В статье анализируются некоторые проблемы определения рыночной стоимости имущества, изымаемого для государственных или муниципальных нужд.
Ключевые слова: изъятие, земельный участок, рыночная стоимость, оценка, государственные нужды, муниципальные нужды.
В современном мире в условиях глобализации, усиления международных интеграционных процессов все большую актуальность приобретает реализация значимых государственных и региональных проектов, предусматривающих изъятие земельных участков как для нужд муниципалитетов, так и для нужд страны в целом. Среди оснований изъятия земель для государственных или муниципальных нужд, предусмотренных статьей 49 Земельного кодекса РФ [1], можно выделить выполнение международных договоров, строительство, реконструкцию объектов энергетических систем, объектов обороны и инфраструктуры, объектов, обеспечивающих космическую деятельность, объектов систем электро-, газо-, водоснабжения, автомобильных дорог и иных объектов федерального или регионального уровней. Порой строительство определенного объекта в конкретном месте обусловлено острой необходимостью. Нередки случаи, когда необходимый земельный участок или его часть находится в частной собственности.
В соответствии с частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации [2] никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Правила определения возмещения за изымаемый земельный участок установлены статьей 281 Гражданского кодекса РФ [3] и статьей 56.8 Земельного кодекса РФ.
При определении размера возмещения при изъятии земель для нужд государства или муниципалитета в него включаются рыночная стоимость изымаемого земельного участка, а также убытки, причиненные изъятием такого земельного участка (упущенная выгода). В случае, если одновременно с изъятием земельного участка происходит изъятие объектов недвижимого имущества, расположенного на нем, в сумму возмещения включается также рыночная стоимость данной недвижимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [4, ст. 3].
Согласно статье 8 Федерального закона № 135-ФЗ проведение оценки объектов является обязательным при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд. В общем случае под оценкой можно понимать процесс определения стоимости оцениваемого объекта для различных целей. Результат данного процесса заключается в научно обоснованном мнении о стоимости объекта оценки на конкретную дату в денежном выражении. Для проведения оценки специалист выбирает подход к оценке, применимый к конкретному объекту, и представляющий собой набор методов оценки, объединенных общей методологией.
Выделяют три основных подхода к оценке, которые закреплены в Федеральном стандарте оценки № 1 [5]: доходный, сравнительный и затратный. При выборе подхода к оценке конкретного объекта специалист-оценщик анализирует и учитывает не только возможность применения подхода, но также поставленные цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. В рамках применения каждого из подходов выбираются методы оценки, в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки, требованиями рынка, а также особенностями объекта оценки. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта в рамках одного из подходов к оценке [5]. Итоговым документом, в соответствии со статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке.
В связи с тем, что оценщики для подготовки отчета об оценке могут использовать любой из подходов, очень часто на практике можно столкнуться со значительными расхождениями в значениях полученных размеров рыночной стоимости оцениваемого имущества у нескольких независимых экспертов.
В апреле 2018 года Московским городским судом рассматривалась кассационная жалоба по делу по иску Департамента городского имуществаг. Москвы к физическому лицу об изъятии недвижимого имущества (земельного участка, общей площадью 692 кв. м. и нежилого здания общей площадью 583,3 кв. м) для государственных нужд, установлении суммы выкупа [6]. Основной целью изъятия недвижимого имущества выступила реконструкция железнодорожного переезда со строительством автодорожного путепровода. Решением районного суда города Москвы, оставленным без изменения во второй инстанции, сумма выкупа при изъятии имущества была установлена в размере 71 840 000 рублей 00 копеек.
В кассационных жалобах истец и привлеченные к участию в деле третьи лица, ставили вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, ссылаясь на представленный со стороны истца отчет ООО «Компания «Аудитор столицы» № 14–00–28–59/2, согласно которому величина рыночной стоимости изымаемого имущества, принадлежащего физическому лицу, в виде земельного участка и нежилого здания составляет 40 633 000 руб. В ходе судебного разбирательства ответчик представил отчет, составленный ООО «Профессиональный центр оценки и экспертиз», согласно которому рыночная стоимость изымаемого имущества и размер убытков в связи с изъятием земельного участка составили 79 900 000 руб.
Определением суда по ходатайству ответчика по делу назначена судебная экспертиза оценки имущества, согласно заключению которой рыночная стоимость земельного участка и нежилого здания и убытков, связанных с изъятием имущества для государственных нужд, по состоянию на день проведения оценки составила 71 840 000 руб., которая и была положена в основу решения суда.
Таким образом, между заключением эксперта и представленным истцом отчетом об оценке имеются существенные противоречия относительно стоимости объекта оценки на одну и ту же дату. На рисунке 1 наглядно проиллюстрированы различия в результатах оценки изымаемого имущества, полученных независимыми экспертами.
Рис. 1. Рыночная стоимость изымаемого недвижимого имущества по заключениям различных субъектов оценочной деятельности (руб.)
Рассмотренное дело является ярким примером того, как могут различаться полученные результаты оценки одного и того же объекта у нескольких субъектов оценочной деятельности. Разница между размерами стоимости, полученными оценщиком истца и оценщиком ответчика составляет около 97 %, что говорит о том, что специалисты, по-видимому, выбрали принципиально разные подходы и методы оценки, вследствие чего результаты различаются почти в 2 раза.
Разница между стоимостью, полученной оценщиком ответчика и судебным экспертом составила всего около 11 %, что может свидетельствовать о том, что указанные специалисты выбрали одинаковые подходы, но различные методы в рамках данного подхода, вследствие чего и получили приближенные результаты.
Несмотря на то, что заключения всех трех экспертов по отдельности могут соответствовать требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ [7] и не вызывать сомнений относительно их выводов, поскольку в них даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, а также эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений [8, ст. 307], они могут допускать противоречивые выводы, что свидетельствует о том, что достичь абсолютно объективного значения рыночной стоимости того или иного объекта невозможно. Рассмотренный пример не является частным случаем, он свидетельствует о системных проблемах в области оценки рыночной стоимости имущества, изымаемого для государственных или муниципальных нужд. Отсутствие единого подхода и метода к оценке порождает ряд факторов, способных влиять на расхождение в полученных специалистами-оценщиками результатах. Среди основных факторов можно выделить объем и характер исходных данных, состояние рынка, выбор объектов-аналогов, субъективная оценка существующих рисков и поправка на них и многие другие. Поскольку в результате процесса оценивания не представляется возможным получить абсолютно точное значение рыночной стоимости, а ее итоговая величина, заявленная в Отчете об оценке, является лишь приближенной, задача эксперта-оценщика заключается в подготовке мотивированного суждения с обоснованными доводами, а также способности его защитить в случае судебного разбирательства.
Литература:
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ. — http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/
- Конституция Российской Федерации(принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020). –http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/
- Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ. — http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/
- Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». — http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/
- Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». — http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_180064/cb825704b9ed4d9241337d2a9184055c47c06864/#dst100009
- Определение Московского городского суда от 25.04.2018 по делу № 4г/7–2280/18. — https://www.mos-gorsud.ru/mgs/cases/docs/content/970fda9e-e819–46b8-a307–2d2269f8f8b0
- Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ. –http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37800/
- Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ. — http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_10699/
