Некоторые актуальные вопросы содержания общего имущества многоквартирных домов



Вопросы содержания и использования общедомового имущества многоквартирных домов вызывают интерес у большинства населения Российской Федерации, так как не малая часть проживает именно в многоквартирных домах. В данной статье рассматривается два взаимосвязанных темы: перечень объектов, относящихся к общему и имуществу многоквартирного дома и бремя расходов на содержание общедомового имущества.

Ключевые слова: общее имущество, дом, многоквартирный дом, общедомовое имущество, долевая собственность, общее имущество многоквартирных домов.

В настоящее время российское законодательство определяет многоквартирные дома как совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Кроме того, такой дом содержит в себе не только жилые помещения, находящиеся в собственности, но и элементы общего имущества собственников помещений в этом доме. [1] Или как жилой дом, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы. [2] Проще говоря — это система жилых и нежилых помещений. Нежилые помещения представляют собой общее домовое имущество, которое находится в общей долевой собственности, и содержание, а также использования которого оказывают влияние на размеры плат собственников и на качество жизни граждан, проживающих в этих домах и их безопасность.

Действующее законодательство перечисляет состав такого имущества в разных нормативных правовых актах: статья 36 Жилищного Кодекса РФ, статья 290 Гражданского Кодекса РФ, однако в них не представлен полноценный перечень объектов общего имущества многоквартирного дома. [3]

Рассматриваемая норма становится дискуссионной, так как одни правоведы соглашаются с перечнем, приведенным в статье 36 ЖК РФ (в соответствии с которой включаются помещения не являющиеся частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме: лифты, лестницы, коридоры; крыши; санитарно-техническое, электрическое и другое оборудование; земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом) [4], а другие представляют собственную классификацию объектов, основываясь на их предназначении и оборотоспособности.

Например, с точки зрения Кудиной С. А. необходимо выработать критерии в связи, с которыми имущество будет относиться к общедомовому, в противном случае просто расширение имеющегося перечня приведет еще к большей правовой путанице. Представляется, что в отсутствии критериев для разграничения общего имущества от иного невозможно определить круг вещей, для которых должен действовать режим долевой собственности. [5]

Согласимся с данной точкой зрения, так как основываясь на данных причинах и при анализе нормативных правовых актов, где содержится информация об элементах общего имущества, можно выделить следующие характерные признаки такого имущества:

1. Общее имущество — это недвижимое и движимое имущество, которые являются неделимой частью многоквартирного дома

Логически рассуждая, приходим к следующему выводу: нельзя говорить о том, что если лифт является структурной частью дома, но при этом не относится к правовой дефиниции недвижимого имущества, то он считается отдельным объектом. Также, как и тепло-водоснабжение, инженерно-техническое оборудование. Представляется, что именно к таким случаям относится данный критерий, соответственно являясь элементом дома, он приобретает его черты. [3]

2. Целевое назначение общего имущества — это удовлетворение потребностей всех собственников, при этом оно не имеет функционального назначения и не относится к какому-то одному собственнику.

Этот критерий трактуется Конституционным судом РФ как то, что право на общее имущество многоквартирного дома является производным от прав собственности на жилые помещения в данном доме (ст. 289 ГК РФ, ч.1 ст.36 ЖК РФ) и не подлежит отдельной государственной регистрации и отчуждение доли на общее имущество невозможно в силу указания ч.2 ст. 290 ГК РФ. [6]

Право долевой собственности — своего рода тоже проблемой, относящейся к бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома. В практике реально возможно освобождение от таких расходов в связи с признанием помещения автономным и относящимся к индивидуальной собственности.

В судебной практике встречаются две позиции, наиболее распространенной из которой ранее являлась та, что трактуется как «обязанность нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме вне зависимости от автономности объекта», однако 22 мая 2018 года Верховный Суд РФ в своем определении выделил признаки, по которым помещение может признаваться автономным и соответственно с собственника снимается обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Это такие признаки, как: наличие собственной крыши и (или) собственных несущих стен, на которые опираются плиты перекрытий; наличие отдельных от дома системы отопления, водопровода, канализации, энергоснабжения, вентиляции и другие. [7]

После чего, Определением ВС РФ от 5 июня 2018 года было отказано управляющей компании в удовлетворении иска, так как помещение занимаемое, является встроенно-пристроенным нежилым помещением и предназначено для самостоятельного использования с отдельными входами и отдельной крышей. [8]

Следует сказать о том, что данные критерии противоречат другой позиции Верховного Суда РФ, речь о которой пойдет далее.

3. Общее имущество принадлежит всем собственникам помещений многоквартирных домов.

Как уже ранее отмечалось, что право на общедомовое имущество многоквартирного дома является производным от прав собственности, соответственно невозможно приобрести право собственности на жилое помещение в данном доме, но не приобрести право долевой собственности на общее имущество.

