подтверждения со стороны собственников имущества (арендодателей) договоры субаренды будут считаться недействительными, при этом субарендные соглашения могут заключаться на сроки, не превышающие сроки действия арендных договоренностей.
Арендаторы могут передавать комплекс своих прав и обязанностей по договорам другим лицам (перенаем), также они вправе предоставлять арендованные сооружения и их части в безвозмездное пользование, предоставлять права аренды в качестве залога либо вносить их в виде вкладов в уставные капиталы хозяйственных товариществ или обществ, либо в виде паевых взносов в производственные кооперативы.
Стоит отметить, что на практике нередко возникают споры относительно необходимости государственной регистрации двух и более арендных договоров, одновременно заключенных на одни и те же объекты недвижимого имущества на срок менее одного года [10, с. 55]. В этой связи появляется вопрос: возможно ли сложение сроков, указанных в договорах, с целью их государственной регистрации?
Вопрос о том, необходима ли государственная регистрация договоров аренды, заключенных одновременно в отношении одних и тех же объектов недвижимого имущества так, чтобы сроки действия одних договоров начинали течь после истечения сроков действия других, рассматривался в судебном порядке.
Если стороны заключили несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта недвижимости таким образом, чтобы срок действия одного договора начинал исчисляться после истечения срока действия другого, такие договоры признаются одной сделкой, требующей государственной регистрации, но только в том случае, если общие сроки аренды по таким договорам превышают один год [4].
При заключении договора аренды стороны должны понимать, что иногда в пользование может передаваться не часть нежилого помещения, а лишь отдельный конструктивный элемент сооружения, не являющийся самостоятельным объектом недвижимости. В таком качестве могут выступать несущие стены, крыши сооружений, чтобы разместить на них оборудование сетей связи или рекламные конструкции. Тем самым, мы имеем дело с заключением не договора аренды части нежилых помещений, а договора, связанного с передачей в пользование различных конструктивных элементов сооружения. Регистрация подобных сделок не требуется, что подтверждается и материалами судебной практики [5].
Стоит отметить, что зачастую имеют место случаи, когда сторонам требуется заключение договора аренды какой-либо части сооружения, не отделенной от остального сооружения посредством строительных конструкций (стены, перегородки). В данном случае необходимо учитывать позицию ВАС РФ, который, указав на возможность передачи в аренду части вещи, при этом сослался на норму ст. 606 ГК РФ, в соответствии с которой арендуемые вещи могут передаваться лишь в пользование без их передачи во владение [3]. Тем самым, арендаторы части вещи наделяются только правом пользования вещами, но не правом владения. По указанной причине арендаторы части вещей не могут использовать вещно-правовые способы защиты (ст. 305 ГК РФ [1]), предоставленные законным владельцам.
Договоры аренды части сооружений, заключенные на срок от одного года и более, подлежат государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом обременения будут установлены на все недвижимые объекты в целом.
В случаях передачи в аренду отдельных частей сооружений новые объекты недвижимости не возникают, поэтому регистрация права собственности на такое имущество и оформление отдельных документов технического учета не требуются. Индивидуализировать такие объекты можно при помощи обозначения границ в технических паспортах сооружений, части которых передаются в аренду [7, с. 72].
Итак, если договоры аренды зданий или сооружений составляются на сроки, превышающие один год, требуется их обязательная государственная регистрация, иначе они будут признаны незаключенными. При этом, законодателем оставлены без внимания сделки по аренде зданий и сооружений, заключаемые на неопределенные сроки, а также пролонгация договоров. В связи с наличием подобного пробела на практике происходит непоследовательное применение норм о государственной регистрации анализируемых договоров.
Также необходимо указать и на наличие определенных проблем, возникающих при регистрации смешанных договоров, т. е. договоров, содержащих одновременно признаки нескольких договоров, включая признаки договоров аренды зданий и сооружений, требующих государственной регистрации. Так, организацией было подано исковое заявление к индивидуальному предпринимателю с целью принудить его к освобождению, а также возврату торгового места на рынке. На основании заключенного между сторонами договора организацией оказывались предпринимателю услуги по предоставлению торгового места и содержанию территории торгового комплекса. В соответствии с п. 5.1 данного договора стороны заключили его на 5 лет с момента подписания. Суд, оценив условия договора, квалифицировал его в качестве смешанного, в связи с чем к соответствующим частям договора применил положения ГК РФ в части аренды (гл. 34 ГК РФ), а также возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ). Относительно же объекта земельного участка, площадь которого составляет 5 кв. м, при этом, представляющего собой часть площадки сезонного обслуживания, к отношениям сторон по его пользованию подлежат применению нормы ГК РФ об аренде.
Договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, в случаях, когда иные положения не установлены законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Договоры владения, а также пользования земельными участками, которые заключаются на срок не менее одного года, согласно п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ должны проходить государственную регистрацию. Договоры, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Если договор аренды недвижимого имущества не был зарегистрирован надлежащим образом, он признается незаключенным. Учитывая, что доказательств государственной регистрации сделки в предусмотренном законом порядке сторонами представлено не было, суд с учетом ее отсутствия признал незаключенным весь смешанный договор и указал, что такой договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок с учетом правил, предусмотренных п. 2 ст. 621 ГК РФ и, следовательно, основания для пользования индивидуальным предпринимателем арендуемым объектом отсутствуют [6].
