Целью исследования являлся анализ динамики рынка недвижимости с 2019г. по 2021г., были использованы консультации и экспертные оценки риелтора Юлии Волковой. На конференции были обсуждены все события экономики России данного периода, оказавшие влияние на недвижимость, детально рассмотрели самые значимые моменты и их последствия. В ходе исследования были подведены итоги влияния пандемии на рынок недвижимости, а также выдвинуты предположения о будущем рассматриваемого рынка.
Ключевые слова : рынок недвижимости, пандемия, локдаун.
В прошлом году вся экономика России столкнулась со значительным уроном в связи с пандемией: ВВП по итогам апреля сократился на 12 %, а число безработных, по оценке профсоюзов, выросло до 8 млн человек. Власти нацелены на постепенное восстановление экономической ситуации, а эксперты подсчитывают ущерб и делают прогнозы.
Начиная с 2014 года цены на недвижимость стремительно росли. К началу пандемии на рынке существовал ажиотажный спрос, человек мог продать квартиру в период от 2 до 3 недель. Юлия утверждает, что данная скорость продаж обуславливалась несколькими факторами:
- Большой спрос со стороны молодых семей приезжих с периферии или съехавших от родителей, которые проживали, как правило, на съёмной квартире. Такие люди уже смогли создать определенную карьеру к 30–35 годам. Ажиотажный спрос со стороны семей был вызван стремительным падением ипотечных ставок и требований к ипотеке. Банки проявляли максимальную лояльность к документам, которые люди предоставляли для получения ипотеки, так как в данный момент Россия находилась под санкциями, вклады в иностранные компании были недоступны, а вложение денег в российские акции достаточно рискованно в сложившейся ситуации. Таким образом, ипотека стала одним из самых надёжных способов увеличить банковский капитал, несмотря на вытекающие риски.
- Падение ставки ипотеки подтолкнуло людей с 2016, 2017, 2018, 2019 года, которые когда-либо раздумывали взять ипотеку, принять решение об оформлении.
- Спрос на квартиры возрастал со стороны людей, которые хранили деньги в банке и получали какие-либо проценты. Данная группа начала испытывать беспокойство, вследствие сильного падения процентов с 10 % в 2016/15 г. до 4–4,5 %. Таким образом, людям стало выгодней покупать квартиры и сдавать их в аренду, чем хранить деньги на счету.
- Люди, покупающие квартиры как средство для инвестиций. Покупка недвижимости совершалась на моменте застройки (котлована или нескольких этажей), и перепродавали квартиру по окончанию строительства и получения свидетельства о собственности. Данная группа стала покупать активнее из-за предстоящего введения эскроу-счетов, которые не позволяли бы привлекать деньги для долевого участия в строительстве сбережения граждан. Застройщикам было бы необходимо оформлять банковские кредиты, которые требуют дополнительных затрат на обслуживание. Следовательно, предстоял рост цен на новостройки, а в будущем на вторичное жилье. Средний чек сделки купли-продажи недвижимости до пандемии составлял от 9 млн до 10 млн.
До пандемии люди, вложившие деньги в элитное жилье, потеряли часть ожидаемых доходов с продаж, что связано с внезапным прекращением роста цен на жилье данного типа, несмотря на ожидаемый рост. Прерывание роста цены вызвано отказом обеспеченных слоев населения жить в квартирах бизнес-класса и выбором различных альтернатив. Кроме того, в Москве элитное жилье оказалось в избытке. Застройщику было выгодно возводить элитную недвижимость, так как цена на материал оставалась неизменна, а красивый фасад и дизайн двора увеличивали стоимость жилья при продаже в разы.
В январе — феврале 2020г. новости и сообщения о пандемии в странах Европы спровоцировали активный рост цен на недвижимость в России. Люди заранее проводили все запланированные на весну сделки, чтобы провести ипотечное оформление до изоляции. Резкое нарастание спроса спровоцировало больший рост цен.
«В данный период люди значительно завышали цену на недвижимость в среднем на 2 миллиона. Данная переплата была вызвана опасением людей от ситуации на рынке после локдауна, а также невозможностью продажи квартиры в феврале и покупки новой в марте», — поясняет эксперт.
В конце марта 2020 года рынок недвижимости остановился в развитии. Временная фиксация всех участников рынка была вызвана:
- Увеличением курса доллара. Среднемесячный курс в феврале 2020 года 63.88 ₽ рублей за 1 доллар США, в марте — 73.32 ₽.