Если имущество является общим, то это означает, что и бремя содержания распространяется на всех собственников жилых помещений — это закрепляется ч.1 ст. 39 Жилищного Кодекса РФ. В эту плату входит плата за капитальный ремонт и за содержание общего имущества, коммунальные ресурсы. Проблема же состоит в том, что нередки споры о взыскании задолженности по оплате услуг за обслуживание многоквартирных домов. Такие ситуации возникают по причине того, что собственники жилых помещений не изъявляют желания оплачивать расходы на содержание общего имущества наравне с остальными: в многоквартирном доме есть группы объектов одного целевого назначения, например, квартир и для квартир с повышенным уровнем комфорта нужно обеспечить доступ к дополнительным объектам общего имущества или же в доме находится автомойка. [9]

Несмотря на то, что постановлением Правительства РФ указывается, что размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений [10], а постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 года № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» указано, что собственники помещений обязаны нести бремя содержания общедомового имущества независимо от объема фактического использования [11], получается следующее: платят все одинаково, но потребляют по разному, то есть некоторые собственники находятся в более выходных условиях. И судебная практика допускает различные позиции к возможности установления разной платы. Думается, отсутствие единой позиции порождает еще больше вопросов и споров.

Ранее упоминалось нами о том, что на практике реально возможным является освобождение от бремени содержания общедомового имущества, если это имущество будет признано автономным. Действительно, Верховный Суд РФ назвал критерии в связи, с которыми объекты признаются автономными, но эти критерии вызывают сомнения, так как противоречат вышеупомянутой правовой позиции. Пермяков М. А. следующему выводу о том, что именно это противоречие тормозит выработку единой позиции и соответственно суды по-разному могут трактовать эти критерии, что будет приводить к неправильному применению норм материального и процессуального права. [9] Нельзя не согласиться с этим, данное замечание подтверждается судебной практикой. Следует учесть, что в любом случае суды при рассмотрении данной категории дел обращают внимание на автономность помещений:

Решением Богородского городского суда Нижегородской области от 4 июля 2017 иск управляющей компании о взыскании задолженности по содержанию общего имущества многоквартирного дома был оставлен без удовлетворения, отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции пришел к выводу, что принадлежащее истцу на праве собственности нежилое помещение не находится в многоквартирном доме, поскольку не имеет общих стен, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, но уже 17 октября 2017 года Нижегородский областной суд в апелляционном определении указал, что согласно плану первого этажа многоквартирного дома, нежилое помещение не является самостоятельным сооружением, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что пристрой имеет отдельные системы отопления, водоотведения канализации, и удовлетворил иск о взыскании задолженности по содержанию общего имущества многоквартирного дома. [12]

В поддержку дифференцированного подхода выступают многие правоведы, так предлагается дифференцированный подход для определения доли в праве общей собственности на общее имущество собственника помещения, который заключался бы в определении помещения входящим в состав общего имущества, а для такой идентификации необходимо иметь следующие сведения: сведения о месте нахождения каждого помещения, его характеристиках (размеры, функциональное назначение), о составе групп однородных объектов выделенного имущества, которые обслуживает конкретный объект общего имущества. [13]

Таким образом, целесообразнее действительно закрепить критерии признания объектов общедомовым имуществом и критерии признания объектов автономными для того, чтобы в целом избежать несправедливого взимания платы за содержание общедомового имущества с собственников жилых помещений.

Литература:

1. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 27.07.2020) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»// Российская газета. — 2006. — № 0.
2. «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2–04.2004» (утв. Госстроем России) // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
3. Пашнина Ирина Валерьевна, Сафонов А. В. Общее имущество в многоквартирном доме // StudNet. 2020. № 2.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации: от 29 дек. 2004 г. № 188-ФЗ: [в ред. от 30.12.2020] // Российская газета. — 2005. — № 1.
5. Кудина С. А. Понятие, признаки и состав общего имущества многоквартирного дома // Вестник УЮИ. 2017. № 2 (76).
6. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 г. № 23-П // Собрание законодательства РФ. — 2016. — № 47. — Ст. 6724.
7. Определение Верховного Суда РФ от 22.05.2018 № 305-ЭС18–5094 по делу N А40–116546/2016 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
8. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.06.2018 г. № 309-ЭС18–6191 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
9. Пермяков Максим Андреевич. Бремя содержания общедомового имущества собственниками помещений в многоквартирном доме // Проблемы экономики и юридической практики. 2018. № 5.
10. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 29.06.2020) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // Российская газета. — 2006. — № 0.
11. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 года № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» // Российская газета. — 2017. — № 144.
12. Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 17.10.2017 по делу № 33–11889/2017 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
13. Цуканова Е. Ю., Новикова Ю. В. Понятие и виды общего имущества в многоквартирном жилом доме. — 2017.