Далее стоит отметить, что в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договорах аренды необходимо указывать данные, с помощью которых можно точно определить имущество, передаваемое арендаторам в качестве объектов аренды. Должны быть указаны индивидуализирующие признаки данного имущества. С учетом этого имущество подлежит сдаче в аренду с приложением всех его принадлежностей и относящихся к нему документов (технический паспорт, сертификаты качества и проч.), если иные условия не предусмотрены договором [9, с. 263]. Например, документами, в которых содержится перечень уникальных характеристик и дополнительных сведений на здания и сооружения, являются кадастровые паспорта. Следовательно, чтобы правильно индивидуализировать здание или сооружение, в договорах необходимо указывать сведения об объектах, содержащиеся в их кадастровых паспортах либо в других документах технического учета, а также правоустанавливающих документах, имеющихся у сторон договора аренды [8, с. 94]. Данные сведения могут составлять: информация о виде недвижимого имущества — здания, сооружения; кадастровые номера объектов недвижимости; инвентарные номера; наименования зданий и сооружений; адреса (указываются официально присвоенные адреса); основные характеристики объектов (в частности, их общая площадь в квадратных метрах); назначение объектов (нежилые здания, склады); и, кроме того, указываются собственники этого имущества со ссылкой на правоустанавливающие документы.
Также представляется, что при передаче здания в аренду целесообразно провести его инвентаризацию (это отвечает интересам арендодателя), в результате которой определяется фактический износ и реальное состояние имущества. Данная мера позволит арендодателю своевременно выявить недостатки имущества и устранить их или оговорить в договоре аренды, тем самым освободив себя от ответственности за них. Инвентаризация является мерой, отвечающей и интересам арендатора. Поскольку арендатор обязан вернуть объект аренды по окончании срока найма в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, постольку арендатору необходимо знать фактическое состояние имущества. Учитывая вышесказанное, можно предложить внести в число правил об аренде зданий и иных сооружений правило, в соответствии с которым арендодатель обязан перед подписанием передаточного акта провести инвентаризацию объекта и ознакомить с актом арендатора.
На сегодняшний день большинством арендодателей также указывается в договорах порядок осуществления различных технических изменений зданий и сооружений, которые представляют собой, в частности, перепланировку, переустройство, переоборудование и текущий ремонт зданий или сооружений, равно как и иные их технические изменения, а также различные изменения коммуникаций или инженерных систем. В данных разделах арендодатели четко определяют собственников при отделимых или неотделимых улучшениях и, при этом, в случаях необходимости перепланировок обязывают арендаторов обращаться к генеральным проектировщикам зданий и сооружений, после чего согласовывать за свой счет проекты изменений [12, с. 105].
Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, то арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором. Для избежания судебных споров на законодательном уровне необходимо четко сформулировать понятия «отделимые улучшения» и «неотделимые улучшения». Предлагается изменить пункт 2 статьи 623 ГК РФ и изложить его в следующей редакции: «Отделимыми признаются улучшения, произведенные арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, которые могут быть физически отделены от арендованного имущества без причинения вреда. Неотделимыми являются улучшения, произведенные арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, которые неотделимы от арендуемого объекта без причинения ему ущерба, они прочно связаны с объектом аренды и после окончания договора аренды подлежат передаче арендодателю вместе с арендуемым имуществом. К таковым относятся, например, различные системы видеонаблюдения, системы кондиционирования, пожарная и охранная сигнализации, различные структурированные кабельные сети, покраска стен, отделка пола».
Таким образом, указанные предложения позволят решить имеющиеся в судебной практике по договорам аренды зданий и сооружений проблемы, связанные с существующими пробелами в гражданском законодательстве, неточностью формулировок и определений, несоответствиями между нормами права, которые регулируют порядок заключения и исполнения указанного договора.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.12.2020) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 28.04.2020) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
- Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. № 1.
- Постановление ФАС Московского округа от 28.05.2012 по делу № А40–99530/11–40–858. URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 06.03.2021).
- Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.09.2013 по делу № А17–7144/2012. URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 06.03.2021).
- Постановление ФАС Уральского округа от 24.09.2013 № Ф09–8882/13 по делу № А07–20240/2012. URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 06.03.2021).
- Болотокова Л. Х. Договор аренды зданий и сооружений как объект гражданского права // Новая наука: финансово-экономические основы. 2017. № 1. С. 70–72.
- Ленковская Р. Р. Нормативно-правовое регулирование аренды зданий и сооружений // В сборнике: Теория и практика современной юридической науки. Самара, 2016. С. 93–95.
- Максутов Т. И. Особенности, а также общая характеристика аренды зданий, сооружений и иного недвижимого имущества // Новая наука: Проблемы и перспективы. 2015. № 5–2. С. 261–265.
- Нечаева Э. В., Ситдикова Л. Б. Институт государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений в современном законодательстве // В сборнике: Актуальные проблемы современного российского законодательства Российской Федерации. М., 2017. С. 53–58.
- Николаева В. В. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения // В сборнике: Европейские научные исследования. Пенза, 2017. С. 158–162.
- Петрова Е. И. Договор аренды зданий и сооружений: проблемы теории и практики // В сборнике: Актуальные проблемы корпоративного права. Вестник магистратуры. Саратов, 2016. С. 103–108.