- Трудности с получением ипотеки, вызванные нестабильным графиком работы банков.
- Нестабильное положение людей для оформления ипотеки, связанное с риском потерять работу или столкнуться с сокращением заработка.
На данном фоне количество граждан с ипотекой резко сократилось. Сделки людей, которые были связаны с органами опеки или попечительства (например, при наличии несовершеннолетних детей-собственников) зависли на два — три месяца из-за невозможности получить положительное заключение для регистрации в МФЦ, которое некоторое время работало со сбитым графиком по записи или не работало вовсе.
Электронную регистрацию через мобильное приложение позволял оформить Сбербанк, так как банки все ещё функционировали, но возникали трудности с получением документов (справок об отсутствии задолженности, выписки из домовой книги и т.д), потому что данные пакеты документов принято предоставлять с печатью МФС. В период пандемии стандартная печать сменилась на электронную, которую проверить было крайне сложно без должного опыта у работников. Некоторые сделки оформлялись через нотариуса, который не принимал электронные печати.
Подводя итог, рынок недвижимости встал на неопределённый срок.
В начале лета возобновили работу по записи МФЦ и органы опеки и попечительства. Люди, которые не успели закончить сделку до пандемии, стали активно закрывать процесс купли-продажи. Сформировался масштабный отложенный спрос, спровоцировавший очередной рост цен.
Вторая волна пандемии не принесла за собой жестких ограничений.
Ипотека и лояльность банков при ее оформлении сохранилась неизменной. Цены росли относительно плавно, а не скачкообразно, как ранее. В некоторые месяцы был заметен спад цен на вторичное жилье из-за сокращения рынка аренды. Сокращение данного рынка было вызвано уменьшением уровня доходов населения. Люди, которые снимали дорогую квартиру, переехали в более бюджетный вариант, а население, которое проживало в бюджетных вариантах, выбрало квартиру подальше от центра при получении возможности работать удаленно или приезжать в офис не каждый день.
Никто не может предсказать ситуацию на рынке недвижимости в будущем. Риелтор Юлия Волкова о вопросе цен на недвижимость 2020 года говорит: «Моё мнение, что цены на квартиры в данный момент крайне завышены. Очевидно, что с 2014 года постоянное падение доходов населения, в 2019 году цены уже были выше, чем считалось нужным, а 2020 год подхватил их до баснословных сумм».
Оценивая направление движения рынка недвижимости в нашей стране после почти годичной пандемии коронавируса, Юлия Волкова отметила, что единственный фактор, способный провоцировать рост цен вверх — падение покупательской способности рубля и дальнейший рост курса доллара США. Факторов, способствующих падению цен значительно больше. Например, падение заработка целевой аудитории выступает первым фактором, который обязан повлиять на снижение цен. Второй фактор — большое количество ипотек. В последнее время оформлено ипотек в разы больше, чем в 2011 или 2014 году. Ожидаются отказы по ипотечным платежам, так как некоторые люди потеряют работу и не смогут своевременно вносить взнос. Банки заинтересованы в продаже невыплаченной ипотечной квартиры в сжатые сроки и по лояльной цене, так как свою часть организация получит в любом случае. Данный фактор также должен повлиять на падение цен. Третий фактор — у банков накоплено большое количество незакрытых ипотек и невозвратов по кредиту, что приведет к ужесточению условий для выдачи новых займов. Сокращение одобрений ипотечных кредитов ведет к падению цен на недвижимость.
Падение цен на рынке недвижимости в России, как при взрыве ипотечного пузыря в США 2007 года, эксперты предполагают на протяжении пяти лет. В данный момент возможность возникновения финансово-экономического кризиса, связанного с резким ростом количества невыплат по ипотечным кредитам, только нарастает и ставит рынок недвижимости в крайне нестабильное положение на неопределенный срок.
Литература:
- Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости. В 2 томах. Том 1. Общая модель рынка недвижимости и рынок прав аренды. Учебник / В. А. Горемыкин. — М.: Юрайт, 2016 . — 400 c.
- Иванова, Е. Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие / Е. Н. Иванова. — М.: КноРус, 2016. — 350 c.
- Управление недвижимостью. Учебник. — М.: Юрайт, 2016. — 390 c.
